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韩世同的博客

 
 
 

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关于房价评估和统计方法的建议信  

2006-11-05 16:37:39|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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广州国土房管局:


   不久前阳光家缘网站改版,增加了许多服务内容和项目,方便了购房消费者,但也存一些问题。另据媒体报道广州国土房管局领导近日表示,广州要在全国率先建立房价综合量化评估体系,以便给老百姓一个真实的房价信息。新的评价体系将改变现在用简单的均价评估房价的现状,通过建立数学模型,用更科学的方法评估房价。一些相关人士还建议,看房价走势要看得长远些,短期数据更容易扭曲真相。对此,我有一些建议和看法,现提出如下:


1、在没有新的房价评估体系出台之前,不要简单地否定均价对市场的参考价值和重要作用。
   目前国内对房价的评估体系基本是建立在均价基础之上的,只有统计部门采用加权平均的方法,但广州的市场研究一般并不采用统计部门的数据,而主要是依据国土房管部门公布的成交均价,作为市场研究分析的主要数据来源。事实上,目前政府能够提供的数据也仅仅局限在成交均价、金额、面积和套数等数据。现在,均价出现上下波动现象,并不是没有意义的,至少反映了成交结构的变化和推盘结构的变化,说明10月广州出现中高档楼盘集中推盘和中低档楼盘供应严重不足。我们不能因为简单均价易扭曲真相,而忽视了均价给我们的警示和启示作用。


2、对短期数据的分析不应当一概否定,而是分析均价短期数据不应当简单化。


前几天赵卓文先生发表博客文章认为:“现在大家对楼价过于敏感。我一直不赞成用短时间(例如一个月的数据)来分析楼市。”但就连他自己也一直都是在用短时间的数据来分析楼市。之前,龙斌先生也提出不要用月度信息判断楼价走势。但事实上,对于决策和预测而言,分析判断越是及时越有价值,如果要等一个季度或半年一年才能对楼市走向作出准确分析和判断,请问这样的分析和判断还有意义和价值吗?我也不赞同用简单的方法来分析均价和短期数据,但如果结合成交面积、金额,区域和类别之间的比较,再加上结合市场动向的定性分析,其实是可以对楼市的走向做出比较准确地判断的,而不应当对均价的分析和研究一概加以否定。


3、建议参照股市的统计分析方法,在均价基础上建立和完善房价评估体系。


对国土房管部门提出要搞综合房价评估体系,我是持怀疑和保留态度的。不是我不赞同这种探讨和做法,而是我认为目前没有比成交均价更客观、直接和简单有效的房价统计办法。其实,我们只要象股市一样每天将每个楼盘的成交均价、最低价和最高价都公布,并在此基础上按区、按类统计成交均价和数量,就可以对任何一个楼盘和任何一个区域楼价涨跌作出准确的判断,也可以根据一定的标准从中选出一些指标盘。而如果采用哪怕是加权平均的方法,统计的结果也都有可能因为权数的设置而受到主观因素的影响和干扰,谁又能保证其真实性和准确性呢?而且,太复杂或公众看不懂的数据其实也是没有价值和意义的。


4、阳光家缘改版之后有些楼盘的数据前后有误,希望能够得到及时更正或解释说明。


例如:根据阳光家缘房地产项目信息10月20日6.30时为止的记录:
恒荔湾畔成交207套,未售734套,总数为941套;
光大榕岸成交56套,未售 541套 ,总数为597套;
誉峰成交 9套 ,未售526套,总数为535套。
而现在的记录(11月5日7时为止):   
恒荔湾畔成交726套,未售1364套,总数为2090套;
光大榕岸成交749套,未售 761套 ,总数为1510套;
誉峰成交 102套 ,未售526套,总数为628套。
前后数据出入颇大,希望给与解释和说明缘由。


 5、建议阳光家缘网站公布数据与国土房管局公布数据统计口径一致。


最好阳光家缘网站不要以每日网上成交登记的数据作为即时信息,而是以发展商每日办理成交登记和合同鉴证的正式签约数据作为即时信息。这样就不会出现一个是阳光家缘即时、但并不十分准确地成交数据,而一个是国土房管局官方正式、但有些滞后的成交数据;也不会出现自家数据打架或自相矛盾的现象,还可以防止发展商虚报成交误导民众的现象。
此外,还希望阳关家缘网站能在各种数据和栏目增设合计栏和成交均价栏,这也是一个便民措施,希望能采纳。

以上建议当否,请复。            
                                                       韩世同
                                                    2006年11月5日

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