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央行的规定为何三年后才得以落实  

2006-11-02 12:24:52|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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央行的规定为何三年后才得以落实

韩世同

近日媒体报道北京银监局紧急叫停未封顶楼盘个人住房商业贷款业务,这个信息对房地产的发展商来说不谛晴天霹雳。然而,深究之下,才得知此规定早已出台3年之久,一直被束之高阁。今年7月22日,国家银监会发出《关于进一步加强房地产信贷管理的通知》,要求引导合理的个人住房消费,加强按揭贷款管理。9月27日,北京市银监局召开在京商业银行“房地产贷款风险情况通报会”,并下达了《现场检查意见书》。在这份意见书中,北京市银监局作出规定:凡是一手住房项目均必须主体结构封顶后方可发放按揭贷款;对贷款购买第二套住房者,各商业银行必须严格执行基准利率等一系列规定;并表示如发现违规问题将严肃处理,主要责任人要就地免职。

但实际上,央行早就规定银行不能对未封顶的楼盘发放个人按揭贷款,这次北京银监局应该只是重申遵守这一规定而已。早在2003年6月5日,中国人民银行121号文就明确规定:“为减轻借款人不必要的利息负担,商业银行只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款”。然而,这几年在执行过程中各级银行都打了折扣,主体结构未封顶的楼盘一如既往地提前销售,银行的个人住房商业贷款业务也在飞速发展。这一规定在现实中几乎形同虚设,为争夺优质的个贷业务,各银行都积极配合购房者和开发商提前放出贷款。某银行界人士表示,银行不守规矩提前放贷也是事出有因。因为发放贷款是个人按揭购房整套流程中的一个环节,楼盘取得预售证后就可以开盘,一开盘购房者就有按揭贷款的需求,银行不放贷购房者就会着急催;另一方面,很多项目的开发贷款与个人按揭都是同一家银行,提前放贷会促进开发商的销售,也有利于开发贷款的偿还。有数据显示,1997年中国个人住房按揭贷款金额不到200亿元,而到今年上半年,这一数字超过了两万亿元,9年增加了近100倍,这对任何一家商业银行来说都是巨大的诱惑。

楼房封顶才按揭放贷对购房者、银行和开发商究竟会带来什么影响?有人认为:对购房者来讲,推迟了还贷的时间,可以不用为开发商承担开发期的贷款利息;对银行来讲,可以降低贷款的风险;而受影响最大的是开发商,不少开发商靠预售的房款来补充资金支持期房建设。一旦银行推迟放款,一些实力不够的开发商资金链就可能断裂,说不定会推迟交房甚至成为烂尾楼。从这个角度讲,最终受损的不仅仅是发展商,购房者和银行也会受到牵连。很显然,政府正在进一步加大对房地产政策的落实力度,但这一措施仅仅是以减少银行的金融风险为目的的。有人认为:国内房产市场上商品房预售制度已成惯例,现房销售甚至准现房销售的屈指可数,这主要与开发商资金链有关。目前,无论大小开发商均存在一定资金问题。大型开发企业圈地、存地所用资金占据了大量现金流,用于开发建设的流动资金往往比较少,而中小型开发商更是把钱都用在刀刃上,当销售受到严重影响时,其资金链条很可能断裂。还有人认为,这一旨在规范银行的政策也折射出商品房预售制度的问题,因为照此执行落实下去,预售制度基本成为空头支票。既然不能提前发放按揭贷款,而大多数的普通购房者又都不具备一次性付款能力,还不如取消期房预售制度,以保证这一规定的全面执行。

   而我所关心的问题是:为什么央行的“禁令”3年后才得以实施?造成“令行禁不止”的深层次的原因是什么?是央行的规定不合理还是决策不合时宜?为何会出现全银行系统集体违规却又“法不责众”的情形?是决策制度、机制的问题,还是执行、监管不力的问题?我的发问并非要追究央行、银监会或各银行的责任,而是为了探讨和解决“令行禁不止”的有效措施和方法,希望人们能从中得到警示和启迪。

                                     2006年11月1日

  (本文主要内容已在新快报发表)

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

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