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韩世同的博客

 
 
 

日志

 
 

难道政府不应当向民众让利吗?  

2006-11-16 14:43:37|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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据媒体报道广州在全国率先尝试的双限双竞地块今天下午将公布至关重要的房价最高限价。昨日,广州市国土房管局有关部门详细解读了双限双竞地块的政策导向以及有关问题,对近日社会各界热议的一些观点和概念进行了澄清。其中,房价的最高限价不是指均价限价,而是该地块所建房屋的最高销售价格;此次出让的金沙洲双限双竞地块都用于建设商品住宅,而中低收入群体住房依靠广州即将大量提供的政府保障型住房解决。同时,有关负责人表示,限房价将起到抑制房价的作用,此次出让的金沙洲双限双竞地价不会出现此前高价。   但是对于开发商以及一些专家提出的政府让利问题,市国土房管局有关部门负责人表示:“政府让利说”是非常错误的,因为政府不是经营者,不存在利润、利益问题,政府收到的地价款也是用于城市建设、政府保障型住房建设,“说到底还是为了百姓利益,而且限房价的措施已经会令政府减少土地收益。”对政府让利和政府不是土地经营者的问题,我有不同的看法和见解的,现阐述如下:

            难道政府不应当向民众让利吗?

  以金沙洲为例,政府对金沙洲新社区采取的是零低价的政策,这一点是不是政府让利呢?而金沙洲4033元/平方米天价地之前所有周边项目的楼面地价都不到或不超过1000元/平方米,包括万科四季花城、恒大金碧海岸、中海金沙湾和凯德置业与香港丽丰拿的地,这又是不是政府在让利?楼面地价从不到1000元/平方米提升到4000多元/平方米,是不是政府土地收益增加?而政府增加土地收益的同时低价拿地的发展商是否也跟着获利?既然政府可以让发展商无端端地获益获利,为什么不能向民众让利呢?政府出让土地获得的收益难道不是利益吗?一定要是利润或可以瓜分的利益才能称之为获利吗?

现在的土地供制度并不是市场化的,而是由政府掌控的。如果政府官员没有为民谋利的思想和态度,当然是宁愿给开发商让利,也不愿给民众让利的。刚好今天报纸有新华社报道:韩国政府和执政党确定并发表了稳定房地产市场的方案,新方案通过限制抵押贷款等措施抑制投机,促成房价下降。韩国副总理向无房平民道歉,建设交通部长和两名总统政策顾问因房地产政策饱受批评而表明辞意。不知道我们的政府官员对此有何感想?

难道政府不是土地经营者吗?

国土房管局官员认为,政府不是土地经营者,这是不符合事实的。众所周知,目前所有的土地都必须经过政府有关部门进行招牌挂,只有少量存量土地和产权交易可以通过政府挂牌由买卖双方达成交易,而大多数土地都是由政府统一征地、拆迁和出让土地使用权的方式供应市场的,政府既有土地管理者的身份,同时也有土地经营者的身份,甚至可以说政府是最大的土地供应商和经营商,还是具有独家经营和垄断色彩的,这是毋庸置疑的。

例证有二:一是目前所有土地都是由广州土地交易中心,所有人员都是国家公务人员;但同时所有土地出让合同的出让方以及法人代表都是广州国土房管局及其局长,这些出让合同显然不属于行政划拨,而是商品土地的交易,交易的一方不是经营者显然是说不过去的;二是是否有土地溢价和差价收益。管理者是以维护行业秩序为目的的,而经营者则是以获取利益为目的的,而我们的政府至少应当两者兼而有之。如果一味追求利益,而不顾民众死活,这样就是土地出让金收得再多,也不能得到民众和中央的好评;如果为了多收一点土地出让金,而伙同发展商一起官商勾结哄抬地价楼价,那就更糟了,一定会受到严厉的查处。

              双限双竞既要开发商能接受又要消费者能认同

  广州此次双限双竞的模式在既要保障土地收益,又要抑制房价上涨的双重目标下实现颇有难度。光是要房价降而地价却少降或不降,这是很难达到目的的。我认为,房价与地价是一种互为因果的关系。房价既是地价的因也是地价的果,反之地价也既是房价的因同时也是房价的果。也就是说,房价涨必然会带动地价涨,而地价涨也会推动房价涨;换言之,房价降地价也会跟着降,地价降房价也应当跟着降才合理。但是,很多时候房价涨了,新的地价也涨了,但原先的地价并没有跟着涨,尤其是低价取得的土地价格并没有跟着涨,所以最大的土地溢价得益者并非政府而是低价拿地的发展商。除非政府要求原来的低地价也要一起调升,或者政府敢于收回再高价卖出,但这样的政府也就成了完全唯利是图的土地经营商了。

   我认为,双限双竞的尝试是否成功应当要同时做到开发商能接受、消费者也能认同。如果只是开发商接受但消费者不认同,或者消费者认同开发商不接受,抑或开发商和消费者都有意见,这样的结果就不是成功的而是失败的,只有政府、发展商和消费者三都能接受和认同才是成功的。

              广州要充分利用好广交会更名带来的商机

 

广州不乏地价过高而导致无法开发和运营的事例,比较典型的是中山五路的改造、广州保税区和珠江新城初期的开发,都是因为土地定价过高而难以进行。这次如果广州能把握和利用好广交会更名的机遇将参展商扩大和增加一倍,那些新来的国际参展商和国内采购商都有必要在广州设立新的机构和派来新的人员,这就是商机,这就是写字楼市场和公寓市场百年不遇的大好商机;但如果目光短浅,不予足够重视,不加大会展业投资力度,不完善会展业的服务配套,不加强会展期间旅业、交通和饮食服务的整治和管理,只知道一个劲地调高地价、增加政府的土地收益,就很可能错失良机。这样,广交会也许就只是改个名而已,不会带任何实质性的变化,也不会成为提升广州国际地位和带动广州经济全面发展的新引擎、新动力和新支柱。得与失要看清楚,不要为了短期利益而错失了大好的商机。

 

目前的确是到了考验政府执政能力和水平的时候了,广州市的住宅房价在不到一年之内上涨了30-40%而且比2003年上涨了70%多,已经不再是合理和理性的房地产市场了。广州市的领导和国土房管局的领导应当为广州房价的暴涨负责,也应当为民众办点实事和好事了,否则怎么向民众和中央交待呢?希望广州市各级领导和政府也能向韩国政府那样作出一些榜样和表率来,拿出一些胆识和魄力来,向民众表示一下歉意和承诺以恢复其信心还是很有必要的。

                                       

20061116

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