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韩世同谈房价与地价的关系  

2006-11-14 07:16:44|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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韩世同谈房价与地价的关系
 
新浪广州房产频道:http://gz.house.sina.com.cn/在本周将推出博客专题:“房价与地价的关系”。房地产已经成为中国经济生活中一头难以驯服的怪兽,地产调控了两年,房价就实实在在地涨了两年。房价是由什么决定的?它的构成元素是哪些?是哪些主要元素支撑了高高在上的房价?新浪房产将分期推出讨论房价的专题,重点从地价、建筑成本、资金成本、供求关系和消费心理等多个角度分析房价的构成,阐述目前房价与诸多因素之间的关系,力求还原事实真相,供深受房价困扰的读者参考。说地价决定房价,政府不高兴;说地价与房价无关,白痴都不信!房价与地价究竟是一种什么样的关系呢?这种扑朔迷离,剪不断,理还乱的复杂关系是否存在某些制度上的缺失呢?从土地供应入手能否解决房价居高不下的问题?种种疑问等待破解,我们期待你的独特眼光与精辟见解,欢迎您的参与。 
 
韩世同:很高兴参加新浪网举办的“房价与地价关系”的博客专题讨论,我觉得这样的讨论是很有价值和意义的。我一直认为:真理是越辩越明的,道理也是越说越清的。我是十分愿意参与这类互相尊重、各抒己见、畅所欲言的讨论的,当然我也从不惧怕那些打棍子、扣帽子、居高临下、目中无人、恶言中伤的谩骂和攻击。因为我深信:路遥知马力,日久见人心,道德自在人心。好了,现在言归正传:
    首先谈谈自己对房价与地价关系的看法:我认为,房价与地价是一种互为因果的关系。房价既是地价的因也是地价的果,反之地价也既是房价的因同时也是房价的果。也就是说,房价涨必然会带动地价涨,而地价涨也会推动房价涨;换言之,房价降地价也会跟着降,地价降房价也会跟着降。
    再谈一下房价定价的两种方法:一种是成本定价,一种是认知定价。前者不用多说大家都清楚,就是建造成本(主要是地价、造价和税费)加上合理利润,当初广州楼价触底回升时发展商强调的就是建材涨价的因素;而后者大多数人可能并不了解,主要是由消费心理、供求关系和楼市预期来决定的,是取决于人们的主观认知的。也就是说,人人认为楼价要涨,楼价必然会涨;而人人都认为楼价要跌,楼价必然会跌。完全取决于消费者对楼市的预期,基本上与成本、利润没有直接关系,这也是为什么开发商现在涨价并不太强调成本而更多地是说需求刚性的原因;有很多时候,甚至还不需要所有人都认同,只要有一个人或一个企业认同,价格就可能被确立。这种认知定价的特殊现象和性质,在拍卖场上最容易得到体现,因为只要有一个人举牌就可以达成最高的拍卖成交价,这也是为什么有些地价可以被人为操控的主要原因。我经过长期观察研究发现:成本定价主要是在买方市场、即供过于求和消费者话事的情况下起主导作用;而认知定价则在卖方市场、即供不应求和商家话事的情况下才起主导作用。
    最后谈一下如何解决房价居高不下的问题。我认为解决房价居高不下的问题,关键在于改变人们对楼市的预期。如果将人人认为楼价要涨的预期转变为人人认为楼价要降,楼价自然就会降下来。但要转变人们楼市的预期并不容易,要多管齐下才有可能奏效,如:加大有效的土地供应和住房供应;整顿市场秩序和纪律,严禁哄抬和囤积居奇;调节利率、按揭首付、税收等经济杠杆和手段;再加上问责制和反贪腐的配合,以及廉租房、经济适用房和限价房的保障体系和商品房市场供应体系的不断完善等等。在这种综合调理和整治下,楼市和楼价自然而然就会被纳入市场运作的规律和轨道运行。楼市将由市场说了算,而不是政府和发展商说了算;楼价该涨就涨、该跌就跌,不会那么容易被人为操控来牟取暴利。
    以上是我对房价与地价关系的一些看法和见解,供参考。
 

                                            20061114

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