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广州楼市数据和规划之怪现状  

2006-12-09 21:28:02|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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      广州楼市数据和规划之怪现状

——11月成交骤增之迷和发展地下商业空间之惑

              韩世同

 

   昨日读报发现有两个奇怪的现象,一个是关于广州楼市成交数据的,一个是关于城市规划的,现分述如下:

怪现状一:广州一手住宅11月成交骤增之迷

   广州日报A9版报道广州市国土房管局公布数据显示,广州11月一手楼价涨249/平方米,而成交量首次回升约五成。据该报报道广州11月一手住宅成交98.18万平方米,而10月一手住宅成交只有57.78万平方米。实际上,按这个数据来计算,11月一手住宅成交应当是比10月增长了69.92%,接近7成。而我查了一下阳光家缘近三个月的成交数据,并没有发现这种成交骤增的迹象和记录,网上成交的一手住宅数据显示:9月是62.09万平方米、10月是69.67万平方米、11(截止112918)63.23万平方米;我也比较了这几个月份各区的成交记录,发现数据异常变化的现象主要在天河区、番禺区、花都区和荔湾区,尤其是天河区的成交数据变化特别离谱:阳光家缘的数据9月是7.37万平方米、10月是9.76万平方米、11月是11.33万平方米,而国土房管局的数据10月是10.85万平方米、11月是18.99万平方米;前者三个月合计才28.46万平方米,而后者两个月合计就有29.84万平方米,这是完全没有道理的。按理说,国土房管局公布的数据是交易登记的成交数据,而阳光家缘是网上成交备案的数据,前者要比后者滞后一些、准确一些。

   刚刚公布的11月成交数据真让我难以置信,我想不出是什么原因可以使得两组数据发生如此之巨大的变化,简直匪夷所思、无从判断和分析,除非是程序出错摆了乌龙,或者是非市场因素所致,此为一怪。建议有关部门查找原因并作出合理解释。

 

怪现状二:中山路沿线要大力开发地下商业空间之惑

   广州日报A14版报道市规划局通告广州数项新规划开始实施,中山路沿线要开发地下商业空间。广州近几年地铁发展十分迅速,地下商业空间也得到较大的开发和拓展。但我也一直都不明白,为什么中山五路地面的商业空间都没有充分利用和发展起来,而该区域地下商业空间的开发反而异常火爆。因为,地下商业空间开发和经营的成本远比地面要高,不仅是建造成本高,还要防水、防潮,对照明、通风、消防等方面的要求也比地面要高得多,运营的成本和费用也不知道要大多少。但奇怪的是,规划部门和商业地产商却热衷于这种完全违反常规和常理的做法。其实,地下商业空间是不适宜面积过大的,广州在这方面已经有过一些经验教训,比如:最早的南方大厦地下商场,经营就明显不如地面店;而地铁东山站通往农林东方向有3000多平方米的地下商业面积也一直难以运营,尝试过开办商场和家政广场,结果都以失败告终,只好一直空置,原因就在于运营的成本和费用过高。我不明白为什么3000多平方米的商业面积都无法经营,居然还有人在地面都难以商业开发的中山五路建造面积高达30000万平方米的地下商城?这些地下商城可能可以火爆一时,但始终是难以为续的,因为地下商城运营的费用和成本比地面要高、而运营的条件和环境却比地面要差。我对香港地铁物业作过细致的观察,发现其地下的商业店铺都是面积不大的便利型的包点、零食、无烟小食、茶饮、书报、洗衣和银行等,几乎没有大面积的地下商场或商城这类商业形态。原因就在于,地铁是不适宜过度开发和拓展地下商业空间的,而应当大力开发和拓展地铁上盖的商业空间。而我们却反其道而行之,岂不怪哉。也许,有人会用流行前线的例子来反驳我,但我认为那是个例外,因为有天时地利人和的配合,人流旺、定位准是一方面,而还有一个最主要的特殊原因和条件,就是流行前线是利用人防工程来开发的商业项目,因此节省了大量初始投资的开发建造成本,如果要承担全额投资其运营成本和费用就要大许多,可能就不会出现像现在这样经营火爆的场面了。

   我认为,地下商业空间的确是要充分利用,但也不适宜过度地、盲目地大力开发,尤其是不适宜大规模地开发和经营地下商场和地下商城。应当充分发挥和利用地铁上盖和中山路沿线的地面空间,来发展和开拓比较有规模的商业物业;而地下商业物业则应当多开发便利型的现代服务行业和第三产业。

 

   注:作者系广州知名房地产专家、律师导购网(www.lsdg.cn)首席投资分析师

 

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