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明年的楼价难道只能升不能降吗?  

2006-12-30 11:07:59|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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明年的楼价难道只能升不能降吗?

韩世同

   最近有媒体在头版头条报道专家预测明年的楼价将上涨15%-18%;而广州市建委主任在党代会上谈到楼价问题时表示,随着未来整个城市的环境不断改善,房地产商对各个开发楼盘的功能优化,提供优质服务、设施的配置等,将会增加成本,未来广州的楼价应该是平稳而略升的一个态势,不会存在大幅度提升。这些言论都遭到了一些网上或媒体的质疑,现摘录如下:

 

焦点房地产网转载房地产专业人士陈海丰先生的回应:近日,各方“专家”对明年楼市的走向及楼价的预测纷纷出现在各媒体,某报的头条还在预测"明年的楼价将上涨15%-18%"。分析认为其主要是:1、房地产投资额及投入成本的加大,2、发展商对明年的价格仍持较高的预期值。但同时考虑到后续政策调控的力度不会减弱,购房者的观望气氛可能再次形成,价格上涨步伐将会放缓。我个人认为,只凭以上单薄的支撑就推断明年楼价将上涨15%-18%是极不负责任的说法。另楼价涨幅在15%-18%还算上涨步伐放缓吗?非要年年都涨幅24%(今年前11个月涨幅)才算大吗?我较赞成明年的楼价走向以稳为主的观点,在中央加大调控力度及地方政府加大供应(特别是小户型产品及经济适用房)、预期供应大量增加,同时市场的观望仍浓。综合各项因素来看,楼价上涨15%-18%我认为较为夸张,对民众的指引和影响较大。

 

新快报2006年12月29日报道建委主任不宜预测房价奥一网载,在广州市第九次党代会记者招待会上,广州市建委主任陈如桂表示,随着未来整个城市的环境不断改善,房地产商对各个开发楼盘的功能优化,提供优质服务、设施的配置等,将会增加成本,“未来广州的楼价应该是平稳而略升的一个态势,不会存在大幅度提升”。点评:建委主任公开发表房价预测言论合适吗?建议向前美联储主席格林斯潘学习。

 

   对上述的回应和点评我是持赞同的意见和态度的,我认为专家和政府官员都应当对自己的言行负责。目前有些专家和官员对房地产行业和市场的预测的方法并不科学,也相当地不负责任。其实,楼市是无法准确预测的。股神巴菲特把市场先生比喻为精神抑郁症患者,认为其言行变化是难以捉摸的;我国的经济学家赵晓先生也认为:叫一个人预测房价,不如叫他去跳楼。因为影响房地产的因素很多,赵先生认为使房价上升的因素并不只是因为发展商房子盖得好了或成本增加了,房地产的三分之一是政策,三分之一是金融,三分之一才是房地产本身。我认为,影响房价变化的因素是很多的,人们一般只看到表面的市场的因素,如供求和成本等直接因素,而对政策影响却难以观测和预见。比如,对房地产影响最大的三方面的政策就有:土地政策、金融政策和税收政策;而金融政策又包括提高银行准备金率、控制房贷规模、提高按揭门槛和加息等具体措施,即使是加息的次数和加幅对房价的影响都是十分不同的:加一次和加三次、每次加0.27%和每次加0.5%对房价影响也都是大不相同的。要想精准明确地作出预测和判断,几乎是不可能的事情。常人看来,预测房价似乎是很简单的事,不是涨就是跌。其实,在我看来这与赌博开大开小是一样的,没有谁能改变其50%:50%的概率;我认为,预测房价也是一样的,涨跌的概率其实都是50%:50%,不是涨就是跌,可能涨也可能跌,凡人和常人是不可能清楚地预见到未来,甚至预测出房价一定会涨,而且精准到房价会涨到15%-18%,除非他是神仙。试问,我们人类目前有可能料事如神吗?如果认为能那肯定也是自欺欺人。

   讲到这里,我想引述一下广州日报李义峰先生的高论,他在昨日广州日报B13版的报眼发表了一篇“我们这一年”的年终短评。他说:

