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韩世同在金沙洲双限双竞研讨会发言纲要  

2006-11-16 09:31:38|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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各位领导、各位来宾:
   下午好!刚才合富黎文江先生介绍了金沙洲双限双竞土地潜值的预测。我虽然与合富有多年的合作关系,但在金沙洲土地价值的判断上存在较大的分歧。我在博客上已经发表了文章谈了我的看法和意见(详见“要防止双限双竞变相抬价”),下面再结合合富的预测和实地勘察的情况谈几点看法:
一、 金沙洲现状不利因素
有利因素合富讲了很多,我就不重复了,专门谈一下金沙洲的不利因素。
1. 交通不便。目前金沙洲只有一两个出入口,但却规划了如此多的居住楼盘和社区,人口的增加必然会带来交通拥堵问题,地铁六号线开通之前这个问题始终是一个瓶颈,交通高峰期间的出行问题一定要提前考虑和解决。广州南部已经造成严重交通拥堵了,现在东部也差不多了,再把西边和北边也堵死,广州就真的要变成“死”城了,这个问题一定要加以研究和解决。
2. 城中村问题。目前金沙洲还基本上处于农村和乡镇形态,都市化的氛围和形态还不明显和突出,如何解决好城乡结合部和城中村的问题。广州城中村的问题由来已久,从来没有得到很好的解决,早期流花路一带的城中村和中期下塘一带的城中村已经近年来城市扩张形成的大批城中村,几乎都没有一个好的解决方案和改造方案。因此,金沙洲是朝都市化发展还是保留田园小镇的风貌,这本身就是一个矛盾。珠江新城试图探索城乡完美结合的尝试已经以彻底失败告终,金沙洲也必然将面临城中村问题的困扰。
3. 低档楼盘。与万科天价夺得的地块相邻的是金沙洲本地早期开发的低档次楼盘,估计当时价格也就在2000元/平方米左右,现在二手价估计也最多是3000元/平方米左右。这些楼盘虽然比农民屋要好一些,但也是属于“建筑垃圾”一类的产品,严重妨碍周边楼盘的景观和档次,这也是不可回避的为题。
二、 金沙洲周边楼盘和地价情况
      合富例举的楼盘都是比较高档次的,地价也是参考目前高价位,但有许多是不具备可比性的,比如:富力桃园、荔港南湾、万科四季花城和恒荔湾畔等在区位、地段、配套、交通、档次、景观资源等方面均与金沙洲有很大差别,应该要考虑一下几点:
1. 可比地段:我认为黄边路一带比较接近,均价5000—6000元/平米左右;
2. 周边低档次楼盘的价位:2000-3000元/平米或3000-4000元/平米也要考量;
3. 与科学城限价地不具可比性,交通、产业条件均不及,限价价位却更高显然不合理;
4. 周边现有开发项目地价的价位。恒大金碧海岸和万科四季花城以及凯德置业的项目地价都不到1000元,中海金沙湾大约1000元左右。
三、 双限双竞用地——中低档收入者,而非主流消费者
1. 广州日报和焦点网络调查,消费者承受价格6000元/平米以下占82%;
2. .双限应当限制购买对象,否则肯定起不到作用,应当限定为有户籍的首次置业者;
3. .广州1-7月份楼价上涨30%,同比上涨40%,与2003年比上涨76%,是否合理?
4. 目前楼市是否供不应求?实际上,目前广州不少高价楼盘是滞销的,不是囤积而是积压,市场购买能力在不断下降,买得起又愿意买楼的消费者越来越少。

以上观点和看法供大家参考。                        2006年11月13日下午
                                                 
相关链接:市房协专家委员会主任陈敦林的发言纲要

一、 谈几个观点
1. 广州楼市的涨潮期已过去,退潮期正在开始。
2. 市中心货量超紧,价格坚挺9000—12000元/平米;
城乡邻货源充足,价格适中,6000—8500元/平米;
郊区货源有剩,价格偏低,3500—5000元/平米。
3. 高价位降不下,低价位升不上,卖不动。
二、 为什么会高的下不来、低的上不去
1. 市区土地、尤其使住宅地越来越少,但缺地的仅是市中心,而不是郊区;
2. 市区配套是越来越完善,蓝天、绿地、碧水吸引购房者回流;
3. 现在房价高,地价贵,大多集中在珠江新城、珠江两岸、地铁、超市、学校周边等地,贵得有理,这些地方不贵才不正常;
4. 房价高集中在越秀、海珠、天河、番禺,而其他区域房价并不太高
三、 双限双竞的建议
国家规定在限套型、限房价、竞地价基础上以招标形式出让土地,而广州的双限双竞这是创新发展,有很大难度。政府必须要适度让利,不要寄托开发商;要取信于民,办实事、办好事。合富预测金沙洲均价6500-7500元/平方米抬高了,金沙洲与中山纪念堂有很大区别,均价5300-5500元/平方米比较合适,最高5500-5800元/平方米。
(根据记录整理,未经本人审阅)

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