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韩世同的博客

 
 
 

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政策取向:紧缩平抑亦或疏导舒缓——对宏观调控政策的评估和建议  

2006-05-14 08:59:00|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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对于我国房地产行业来说2005年是一个政策年,这一年国家出台了一系列政策来调控房地产的发展。这些调控措施和政策出台的背景主要是针对房地产市场过热、楼价持续攀升现象,最终目的是想要达到稳定和平抑房价,保持房地产市场健康发展。实际上2005年的宏观调控是上一年宏调政策的延续,但重点已从整个投资领域转向房地产,因为能源、交通、原材料的投资热已经由热变冷。而国家对房地产市场的调控也从控制资金和土地的供应转向调控市场需求,从行政干预手段为主转为运用利率、汇率、货币和金融以及税收市场调节等手段为主来调控房价和投资热度,从单一的金融调控转变为多种调控组合运用。从全国来看,调控的目的基本没有达到。虽然各地房价增幅曾经有所回落,尤其是房价飙升严重的上海,还出现楼价下跌和退房潮。但由于国家对房地产的调控,实际上是采取了雷声大、雨点小的做法。如果去年对房地产出台的所有政策,包括金融、税收等方面,都全面采取严格执行和紧缩的政策,相信房地产行业早就顶不住了。而去年5月房地产新政出台后由于业界反应强烈,国家下半年实际上并没有严格执行对房地产出台的各项调控政策,尤其是房贷和货币政策还有舒缓的迹象,甚至还一再强调下半年不会出台新的调控政策,因此房地产行业才没有出现大的波动和变化。

对土地和资金的管制是造成房价不断上涨的主因

而且今年经济工作虽然坚持要继续调控,但工作重点之一是要扩大内需,建设部也提出2006年是房地产鼓励消费年。事实上,如果没有去年下半年以来在政策执行力度上的调整,房地产行业的状况现在可能完全不同,通缩和内需不足的压力可能会更大。但从去年底到今年初,情况发生变化,北京、广州和深圳房价都逆势上扬,上海的房价也开始反弹。原因估计与国家继续奉行严控土地、资金闸门,限制房地产开发规模的政策有关,也与金融行业对房贷的限制出现管制松动有关。中国社科院《2006年房地产蓝皮书》根据近期国家相关土地政策,对未来住宅市场做出预测:“由于土地开发成本的加大,土地一级市场全面实行了招拍挂的出让形式,土地价格也将会保持增势。因此,未来住宅土地市场的供给将继续保持小幅增长的趋势。由此带来的结构性调整将是商品住宅市场发展的主旋律。国家上调银行存贷款利率、控制二次购房和投机性购房、控制拆迁规模等因素将导致其变动。可以预测,受城市化以及人口流动因素的影响,需求能力与供给能力相比仍然有余;经济适用房、低端普通住宅需求将会保持在较高水平;普通住宅市场细分加速;受利率、价格以及供给的影响,别墅高档公寓的需求会基本维持在往年水平,不会出现大的增幅。同时,商品住宅价格将稳中有升。综上所述,我国房地产价格长期走势是上升,而不是下降。”上述房价上涨分析和研判的依据主要是基于国家对土地和资金方面调控,从这个角度来看也的确如此。国家的确是强调要继续控制土地和资金两个闸口,控制房地产开发规模。但如果我们换一个角度反过来思考,就会发现上述推论正好说明:正是国家对土地和资金的管制,才是造成房价不断上涨的主因。可以说是因为土地、资金管制的因,导致了房价不断上涨的果。如果没有土地和资金管制的因,光靠房地产开发商的哄抬,房价是不可能疯狂上涨。因此,政府只有从消除导致房价上涨的因,才能有效地得到房价下降的果。

政策取向:紧缩平抑亦或疏导舒缓

今年4月底央行出台贷款加息措施。显然,这是一项对银行业比较有利而对房地产业和许多行业不利的策略,政策取向是属于抑制供求的紧缩型策略。而近期又不断有关于提高准备金和提高按揭首付比例的信息传出。而我认为:在国民经济整体处于产能过剩、通缩压力比较大的情况下,加息虽然可以对抑制房价继续上涨和缓解银行经营压力有一定效果,但也会造成较大的负面作用和影响,会加重房企和购房者的负担,也会对储户带来直接的损失;而提高按揭门槛则有可能对房地产需求起到过强的平抑作用,在房价位于高位的情况下,此举无异于釜底抽薪,后果难以预料。严重的话甚至有可能导致房价暴跌的房地产风险,而引发金融危机。房地产与金融的关系是鱼水交融、唇齿相依的相互依存关系,是一荣俱荣一损俱损的关系。因此,银行不能因为自保而对房地产采取过当的举措。

