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楼价跌则可喜涨则堪忧  

2006-12-14 08:12:20|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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楼价跌则可喜涨则堪忧

韩世同 博士

 

据媒体报道广州房地产业内人士表示,今年楼价继5月和9月两次经历波谷后,很可能在12月出现第三次回落。纵观全年,广州整体楼价保持了去年以来的上升趋势,但却在5月和9月出现了两个波动期,市场人士认为前者基本属于正常的市场现象,而后者是因为一系列地产新政对市场的影响。对年底楼价走势的预测,有市场人士认为,虽然11月份广州楼市承接了十一黄金周以来的高位运行,但受供应量影响,加上部分开发商可能采取降价促销手段,广州整体楼价在12月可能出现小幅回落,从而形成今年以来第三个波动期。该市场人士预计,本月可能出现的回落周期仍会比较短暂,不过随着中小户型、中低价位住宅大量推出,明年国庆黄金周之后广州楼市将正式进入下跌区间。我认为上述的分析是实事求是的,也基本符合广州楼市市场现状和发展态势。而我认为,对广州楼市而言,楼价跌则可喜涨则堪忧。

上个月初,我曾在一篇题为“楼价高涨不是还债而是掠夺”的文章中指出:“楼价升又何喜,跌又何忧?其实,广州楼价继续高涨是令人堪忧的,一是许多人买不起房会引起社会矛盾,影响社会和谐和安定;二是与国家调控政策背道而驰,容易遭到更加严厉的新政调控;三是过高过快增长的楼价市场终究是会承接不住的,如果出现楼价骤降崩盘,就会引发房地产和金融危机,这对国家、民众都不利,对房地产行业、对金融业,对发展商对消费者都不利。”

目前,业内普遍认为2007年广州房价上半年仍然趋升,下半年中小户型大量推出后房价才有可能出现回落。但我认为年底和明年初房价就有可能再次出现明显或回落,而明年上半年和年中的二三季度房价有可能会出现一定的反弹。因为新政暂停了几个月规划审批,加上工地事件和泥头车事件又不断停工整顿,这些都有可能造成楼市供应的阶段性短缺,除非采取一些补救和应急措施。但整体来看,明年房价应当是趋降的,原因主要是广州楼价已经过高,市场缺乏有效购买力的支持,楼价必须回调才能适应和形成市场的有效需求,若房价逆势而动只会招致更为不利的后果。

而且我认为,目前广州的房价居高不下只是一种表面现象,事实上今年三季度广州的房价已经出现明显的价格回落、成交下降的状况。近两个月房价出现小幅回升,主要是中高档新货集中上市所引起的;而且目前开发商仍普遍抱持房价“只能升不能降”的心态,一意孤行地采取高价位策略,使市场出现一定程度上有价无市状态。但现在楼市已经开始出现冰火两重天的现象和先热后冷的现象。即:有些楼盘卖得火爆,有些楼盘卖不动;有些楼盘开盘卖得很好,因为蓄了大批客源,然后陷入滞销。因此,现在的楼市被媒体称为“滞胀”期,即房价上涨和滞销共存。

我认为房价居高不下的主要原因并不在于宏观调控的力度,而是在于开发商是否愿意采取顺势而动的态度和策略:如果开发商坚持采取负隅顽抗的态度,最后楼市将会出现“鱼死网破”楼价暴跌的两败俱伤的局面;而如果顺势而动,适当地、小幅地调整价格是能够促使年底楼市出现购销两旺局面的。

最近,广州市中心城区和珠江新城小户型商务公寓的开盘价都只有1200012800/平方米,受到市场强烈追捧。这一价位比之前的1500018000/平方米,已经是有20%~30%的回落了。这说明国家宏观调控的政策已经收到明显的效果,虽然显效有些滞后,效果也还不那么明显。但我们不能操之过急,要有耐心和信心,要相信中央政府和地方政府。

国家今年以来对房地产市场的调控采取了对症下药多管齐下的做法。在中央政府层面:主要是用土地政策、金融政策和财税政策来调控,再通过利率、按揭、限制外资购房等政策进行调节;在地方政策层面:主要是制定土地和住宅发展规划,建立和健全住房保障和供应体系。加强市场秩序管理以及住宅结构比例的调整。如果在问责制和对违规处罚等方面再加强一些力度,收效将会更好。

                               2006年12月12日

注:主要内容已在新快报发表,作者系广州知名房地产专家、律师导购网首席投资分析师

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