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叫停期房按揭会给楼市带来哪些影响?  

2006-11-21 05:14:38|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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叫停期房按揭会给楼市带来哪些影响?

——律师导购网就北京叫停期房按揭采访房地产专家韩世同

 

律师导购网:北京市勒令一些银行停止向未封顶楼盘提供按揭贷款,如何看待此举?

韩世同:央行早就规定银行不能对未封顶的楼盘发放个人按揭贷款,这次北京银监局应该只是重申遵守这一规定而已,我之前有篇文章《央行的规定为何三年后才得以落实》提到过。很显然,政府正在进一步加大对房地产政策的落实力度。但我认为,这一措施仅仅是以减少银行的金融风险为目的的。

北京市主要是想利用此条规定限制非正常的按揭贷款,强化信贷资金的周转和回笼。这个规定实质上是通过银行自身的权力对“期房”的预售进行修订,这对房地产的运营有很大的影响。卖“楼花”(预售制度)是从香港传过来的,预售制度解决了早期发展商资金不足的问题,而按揭制度则解决了消费者资金不足的问题,这两项制度的创立,对我国房产市场起到了很大的推动和促进作用。

 

律师导购网:叫停期房按揭对期房预售制有何影响?这对中国楼市会有什么影响?

韩世同:叫停期房按揭的正面意义在于,可以使房地产的诚信问题走向正规化、规范化和制度化。由于诚信问题和发展商的素质参差不齐等原因,预售制度使得房产市场产生了很多问题和合同纠纷。现在发展商实力也足够了,银行取消期房按揭的条件也基本成熟了。但应该循序渐进,有个过渡过程,尽量减少负面影响,比如在取消期房按揭贷款的同时,增加开发性贷款的比例。楼房封顶才按揭放贷对购房者、银行和开发商究竟会带来什么影响?我认为:对购房者来讲,推迟了还贷的时间,可以不用为开发商承担开发期的贷款利息;对银行来讲,可以降低贷款的风险;而受影响最大的是开发商,不少开发商靠预售的房款来补充资金支持期房建设,一旦银行推迟放款,一些实力不够的开发商资金链就可能断裂,说不定会推迟交房甚至成为烂尾楼。从这个角度讲,最终受损的不仅仅是发展商,购房者和银行也会受到牵连。因此,必须要审慎对待和处理。

 

律师导购网:指定按揭仍是房地产业与银行业之间的一个潜规则,如何看待这种潜规则?

韩世同:指定按揭是一个不成文的规则,是房地产业的一个潜规则,带有垄断性和不合理性。过去,是发展商求银行,现在由于银行和开发商的地位有了改变,银行为取得按揭业务也开始争取客户。在这种情况下,就出现了“移动按揭”、“直客式按揭”等新型按揭方式,也为形成自由按揭创造了良好的环境和条件。

 

律师导购网:近年来民生银行“移动按揭”、中国银行“直客式按揭”等都是新生的自由贷款业务(自由按揭),自由按揭能否成为房产按揭市场的主流方向?自由按揭真正实现有哪些障碍?

韩世同:自由按揭过去我认为是不可行的,但现在我看到自由按揭已经开始形成初步的端倪。我曾与律师导购网发起人、南国德赛律师事务所主任彭清正先生就自由按揭问题交换过意见,并对此取得了一致的意见和达成了基本的共识。现在很多家楼盘已经开始有多家银行同时办理按揭的现象,按揭的主流方向将取决于消费者群体的力量。现在要求自由按揭的呼声还是属于“弱势”群体,对“指定按揭”而言主要还是没有议价能力。要达到这种按揭选择的自由度,消费者必须组织起来,团购是达成自由按揭的有效的市场路径,或者可以依靠行政手段撇开制定按揭,推动和实行自由按揭。

 

律师导购网:随着“按揭资产证券化”这一概念的提出,中国房地产按揭市场的发展趋势将发生哪些变化?

韩世同:“按揭资产证券化”应该是类似“房地产信托”的概念。是指把银行按揭业务当作投资产品来出售,银行把债权债务公众化并交由上市融资市场来消化。这样一来,不仅能盘活银行的信贷资产,也能增强银行抵御金融风险的能力,碰到楼市大波动楼价发生周期性,银行的抵御风险能力也得到增加。

 

律师导购网:房地产专业律师在未来的自由按揭主流模式之下以及未来的“证券化”进程中会扮演怎样的角色?

韩世同:象“律师导购网”这样的专业机构和与房地产专业相结合的律师团队,在这些新型业务中都会有很大的作用得以发挥。因为,“自由按揭”和“证券化”不仅是资本的运作,还涉及到大量的法律问题,应当由专业的法律人士和房地产行业、金融行业的专业人士共同研究和探讨,减少弯路,不断尝试,才能使这条法制经济的探索之路发展得更快更好。

                                    20061115日访谈

                                    29961121日修改

 

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