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韩世同的博客

 
 
 

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政府公布的楼市数据毋庸置疑——与黎文江先生商榷  

2006-06-13 16:33:22|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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据南方都市报2006年6月13日报道,合富辉煌首席市场分析师黎文江表示不承认成交量在萎缩。他认为单一截取一个月的成交数据不能说明问题。据介绍,广州去年1-5月的一手住宅成交量是340万平方米,而今年1-5月是390多万平方米,总体上还是增长的。

   我认为,如果上述报道无误和属实的话,我同意他关于总体上1-5月一手住宅成交是增长的分析和判断。但相信黎先生也不得不承认,今年5月一手住宅的成交量无论是同比还是环比都的确是在萎缩的事实吧。我也同意他认为单一截取一个月的成交数据不能说明问题的看法,但我同样相信黎先生也会接受总体增长并不能否定单月萎缩的事实吧。而对楼价也是一样,均价的下降并不能否定个别区域楼价的上涨,但均价总是可以反映楼市的一种总体趋势吧。

   还有就是,我不清楚黎先生拿出来的广州去年1-5月的一手住宅成交量是340万平方米的数据来源,因为政府去年并没有公布1-5月一手住宅成交量的数据,除非是内部渠道取得的。但如果不是政府公开发布的数据,是否适宜公开援引呢?这本身就有信息不对称和不透明的色彩。

还是让我们来看看根据广州国土房管局网站正式对外公布信息整理的2005年和2006年1-5月商品房成交数据比较:

2005年和2006年1-5月商品房和住宅成交量比较表(单位:万平方米)

   月份      2005年 商品房       2006年商品房      2006年住宅

   1月         92.00              102.83             85.15

   2月         65.94               85.32             70.41

   3月         74.96              108.88             87.47

   4月         82.25              123.94             93.32

   5月          79.75               68.82             55.86   

  合计         394.90              489.79            392.21

   由于没有去年1-5月一手住宅的数据,因此我们不能直接进行住宅成交量的对照,只能通过对商品房成交量的对照来比较和分析。从上表我们可以看到去年1-4月商品房的成交都低于今年1-4月的成交,而去年5月则高于今年5月的成交。这也就是为什么黎先生提供的去年1-5月成交340多万平方米,比今年1-5月成交390多万要少;而他提供的去年5月一手住宅成交60多万平方米,又要比今年5月成交55.86多。因此,1-4月成交量的增加,并不能否定5月成交量减少的事实;而5月一手住宅的成交量比今年1-4月每个月份的成交量都低,这也是不争的事实。我们可以仅仅用数据滞后和天气不好来诠释其中的原因吗?

此外,我也同意黎先生分析5月份商品住宅均价下降的原因在于,全市总体的成交面积下降,但同时城郊楼盘的交易比重上升,相对较低的城郊住宅均价拉低了整体的均价。但我认为这只是其中的一个因素,楼价下降还与楼价过高、加息和调控有关,黎先生还认为,单纯用住宅均价来衡量楼市价格是不太科学的,会掩盖很多重要的信息。这我也同意,但我们如果不用均价来衡量楼市价格,我们还能用什么数据来衡量楼市价格呢?尤其是当我们只能掌握楼市均价,甚至就连楼市均价也经常不能及时得到的时候。

总之,我认为:政府公布的的数据应当是真实、可信的,这是毋庸置疑的。否则,我们还可以依据什么来分析和研究市场呢?我们对市场的分析和判断的确不应当以偏概全,但也不能不尊重事实。这个事实就是:政府公布的5月份一手住宅成交均价的确是比4月份下降了2.5%,5月的成交量也的确是比4月下跌了4成多。我们必须要面对这个事实,并探究形成这个事实的原因。

(声明:黎先生是我十分敬重的前辈和老行尊,与他商榷的目的仅限于行业和市场研究方面的探讨,如有冒犯、得罪和失礼之处,恳请海涵)

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