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韩世同的博客

 
 
 

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广州楼市5月成交量下跌四成——捂盘惜售的发展商黄金月遭遇滑铁卢  

2006-06-11 09:53:29|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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   今天早上我在广州国土房管局的网上看到了今年5月房地产市场分析报告,发布了黄金月广州楼市成交的数据和信息。该信息未标明发布日期,估计应当是周五(69日)发布的,比以往提前了10多天,而且内容也比以往更加丰富、详实,增加了许多图表和一些简单的分析,说明广州国土房管部门在信息发布方面不断改进和完善。但也有不足之处,就是信息资料的连续性和一贯性未能得到保证,以往信息只有数据没有分析,现在信息发布增交了分析和图表,但报告格式和形式变化较大,不便于做历史性、持续性的分析、观察和比较。最好是在原有的格式和形式上增加分析内容和图表,这样就不会给人们带来不便和不适。但不管怎么说,国土房管部门一改连续几个月不发布信息的做法,及时、详尽的公布5月市场数据信息,这种顺从民意和形势的态度和做法是值得赞扬的。

     5月份广州十区一手住宅成交情况来看,5月黄金月广州楼市可以说是惨遭滑铁卢的下场:成交均价为6097/平方米,比4月份的6253/平方米下降了2.5%,降幅虽然不大但预示楼市触顶回落的拐点可能已经出现;成交面积只有55.86万平方米,比上月的93.32万平方米下降了37.46万平方米,降幅达到40.12%。而据南方都市报报道,番禺商品房成交量(含商场、写字楼)由4月的22.56万平方米,下降到5月的11.25万平方米,减少了一半,降幅高达50%。这可能是近年来成交最少的黄金周和黄金月,也是捂盘惜售的发展商所遭受滑铁卢的黄金周。

有人认为5月楼市成交量剧减与楼价过高没有直接联系,而新政影响也还没有那么快显现,因此推测是与推货量减少有关。而我认为,成交量骤减应当跟上述三个因素都有关系:

一是楼价高企本身就是成交量下降的一个主要因素。目前楼价已经高到一般工薪阶层买不起的地步,像城区的高档住宅和郊区的豪宅,楼价一般要在8000-9000/平方米以上,高的要12000-13000/平方米以上,而比较适宜工薪阶层的中低价位的货品则比较少;

二是宏观调控措施虽然没有那么快显效,但对于人们心理预期的改变是十分明显的。国六条是517日发布的,而实施细则国15条则是529日发布的,在此之前也一直都有关于调控新政将要出台的信息和消息不断传出,甚至省国土厅厅长要民众三年不买楼的说法也在这一期间发生。

三是发展商惜售、捂盘的现象也是原因之一,但已经不再是主要原因。国六条、国15条发布和实施之前,发展商的确可以高枕无忧,房子越涨越好卖。但物极必反,好景不长,楼价涨幅过快、过高,就必然会导致新的宏观调控政策的实施,这是必然的。在目前这种状态下,继续盲目扩张和依然淡定捂盘惜售的发展商,后果堪虞。

 

总的来说,从5月份楼市成交情况来分析,广州楼市将进入一个新的调整观望期。在此期间楼价还暂时不会出现太大的波动,可能会出现小幅回落和有价无市的局面。可以说,楼价未来的走势和变化主要取决于中央政府和地方的态度、决心和新政执行落实的力度。

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