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韩世同的博客

 
 
 

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高地价将严重阻碍广州会展业的发展  

2006-12-24 08:42:47|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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高地价将严重阻碍广州会展业的发展

韩世同

 

琶洲拍出10037元/平方米天价地,引起业界和媒体极大争议。我对此的态度和看法十分鲜明,我是持完全否定的态度的。以下是部分媒体对我采访报道的摘录:

南方都市报2006年12月21日报道:对琶洲创出过万的天价,寒桐投资顾问有限公司总经理韩世同则称“荒唐”。他指出,琶洲商圈的配套设施绝对没有珠江新城成熟,如今地价却超出珠江新城一倍。这是目前土地出让市场单一价高者得的模式产生的畸形结果,相关部门应该反思商业地产的出让模式。“过高的地价会导致二级市场价格抬升,使琶洲今后的投资商初始投资压力过大,不利于发展广州的会展业。”

羊城晚报2006年12月21日报道:地产专家韩世同认为,政府高价卖地无疑于“杀鸡取卵”,太急功近利了,极不利于广州会展业的长足发展。推出一万多元/平方米的价位,等同于把面包和面粉一个价位出售,十分荒谬。韩世同更直接否定该次琶洲地块的高地价,认为其并不利于稳定广州的房价,该种价高者得的卖地方式在商业地块卖地操作中也要进行检讨。

新快报2006年12月22日报道高地价对会展业产生消极影响?琶洲地王拍出天价地价后,韩世同对政府高价卖地行为提出了尖锐的批评。他表示,会展产业是广州极其重要的一项产业,应该是政府重点培育的项目。但目前琶洲会展板块,在建成琶洲会展中心后,广州并没有重点建设相关公建配套,而是急于推出地块卖地。而且,每幅商业地块地价都不断升高,地价升高必然使开发商卖出更高的价格。对于这些商业项目的买家来说,等于提前由政府和开发商预支了琶洲会展商业的升值潜力,导致小买家租赁投资利润减少。对于这些商业项目的用家运营者来说,也存在经营的压力。所以,琶洲商业地块的高地价,并不利于会展业的发展。

羊城晚报2006年12月22日报道韩世同:“离谱!政府在杀鸡取卵”,寒桐投资顾问有限公司总经理韩世同认为,琶洲地王的价格到了“离谱”的地步。政府该到了反思商业地块出让方式的时候了,不能一味价高者得。过高的地价并不利于琶洲的发展,反而会产生很坏的作用,比如中山五路,还有之前的珠江新城,其滞后发展都是因为地价过高,无法预留给二级房地产开发商、三级投资者及四级市场经营者利润空间,这样一来,对会展经济的发展来说无异于杀鸡取卵。广州政府应该把握交易会更名这个百年不遇的商机,以倾斜、优惠地价来吸引投资者、做旺会展业,而不应该采取如此短期行为。韩世同认为,现在竞得方号称琶洲地王要卖2万元/平方米,作为写字楼结合商业来开发,他认为难以实现。虽然已建成的琶洲会展中心主体设施不错,但目前商业配套不完善,商业氛围还没有做旺,盲目高价入市只能死得更快,风险相当大。

我很感谢这些媒体他们敢于真实地报道楼市的不同的声音和意见,甚至包括对政府部门的批评意见,也很感谢政府部门对这些不同意见所采取的宽容态度。但由于媒体报道篇幅所限,我的一些观点和看法并没有全部报道,现做一些补充:

