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韩世同的博客

 
 
 

日志

 
 

九部门地产新政能否标本兼治(一)  

2006-05-30 13:27:29|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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 昨天下午新华网公布了国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知和该意见全文,一时间地产界掀起全然大波。但文件很长,条目也很多,如果不仔细研判,难以把握和理解。因此,我尝试结合广州的实际情况对此次地产新政作一番点评和解读,以供读者参考:

国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知

房地产业是我国新的发展阶段的一个重要支柱产业。引导和促进房地产业持续稳定健康发展,有利于保持国民经济的平稳较快增长,有利于满足广大群众的基本住房消费需求,有利于实现全面建设小康社会的目标。当前,要针对房地产业发展中存在的问题,进一步加强市场引导和调控。要按照科学发展观的要求,坚持落实和完善政策,调整住房结构,引导合理消费;坚持深化改革,标本兼治,加强法治,规范秩序;坚持突出重点,分类指导,区别对待。各地区、特别是城市人民政府要切实负起责任,把调整住房供应结构、控制住房价格过快上涨纳入经济社会发展工作的目标责任制,促进房地产业健康发展。国务院有关部门要组成联合检查组,对各地2005年以来落实中央关于房地产市场调控政策的情况进行一次集中检查。对宏观调控政策落实不到位、房价涨幅没有得到有效控制、结构性矛盾突出、拆迁问题较多的城市,要予以通报批评,并限期整改。

点评:国务院办公厅虽然强调要标本兼治,但这次出台的地产新政有许多政策和措施都是过去行之无效的,如闲置土地的处理办法、整顿市场秩序、信息披露制度等。这次的重申是否就能有效呢?地价房价的上涨存在许多深层次的问题,如土地供应体制、金融管理体制、财政分配体制、房地产税收体制等等,如果不从制度上找原因和从根本上解决问题,我们就只能是头疼医头、脚疼医脚,只能是治标不治本。我们至少要在制度上让地方政府有建立和完善住房供应和保障体系的积极性,至少要在制度上解决中央政府与地方政府利益机制上形成的中央要权、地方要利的博弈关系。仅仅是靠集中检查、通报批评和限期整改根本解决不了问题。

   

一、切实调整住房供应结构

  (一)制定和实施住房建设规划。要重点发展满足当地居民自住需求的中低价位、中小套型普通商品住房。各级城市(包括县城,下同)人民政府要编制住房建设规划,明确“十一五”期间,特别是今明两年普通商品住房、经济适用住房和廉租住房的建设目标,并纳入当地“十一五”发展规划和近期建设规划。各级城市住房建设规划要在2006年9月底前向社会公布。直辖市、计划单列市、省会城市人民政府要将住房建设规划报建设部备案;其他城市住房建设规划报省级建设主管部门备案。各级建设(规划)主管部门要会同监察机关加强规划效能监察,督促各地予以落实。

  (二)明确新建住房结构比例。“十一五”时期,要重点发展普通商品住房。自2006年6月1日起,凡新审批、新开工的商品住房建设,套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重,必须达到开发建设总面积的70%以上。直辖市、计划单列市、省会城市因特殊情况需要调整上述比例的,必须报建设部批准。过去已审批但未取得施工许可证的项目凡不符合上述要求的,应根据要求进行套型调整。

 点评:第一条有关制定住房建设规划,建设部今年已经下文要求上报,但各地并不积极配合。广州至今也没有发展经济适用房和廉租房的规划和制定建设目标,更不要说对普通商品房的发展与建设;如果地方政府拒不执行,中央政府又有何措施和办法呢?第二条比较有新意,用具体的套型和比重来规定和要求普通商品房的发展,但90平方米和70%的比例是否得当,是否具有可操作性,还有待观察与研究。如果地方政府对经济适用房和廉租房都可以抵制兴建,普通商品房同样也难以推行和落实。

 

二、进一步发挥税收、信贷、土地政策的调节作用

  (三)调整住房转让环节营业税。为进一步抑制投机和投资性购房需求,从2006年6月1日起,对购买住房不足5年转手交易的,销售时按其取得的售房收入全额征收营业税;个人购买普通住房超过5年(含5年)转手交易的,销售时免征营业税;个人购买非普通住房超过5年(含5年)转手交易的,销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。税务部门要严格税收征管,防止漏征和随意减免。

  (四)严格房地产开发信贷条件。为抑制房地产开发企业利用银行贷款囤积土地和房源,对项目资本金比例达不到35%等贷款条件的房地产企业,商业银行不得发放贷款。对闲置土地和空置商品房较多的开发企业,商业银行要按照审慎经营原则,从严控制展期贷款或任何形式的滚动授信。对空置3年以上的商品房,商业银行不得接受其作为贷款的抵押物。

  (五)有区别地适度调整住房消费信贷政策。为抑制房价过快上涨,从2006年6月1日起,个人住房按揭贷款首付款比例不得低于30%。考虑到中低收入群众的住房需求,对购买自住住房且套型建筑面积90平方米以下的仍执行首付款比例20%的规定。

