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韩世同的博客

 
 
 

日志

 
 

年底楼市白金月或购销两旺  

2006-11-19 07:40:08|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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年底是广州楼市传统的销售旺季,今年估计也不会例外。这倒不一定是因为市场积压较多购买欲的问题。目前市场出现观望、僵持局面,原因主要并不是消费者愿不愿买楼的问题,而是消费者买不买得起楼和消费者为何不买楼的问题。当然,楼价高企依然有人愿意买和买得起,但这些买家是由哪些人构成的呢?这些人有多少呢?广州楼价高企的局面又能维持多久呢?目前楼市买家主要是二次置业、换房一族,这些消费者大多由公务员、垄断行业的企业职员为主,如:银行、电信、航运、电力、能源等行业,这些二次置业者收入高、福利待遇好,购买能力强。但这些消费群体基本上都是可买可不买的主,因此楼市光靠这些高端消费群来支撑显然会后续乏力,必须通过楼价下调的措施来激活那些购买欲很强、但购买力不强的消费群体,楼市才会重新出现购销两旺的局面。这样,年前广州楼市就是值得期待的;如果发展商依然想象国庆那样通过大量蓄客,然后吊高来卖,那年前广州楼市就不值得期待,这是我的看法。

年前楼价的走势前面已经谈到了一些,但不太明确。而我认为,目前广州楼市已经基本形成触顶回落的态势,预计今年底和明年初楼价走势持续回稳和不断小幅回落的可能性比较大。日前广州市房协专家委员会陈敦林主任也表示:广州楼市的涨潮期已基本过去,退潮期正在开始,应当要对楼市和楼价的走势要有正确的判断。但楼价回落只要不是暴跌,一样是可以形成供销两旺的局面。从目前发展商积极备战的态势来看,年底12月“楼市白金月”的概念是应该可以成立的,但我不希望只是集中在几个高档楼盘热销的那种曲高和寡的“白金月”,或者是旺丁不旺财、抑或人才两空有价无市的“白金月”,而是购销两旺的“白金月”。我认为,主动权是掌握在发展商手中的,而选择权和购买权则是由消费者来话事的。

目前楼市的推货量是充裕的,根据政府阳光家缘网站资料显示,可售住宅一般都维持在2.8万套,未售住宅一般维持在5万多套;而国庆推盘量有两个说法,一个是2.4万套,一个是3.3万套,但实际上发展商并没有全部推出,相反10月初发展商捂盘惜售现象还相当严重,是因月中和月末几个新盘集中推货才没有使10月成为“平湖秋月”。我认为,年底前在售楼盘的货量不会比国庆更多,应当是在2.8-3万套之间,但实际推盘量应该比国庆要大,因为再继续囤货显然是不明智的行为,完全有可能变成大闸蟹。目前,楼市已经出现冰火两重天的现象,有一些定价偏高的楼盘陷入滞销状态,有些热销楼盘也开始由热变冷;陈敦林主任认为目前广州楼价是“高的下不来,低的上不去”。原因在于:市区土地、尤其是住宅地越来越少,但缺地的仅是市中心,而不是郊区;市区配套是越来越完善,蓝天、绿地、碧水吸引购房者回流;而现在房价高,地价贵,大多集中在珠江新城、珠江两岸、地铁、超市、学校周边等地,贵得有理,这些地方不贵才不正常;房价高、地价贵也主要是集中在越秀、海珠、天河、番禺,而其他区域房价地价并不太高。

新货密集区域主要有:珠江新城、滨江东、白云大道北、天河公园(员村)、工业大道、西关康王璐一带,萝岗科学城一带。发展商这段期间主要还是力推大中户型豪宅和中高档的公寓产品;大中户型依然是占主角,户型面积会在两个档次上比较集中,一个是130-160平方米/套,主要适合二次置业的换房族;一个是200-400平方米/套,主要是适合多次置业的高端族群。而受广交会更名和好世界公寓、阳光礼顿公寓开盘的影响和带动,公寓市场10月中下旬出现了一个销售高潮;如果广州能把握和利用好广交会更名的机遇将参展商扩大一倍,那些新来的国际参展商和国内采购商都有必要在广州设立新的机构和派来新的人员,这就是商机,这就是写字楼市场和公寓市场百年不遇的大好商机;但如果不予重视,不加大会展业投资力度,不完善会展业的服务配套,不加强会展期间旅业和交通的整治和管理,广交会也许就只是改个名而已,不会带任何实质性的变化,也不会成为提升广州国际地位和带动广州经济全面发展的新引擎、新动力和新支柱。广州公寓、豪宅和写字楼市场以及酒店业按现在的市场需求来看,应当是过量的,尤其是写字楼和酒店业,要么就十年都不建,要么就一拥而上,据称明年写字楼将会有200万平方米的货量上市,五星级的酒店未来几年也将增加十多家,而市场如果没有足够的承租或购买力支持,一定会出现供过于求的局面。关键在于如何引导和扩大消费,如果珠江新城的写字楼能旺起来,那公寓和豪宅市场肯定不会有问题;否则,后果堪虞。

发展商只有顺势而动才有可能迎来购销两旺的局面;反之,逆势而为,就有可能错失良机。如果发展商害怕小幅降价促销,其后果将是有价无市;而有价无市的后果,就是楼价骤降暴跌,引发楼市和金融危机。这绝对不是耸人听闻的臆断,而是完全有可能发生的事情。因为,发展商死撑下去,而新政又不断升级和生效,迟早会有人资金断链,引发崩盘的骨牌效应,这种可能性是存在的。发展商选择在这个时候推货,除了年底市民购买能力增强外,还可能考虑资金回笼、年底过关还债以及完成年度销售任务等因素和问题。综合上述分析和探讨,我是认同媒体提出年底12月是“楼市白金月”的概念和提法的。

我相信也预祝广州楼市年底出现购销两旺、开发商和消费者都喜迎新年的局面。

 

20061119

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