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维修基金,我拿什么拯救你  

2006-12-05 09:55:47|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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维修基金,我拿什么拯救你

 

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2006620日、1122日两次限期缴纳维修基金之后,广州市国土房管局再次发出维修基金追缴令。昨日《广州日报》A4版广州市国土房管局再次对28家房地产企业发出通告,追缴拖欠的维修基金。维修基金欠缴的问题一次又一次提到政府、房地产专家、老百姓眼前,为何迟迟得不到解决?人们不禁要问:“维修基金,我该拿什么来拯救你?”

 

维修基金欠缴问题的由来

维修基金的拖欠,人们普遍认为应归因于政府的法律法规打架:1998101日颁布的《广东省物业管理条例》第32条规定“物业管理维修基金由物业建设单位按物业总投资的百分之二,在向业主委员会移交物业管理权时,一次性划拨给业主委员会,其所有权属全体业主共同所有”;199911月起开始实施《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》第5条规定“商品住房在销售时,购房者与售房单位应当签订有关维修基金缴存约定,购房者应当按购房款2-3%的比例向售房单位缴存维修基金”;而200391日开始实施的《物业管理条例》第7条关于业主在物业管理活动中的义务中有“按照国家有关规定交纳专项维修资金”的规定。由于这三个法律文件的规定,广州市维修基金自《广东省物业管理条例》实施以来的交纳主体就可分为三个阶段:(11998930日——19981231日,根据《广东省物业管理条例》的规定,由物业建设单位交纳;(2199911日——2003831日,这段期间也就是大家争议的焦点;(3200391日国务院颁布实施《物业管理条例》后,依“行政法规的效力高于地方性法规、规章”的规定,维修基金的交纳适用国务院颁布的《物业管理条例》由购房者交纳。

 

行政主管部门不应单方予以认定

广州市国土房管局的这次公告中写明“按照《广东省物业管理条例》和广州市国土资源和房屋管理局《关于贯彻国家<物业管理条例>有关问题的通知》的有关规定”,“若缴存主体是开发建设单位并有欠缴的,务必于20061210日前按照住宅(别墅)每平方米40元、非住宅每平方米50元的标准将欠缴的专项维修资金存入政府指定银行”,也就是说广州市国土房管局将先前争议时段1998年——20035年间的维修基金由谁缴的问题单方予以认定:依据《广东省物业管理条例》和《关于贯彻国家<物业管理条例>有关问题的通知》的有关规定,除非购房者与开发商合同约定外,维修基金由开发商承担。我们认为:广州市国土局单方以《广东省物业管理条例》、《关于贯彻国家<物业管理条例>有关问题的通知》为依据,要求1998年——20035年间欠缴的维修基金一律由开发商承担这种做法是于法无据的,也不符合法律程序。

 

法规“打架”应当依法呈报国务院

从法制管理的角度来看,法律法规之间的法律效力认定问题也就是法律法规“打架”,是有专门的法律——《中华人民共和国立法法》规定的。依据《中华人民共和国立法法》第86条第1款第2项的规定:“地方性法规与部门规章之间对同一事项的规定不一致,不能确定如何适用时,由国务院提出意见,国务院认为应当适用地方性法规的,应当决定在该地方适用地方性法规的规定;认为应当适用部门规章的,应当提请全国人民代表大会常务委员会裁决”,像建设部《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》(部门规章)和广东省人民代表大会通过发布的《广东省物业管理条例》(地方性法规)之间存在不一致的情况,首先应上报国务院,由国务院提出意见,国务院认为应适用《广东省物业管理条例》的,物业维修基金由购房者上缴;国务院认为应适用建设部颁布的《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》则应提请全国人民代表大会常务委员会裁决。

 

广州市知名房地产专家韩世同先生在他的一篇名为《维修基金,解铃还得系铃人》文章中认为,像维修基金相关法律法规打架的这种情况,地方政府是没有能力也没有必要解决,只需将矛盾上交就行了,解铃还得系铃人。的确,法律法规打架只能通过法定程序由有权机关予以解决,并不是地方政府有关管理部门单方可以解决的,这不在其职权范围内,也于法无据。(梁鹏,法学硕士)

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