  (六)保证中低价位、中小套型普通商品住房土地供应。各级城市人民政府要编制年度用地计划,科学确定房地产开发土地供应规模。要优先保证中低价位、中小套型普通商品住房(含经济适用住房)和廉租住房的土地供应,其年度供应量不得低于居住用地供应总量的70%;土地的供应应在限套型、限房价的基础上,采取竞地价、竞房价的办法,以招标方式确定开发建设单位。继续停止别墅类房地产开发项目土地供应,严格限制低密度、大套型住房土地供应。

  (七)加大对闲置土地的处置力度。土地、规划等有关部门要加强对房地产开发用地的监管。对超出合同约定动工开发日期满1年未动工开发的,依法从高征收土地闲置费,并责令限期开工、竣工;满2年未动工开发的,无偿收回土地使用权。对虽按照合同约定日期动工建设,但开发建设面积不足1/3或已投资额不足1/4,且未经批准中止开发建设连续满1年的,按闲置土地处置。

点评:第三条是争议比较大的,因为延长营业税征收年限,对投机行为是可以有所遏制,但同时也影响和限制了正常的二手交易行为,降低了商品房的流通性,反而容易造成二手房交易成本增加和房价上涨。其实,如果要从鼓励二手市场交易、同时又限制炒楼投机行为来考虑,应当采取缩短年限、加重税收的做法。不过,现在延长营业税征收年限,对消费者理性购房还是有一定帮助的,买房要更加慎重小心。第四条严格信贷的规定,对项目资本金的要求早已有之,只是对闲置土地和空置商品房的贷款提出了一些限制,但这些举措对遏制商业银行的贷款冲动和层出不穷的房贷新品未必有效。第五条对广州来说形同虚设,因为目前广州许多房贷按揭都已经要求3成首付,对2成首付限制也比较严格。我不明白为什么之前银监会要对外发布对多套购房、高档房、别墅、商用物业等要大幅提高首付比例的信息,是故弄玄虚,还是别有原因?总之,本来可能会对稳定房价起一定作用的举措,最后不了了之。第六条前面是重述第一条规定,后面是强调已经有的规定,只有中间部分是业界一直关注的“三限房”(限比重、限户型、限价格)供地的要求,即:土地的供应应在限套型、限房价的基础上,采取竞地价、竞房价的办法,以招标方式确定开发建设单位。这一规定强调既要竞地价,也要竞房价,而且不能用价高者的得拍卖形式、要以招标的方式来确定开发建设单位。但没有规定如何限价房发售的问题,因为限价房如果可以任意购买,就难免被人用来炒买炒卖,不能达到预期目的;应当参照经济适用房的做法限制购买条件和资格,采取公开登记审核、公开摇珠抽签形式配售。还有就是各级政府编制年度用地计划、科学确定房地产开发土地供应规模的依据是什么,究竟是由下至上还是由上至下,是按市场需要来编制计划还是按政府意志来编制计划,是按市场经济模式来运作还是回复到计划经济的模式来运作?这些问题都要搞清楚,否则就容易出现方向性偏差和失误。第七条1999年建设部就已经制定出闲置土地管理办法并颁布实施,而且自从实行土地使用权转让以来就有两年不开发政府将无偿收回的规定,但除了那些只是划红线、没有任何实质性投入的土地政府能无偿收回,而大量有关系和有背景的闲置土地十几年、甚至二十几年也难以无偿或有偿收回。因此,应当检讨的是政府无偿收回闲置土地这一规定的可行性,以及宪法赋予国家无偿拥有土地所有权的合理性。既然这一规定形同虚设,是否可以考虑加以取消,改为用累进制的闲置土地税来管理,效果可能会更好,也比较合理一些;长期来看,修改国家无偿拥有土地所有权的宪法条文也势在必行。

 

三、合理控制城市房屋拆迁规模和进度

  (八)严格控制被动性住房需求。各地要按照《国务院办公厅关于控制城镇房屋拆迁规模严格拆迁管理的通知》(国办发〔2004〕46号)的要求,加强拆迁计划管理,合理控制城市房屋拆迁规模和进度,减缓被动性住房需求的过快增长。2006年各地房屋拆迁规模原则上控制在2005年的水平以内。要量力而行,严禁大拆大建,在没有落实拆迁安置房源和补偿政策不到位的情况下,不得实施拆迁,不得损害群众合法利益。

点评:广州在第八条这方面与其他城市相反,被动性住房需求不多,而且政府还专门开辟新社区来解决拆迁户住房问题。需要解决的是早期拆遗留的问题和旧城改造滞后的问题。广州旧城限制改造和发展,新区又缺乏规划和市政配套。政府的城市发展方向与模式与民众住房需求之间存在较大的矛盾,需要认真研究和解决。

 

 

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