我一直认为会展业应当成为广州国际化城市的核心竞争力。我曾在2004年7月“9+2、申亚与房地产”这篇文章中指出:“广州在政治文化和总部经济方面比不上北京,在经济地位和金融中心上不如上海和香港,如果在会展经济方面再失一城,广州国际化城市的经济地位和作用就难以确保。而目前广州在打造跨国采购中心则优势独享,完全可以借力广交会、申亚和9+2战略,来打造跨国采购中心,从而提升广州市在泛珠三角中的经济地位和国际化城市的形象。广州一直是中国对外贸易的窗口,久负盛名的广交会是惟一的国家级交易会,随着新会展中心的落成启用,展厅的数量、使用面积、名展大展的规模和影响等都将继续在全国处于领先地位。因此,广州发展会展经济和与国际化接轨,打造跨国采购中心,不仅能吸引跨国公司企业的贸易,还能够吸引各国政府大规模采购,这种定位有利于提升广州的国际化大都市的形象和经济地位。广州完全可以依托泛珠三角地区的的合作优势,利用各种优惠政策吸引跨国公司地区采购中心入驻,并充分利用广州和港澳、深圳、东莞等地会展设施和物流设施全面推进会展业的发展。如果借助9+2和申亚,来打造以广州为中心的跨国采购中心,无论是力度和势头都会得到加强,将有可能建立一个以广州现有的国际会展中心和广交会为核心、以港澳、深圳和泛珠三角地区为支撑世界级跨国采购中心的大平台,可以与美国亚特兰大和德国汉诺威形成三分天下的格局,覆盖亚太地区的跨国采购业务。如果这个目标可以实现,对于泛珠三角和广东、广州的经济发展和提升区域经济地位和实力,对于广州和泛珠三角地区的房地产发展,都将起到十分积极的推动和促进作用。”

我最近在“会议经济将成为白云区区域经济发展的引擎”的发言中也指出:“我一直都十分关注广州的国际化城市地位如何提升的问题。我认为,琶洲国际会展中心可以称之为广州经济的引擎,尤其是广交会更名,更带来百年不遇的商机。要把握住这个商机,这是可能使广州会展业客商、产值倍增的一个契机。广州的会展业直接投入只有40亿,却每年为广州带来超过400亿产值。但我们也要看到,广州的国际化城市的地位和作用不是在上升,而是在下降。广交会已经办了100届了,欧美等先进发达国家来宾呈下降态势,而亚非拉宾客却越来越多;会展期间交通、宾馆、饮食和治安都存在与国际化城市不相匹配的问题,政府对会展业的投资不大、配套不齐,已经严重妨碍和限制了广州整体经济的发展,这是应当引起重视和思考的问题。”

这里,我特别强调的是更名带来的百年不遇的商机,因为这是有可能使广州会展产业规模翻一番的大好机会,意味着参展商和采购商以及产值都可能倍增。我曾在“年底楼市白金月或购销两旺”一文中指出:“如果广州能把握和利用好广交会更名的机遇将参展商扩大一倍,那些新来的国际参展商和国内采购商都有必要在广州设立新的机构和派来新的人员,这就是商机,这就是写字楼市场和公寓市场百年不遇的大好商机;但如果不予重视,不加大会展业投资力度,不完善会展业的服务配套,不加强会展期间旅业和交通的整治和管理,广交会也许就只是改个名而已,不会带任何实质性的变化,也不会成为提升广州国际地位和带动广州经济全面发展的新引擎、新动力和新支柱。广州公寓、豪宅和写字楼市场以及酒店业按现在的市场需求来看,应当是过量的,尤其是写字楼和酒店业,要么就十年都不建,要么就一拥而上,据称明年写字楼将会有200万平方米的货量上市,五星级的酒店未来几年也将增加十多家,而市场如果没有足够的承租或购买力支持,一定会出现供过于求的局面。关键在于如何引导和扩大消费,如果珠江新城的写字楼能旺起来,那公寓和豪宅市场肯定不会有问题;否则,后果堪虞。”

 

我建议广州市委、市政府要检讨和反思现行的商业地产土地出让制度和政策,也应当反思会展业的发展策略和扶持政策;广州已经将建设国际化会展城市作为2010年的发展目标,但这一目标还只是停留在规划、计划的概念上,并没有落实到具体投资、实施和部署上。我们不能只抓汽车、石化这些传统的制造业和重化工产业的投资和发展,还必须花大力气、投入一定的人财物力在现代服务产业上;在现代服务业中,我们也要认清什么是广州可持续发展又难以替代的行业和产业,不要盲目地步他人后尘,因为在政治、文化、金融和总部经济这些方面广州都是不可能超越北京、上海和香港的,只有在会展业方面我们现在还具有一定的竞争优势,我们应当强化和提升这样的优势和竞争力,并使之成为广州国际化城市的核心竞争力,这样才有利于提升广州国际化城市的地位和作用。

                                     2006年12月24日

注:作者系广州房地产专家,律师导购网首席投资分析师

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