2006年过去了。整个房地产市场就在我们眼皮底下,上演了一场革命,变化的剧烈程度,远超出了我们个人阅历所能预期。楼价狂飙上去了,从2004年补涨18.8%,到2005年柔和上涨10.8%,到今年前11个月疯狂上涨22.6%,哪个人有本事预言这一切?预言是件痛苦的事情,因为谁也不是先知。许多人2006年抱怨最多的话,就是“为什么我不早点买房?要早点买就不至于现在买不起了。”其实没有必要怨天尤人,楼价可以涨上去,也可以降下来(当然,降是相对你的购买力而言下降)。我们知道一手楼价要涨,因为我们看到“121文件”、“831大限”国家收紧了银根地根;因为我们知道前几年每年广州公开出让的土地只有十几二十万平方米,不及所需十分之一;因为我们知道,从2003年起,广州楼市供需缺口就开始出现,并逐渐拉大。我们知道二手楼价要涨,因为两次宏观调控不但阻断了投机倒把,也阻断了正常的二手房流转。笔者住处旁边的加拿大花园,2004年,还有单价3000多元的二手房卖,到现在,好一点的房子叫价都到了7000元/m2,很正常吗?不,疯狂!我们这一年,见证了原来以为不可能的事情变成可能,但我们并没有迷失自我。我们是冷静的观察者,在纷繁的表象下,抽丝剥茧,直抵事件的内核,我们理清了所有事件的内在逻辑。《惊变·楼市春秋——宏观调控两年记》就是最好的注脚。2005年,易宪容说楼价要降,我们表示反对;2006年,韩世同说楼价要降,我们表示反对;进入2007年,连学者都觉得楼价降不了了,我们倒觉得楼价可能真的要降了。当所有人都觉得一个事情无可逆转时,转机就要出现。当所有的发展商都觉得楼市容易赚,大干快上的时候,供求态势必将发生根本性转变。“祸兮福之所倚,福兮祸之所伏”。谁说不是呢?

   我十分认同李先生对2007年的预测和论述,也很感激李先生对本人的抬举,将我与易宪荣相提并论,而且也把我的“楼价要降说”挺当一回事儿。但我对此文也有几点不同看法:第一,李先生和广州日报都不是神仙,怎么能够如此料事如神呢,是否多少有点“瞎猫碰上死耗子”呢?第二,李先生和广州日报拥有强大的媒体作平台和后盾,其影响力比易宪荣和韩世同这些个人的影响力自然大得多,胳膊当然拧不过大腿。说起来,广州日报和李先生对过去两年广州房价的上涨似乎还应当负一些责任才对,因为媒体应当保持公正和公信,而不是为了谋生而甘愿充当发展商抬高楼价的喉舌,更不应当滥用手中的权利和影响力;第三,李先生明年也可能又预测对,如果真是这样,除了因为有媒体影响力外,是否也与易宪荣和韩世同们的不懈努力有些关系呢,是否也是99度再加1度的关系呢?   其实,说实在的我挺羡慕李先生的,因为他有广州日报这样的强大媒体作为后盾和平台,又是党和政府的舆论工具,几乎是所向无敌的,可以打哪指哪、指哪打哪;而我等子民势单力薄,孤立无援,如同唐吉珂德一般手持长矛冲向风车。但我也挺敬佩自己,单枪匹马毫无畏惧地与那些用不正当的手段干预和影响楼市的行为抗争,不断地提升和增强自我认识和解决问题的能力,不断提高和扩大自身的影响力,也逐步地取得政府、发展商、媒体和消费者的支持和认同。我期望李先生和广州日报能始终保持公正、公信,而不要降低标准和媒体的公信力。

最后,我也还是忍不住要评论一下建委主任对明年楼市作的预测,他认为目前楼价基本平稳,供求关系也比较正常,明年楼价略有提升。而事实上,广州的楼价并不平稳,今年1-11月楼价暴涨的幅度高达22.6%多;而今年7月广州十区住宅均价为6848元/平方米,比去年同期的均价4849元/平方米高出1999元/平方米,同比的涨幅高达41.22%。广州楼市过去一直被认为比较理性和市场化程度较高,现在则已经不能这么认为了,因为广州楼价的飙升和暴涨已经属于非理性和疯狂状态了;而广州楼市的供求关系也极不均衡,政府动不动就停工检查或停止审批,还随意对房价发表不负责任的预测和议论,却对此造成的后果无动于衷,也不用承担丝毫的责任,而发展商就借机推高地价和提升楼价,似乎官商之间配合和合作得相当默契。如果楼价大起大落真的要实行问责制的话,那些公开与中央政策唱对台戏、宣扬房价涨价合理论调的地方官员是难辞其咎的。

 

顺便一提,网上有学者认为明年房价要降25%,也是有理有据的,你相信吗?相信“你”吗?“你”才是最有影响力的!

 

                                2006年12月30日

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