相形之下,采取舒缓型和疏导型的政策取向,可能会达到更好的社会效应。比如,中央政府对土地和资金的管理和运营不是进一步收紧而是进一步市场化,要求和鼓励地方政府在土地供应上调节和引导市场,加大中低档和中小户型用地的供应和产品的开发;同时也要求和鼓励银行业相应地予以政策倾斜,对开发中小户型和中低档的房地产企业给与政策上的鼓励和支持,这样才能有效的缓解和消除房价上涨过快以及中低档产品供不应求所造成的社会压力和不满,更有利于银行业、房地产业和国民经济的健康发展。如果中央政府不是采取严控土地的政策,而是取消土地供应的计划和限制,打开土地供应的闸门,让市场来调节土地的供应;或者使土地供应的计划可以充分满足市场的需求,而不是有意地压减和限制土地供应、人为地造成土地供应的紧张。如果中央银行取消目前对房地产贷款种种人为的政策限制,打开信贷的闸门,让市场来调节货币和信贷;或者放开对国际资金、民间资金进入房地产投资领域的管制,允许国际和民间游资自由进入房地产市场。这样的政策取向是否会更加有效和切合实际呢?

广州应当率先恢复和实现土地市场化管理

        政府的确拥有操控房价的能力,但如果政府过度干预市场的运作,就会恢复到过去计划经济的形态,而限制和防碍市场经济的发展。在对房价的干预上,中央政府和地方政府的手段和立场有很大的不同,中央政府运用得更多的是宏观调控的手段,如货币、贷款和利率汇率等金融政策、物价的控制和管理、经济增速的调控、税收政策和土地政策的制定和调整,而国家对土地的管理实际上是要依靠地方政府来完成和实现的。地方政府与中央政府不同的是,地方政府对房价的调控主要是通过土地管理、地税管理和工商管理来实施的。尤其是在土地管理上,地方政府的收益是与土地价格涨跌相关的,在某种程度上地方政府和开发商的利益一致的,都期望房价上涨,因为房价涨可以带动地价上涨。但过高的地价和过高的房价又是市场所不能承受的,这一点也是良好的政府和发展商所不愿意看到的。但宪法赋予政府无偿拥有土地所有的权利,而且又同时拥有管理土地市场的权利,这在客观上形成了地方政府在土地市场上既是管理者又是土地供应商的双重身份。这种既是运动员又是裁判员的特殊身份,在8.31土地大限后极易形成大一统的垄断格局,恢复到政府对土地进行计划管理的形态。在这种形态下对政府的管理技艺和水平提出了更高的要求,即如何使现行的土地管理制度更适应房地产市场的需求和变化。

政府如何正确引导市场是一个关键,是政府的土地政策和计划适应市场,还是要求市场适应政府的政策和计划,其中的度要如何把握。比如,目前广州市区楼价高涨、市区住宅用相对紧缺,政府是否应当加大市区住宅用地供应呢?还是坚持原有的计划和既定的方针来执行呢?这需要在实践和探索中去确定和把握。对广州而言,目前当务之急是要解决城市发展模式与市场需求背道而驰的问题。为什么城市中心不能发展住宅?为什么政府不能让发展商参与城市改造和建设?为什么要把发展商和市民驱赶到农村形态的郊外,而让城市形态的市区空心化? 如果广州市政府取消对中心城区房地产市场人为的限制,加大该区域住宅用地的供应,而且使供应量达到充分满足市场的需求的状态,情况相信会有很大转变。广州两年多前土地供应是完全市场化的,土地供应也是相当充裕的,当时政府还要呼吁和号召发展商不要北上,留在广州搞开发和建设。再就是要从健全和完善住房供应体系入手,如果广州市政府真正地制定出健全完善的住房供应体系,制定出切实可行的经济适用房和廉租房发展计划,且计划可以使符合要求的中低收入者有所期待,情况又会有所不同。此外,政府还可以通过规范房地产市场管理入手,比如广州市政府真的下决心管制发展商哄抬楼价和囤积居奇行为,切实制定出限制和处罚违规认筹行为的管理办法,加大处罚力度,情况也会有所不同。

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