注册 登录  
 加关注
   显示下一条  |  关闭
温馨提示!由于新浪微博认证机制调整,您的新浪微博帐号绑定已过期,请重新绑定!立即重新绑定新浪微博》  |  关闭

韩世同的博客

 
 
 

日志

 
 

广州商务公寓市场前景的研究与分析(一)  

2006-03-21 17:45:11|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

  下载LOFTER 我的照片书  |

 (文/韩世同 本文为新浪专门约稿,如需转载请注明来源为新浪房产或者本人新浪博客) 

 

  近来广州商务公寓市场由于富力爱丁堡国际公寓的推盘再次受到媒体和市场的关注与重视。对广州的商务公寓市场我一直十分关注,前几年也做过不少分析和研究。但我发现现在广州的商务公寓市场与前几年相比,市场特点和趋向已经有了很大的发展与变化。本文拟就广州商务公寓市场的由来、现状特点和发展趋向作一些分析和研究,供公寓投资者参考。

一、           广州商务公寓市场的由来

  商务公寓是目前广州楼市比较受关注的投资产品。但广州最早的商务公寓并不是作为商业地产投资用途的,而是五星级酒店附设专门为国际商务人士租用的,如广州中国大酒店、花园酒店、白天鹅宾馆和广东国际大酒店等五星级酒店都附设有公寓设施。但其中也有一部分被国内商务客户当作写字楼来投资和使用。而中信广场的公寓则开创了广州写字楼附设商务公寓的先河,也许最早的写字楼公寓要数世贸中心附近的两栋公寓,曾创下800美元/平方米的售价,但这些公寓的商务特征当时还不是特别明显。

其实,公寓这个词是从英文flatapartment演绎而来的。但外国人公寓的概念是统称楼房的民宅建筑,而与国内称为别墅的house加以区别,并不特指用于商务出租的住宅,也包括普通的商住楼和洋房。广州最先使用国际公寓这个概念和名词推盘的应当是位于珠江新城广州大道旁的新大厦。该盘原为户型比较单一的豪宅建筑,但由于一时未能被本地豪宅市场接受和认同而调整定位为国际公寓,因而开创了广州用国际公寓概念推盘的先河;而最早用商务公寓概念推盘的可能要算远洋商务公寓,但该商厦公寓的特征并不明显,主要是写字楼的功能和用途。也有许多楼盘虽然不叫商务公寓,不过其功能和作用都是典型的商务公寓或民商混合的公寓,比如和黄早年在天河北投资兴建的楼盘怡苑和城建集团在二沙岛的金亚花园,实际上就是国际商务人士喜欢聚居的商务公寓,而白云堡、金湖花园、岭南会等也是外籍商务人士聚居的地方。 

然而,近两年商务公寓与普通公寓或住宅的区分越来越明显,商业物业的特征也越来越明显,商务公寓已经逐渐成为一种专门的投资产品,主要是指专门为国内外商务人士提供居住服务的建筑。一般为外籍人士服务为主的称之为国际公寓,而以国内人士服务为主的则称之为商务公寓或外贸公寓。

二、           广州市商务公寓市场的特点及发展变化趋向

商务公寓市场的形成和发展是和广州产业发展息息相关的,特别是近两年珠江新城CBD和琶洲会展中心的加速开发,为商务公寓市场提供了很大的发展空间。目前广州商务公寓市场主要呈现以下特点和倾向:

1、  由酒店写字楼附属型向独立型和社区附属型转变

前面提到,广州的商务公寓过去主要是附属于星级酒店和高档写字楼的配套设施,如中国大酒店、花园酒店、广东国际大酒店、中信广场公寓等;但现在的商务公寓大多是独立设置和管理的,如富力的爱丁堡、双城国际、中怡城市花园、马赛公寓、星汇国际和琶洲的世港国际等,都不再是星级酒店和高档写字楼的附属物了,这样更有利于形成专业的投资产品。而商务公寓也越来越成为大型社区的附属产品和衍生物,比如白云堡、凤凰城以及近期涌现的曼哈顿、丹顿、克莱国际公寓,后三个项目分别附属于合生的骏景花园、逸景翠园和珠江帝景苑。

2、  由自然形成的混居型向专业设计管理型过渡

    以往广州许多商务人士聚居的社区并不是专门为他们设计和提供服务的,而是经过市场自然的演变而形成的,如前面提到的外籍商务人士的聚居地金亚花园、金湖花园、怡苑、新大厦等,还有国内商务人士比较喜欢租住的有淘金花园、锦城花园等;而现在的商务公寓则大都是经过专门设计和实行专业的服务管理的,有些还引入酒店式和管家式服务及管理。

3、开始由分散经营向集中管理发展

过去除了酒店和写字楼的商务公寓式统一集中管理的,而自然形成的公寓物业只有少数为外籍人士服务的公寓是集中管理的,大多数则是由普通的住宅物业转变而来的,因此只提供普通的物业管理,而缺乏专门为商务人士提供的居住服务设施和条件。即使是产权分散的商务公寓,也较难实现统一集中的管理。因此目前市场上开始出现类似酒店、但以提供长租服务为主只租不售的国际商务公寓,如新世界的新凯国际公寓,该公寓起租的月租高达1.5-3.5万元/套。

4、越来越多品牌发展商进入商务公寓市场

从前面的分析也可以看到,越来越多的品牌发展商开始进入商务公寓开发的市场,如比较早一些进入市场的碧桂园、祈福和城建集团,近期的则有新世界、合生、富力和珠江地产等。也有一些中小型发展商也开始转向商务公寓开发,比如曾经成功开发金雅苑、蓝色康园的瑞丰地产,去年通过公开拍卖以3348/平方米的楼面地价取得珠江新城最后1幅住宅用地。据悉该项目也是主打商务公寓市场,但是以小型套间和复式的商务公寓为主。有关该项目的具体情况,将在后面与富力爱丁堡国际公寓作分析比较时进一步介绍。

5、由普通住宅地产向商业地产转化

最有代表的是富力爱丁堡国际公寓,本身就是商服用地而不是住宅用地,优点是可以宜商宜居,但使用年限则比较短只有40年;另一种类型代表是新世界的新凯国际公寓,主要是具有商业地产只租不售的特征,而该项目应当是商住用地使用年限有70年。前者比较适宜散客投资,后者则比较适宜机构投资和长期经营。

以上是对广州商务公寓市场特点和趋向的分析。需要说明的是,近年来广州也出现了一种写字楼公寓化或公寓具有写字楼功能的倾向,如东川路的白云大厦、天河北的中旅商务大厦、天河北的时代新世界、珠江新城的星辰大厦等,无论是产品、户型、服务和价格上都是针对附近的亦商亦居的中小企业的,特别是再次“住宅禁商”后,这类产品会更受市场欢迎。但本文的探讨仅以居住功能为主的商务公寓为限,不包括具有公寓功能的写字楼产品,这样研究对象会比较集中一些。

  评论这张
 
阅读(46)| 评论(0)
推荐 转载

历史上的今天

评论

<#--最新日志,群博日志--> <#--推荐日志--> <#--引用记录--> <#--博主推荐--> <#--随机阅读--> <#--首页推荐--> <#--历史上的今天--> <#--被推荐日志--> <#--上一篇,下一篇--> <#-- 热度 --> <#-- 网易新闻广告 --> <#--右边模块结构--> <#--评论模块结构--> <#--引用模块结构--> <#--博主发起的投票-->
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

页脚

网易公司版权所有 ©1997-2017