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韩世同的博客

 
 
 

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居住郊区化降房价是自欺欺人  

2006-06-20 08:56:23|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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据媒体报道广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理赵卓文表示,今年5月楼价下降156元/平方米的数据未能反映市场的真实情况,要解决楼价过高的问题,居住郊区化是唯一途径。经纬地产市场调研部相关负责人吴定金也表示,加快郊区新楼市板块的开辟,才能使楼价过高的问题得到解决。他们认为郊区成交量减少是楼价大幅上升的主因。而之前合富辉煌首席市场分析师黎文江也认为,目前楼价的下降是因为花都等区域的郊区盘成交比例高拉低的。在他们看来老城区的楼价是不会下降的,只会继续上升。只有通过居住郊区化,才能使楼价整体下降。我认为,增加低档次、低价位郊区盘住宅的供应和成交,的确是可以使整体楼价拉低。但这只是一种自欺欺人的做法,并不能真正使过高的楼价下降和回落。
要解决楼价过高的问题,我们必须要研究和回答下面几个问题:为什么近几年广州楼价会快速上涨?为什么近几年广州住房郊区化会出现回流?为什么番禺的中高档楼盘现在比中心城区的楼价还要高?为什么前几年广州东山区、越秀区、荔湾区、天河区高档楼盘只有7000-8000元/平方米,而中档楼盘只有5000-6000元/平方米?
   我认为:老城区楼价近几年快速上涨的主要原因在于政府人为地限制了城区住宅建设的发展。政府的理由是为了要抽疏广州城区的人口,因此旧城和危房改造不许发展商插手,只能由政府自己来组织;还划了一个保护圈,圈内的拆迁费要上浮20%。而实际上,广州东山、越秀和荔湾几个老城区发展住宅建设的潜力还十分之大,如果结合旧城改造来发展,不仅可以大大提高土地利用率、降低建筑密度,也可以使人口分布更趋于合理,城市风貌和形象也可以得到极大地改观。其实,在闹市区反而是不适宜建设高档住宅的,只适宜建设高容积率、中低档的住宅。因为城区的生活环境、质量差,空气污染、噪音污染严重,但却比较适宜中低收入的市民阶层居住。我们不让这些市民留在城里居住,却要逼迫他们迁移到远离城市配套的郊区居住,这难道合理吗?行得通吗?即使要发展郊区住宅,也不应当过于偏远。为什么不能在芳村、黄埔、天河东北部、白云区北部、海珠东南部这些近郊地区多发展一些住宅社区呢?为什么要跨到番禺、花都、南沙、从化、增城、南海、清远来开发广州的居住社区呢?如果我们在老城区和近郊城区多发展一些住宅,房价能不回落和下降吗?
   我认为:近几年住房郊区化出现回流潮现象,说明目前广州是不适宜大规模发展住房郊区化和郊区大盘化的。因为城市的建设和发展就是为了给人们提供良好的居住、工作和生活条件,在郊外居住生活环境可能会好一些,但交通、商业、教育、卫生、医疗、服务等设施是无法与城区相比的。前几年,人们被政府和发展商诱导到远郊置业,虽然也有一些商场、会所、学校,但远不如城市配套成熟和完善,交通堵塞和成本高、医疗、教育条件差等因素,导致了许多白领阶层回流市区重新置业,或将郊外住宅做周末度假用途。这些回流潮的出现,也在一定程度上推高了城区的楼价。正是因为如此,华南板块的发展商近几年也调整了开发策略,减少了普通住宅的开发量,增加了高档住宅、豪宅的开发量。目前华南板块的楼价已经赶上和超过市区的楼价水平了,中高档的洋房已经要卖7000-8000元/平方米,豪宅要1-1.2万/平方米。我是赞同华南板块这种定位调整的,因为郊外比较适宜发展中高档次的住区,但这样的居住郊区化并不能够使广州的高楼价降下来,反而有推高的可能。
   我认为,要使广州的楼价下降,唯一的出路是进一步实现广州房地产发展的市场化,同时进一步建立、健全住房保障体系。我觉得2003年以前,政府对土地和房地产确实没有现在干预得那么多,当时地价也不高、楼价也不高,政府官员还要呼吁发展商不要北上发展。现在广州的经济发展情况和条件与当时并没有很大的变化,最大的变化是政府完全垄断了土地供应,还人为地限制发展商在城区开发住宅,再加上人们的心态的改变和发展商的推拉,楼价才一天天高涨起来。因此,只要适当增加城区和近郊住宅土地供应,解除禁止发展商插手旧城和危房改造的禁令,取消老城区拆迁要上浮20%的限制,对旧城实行拆改留并举的措施,并建立和完善经济适用房和廉租房建设和完善对房地产市场的监督管理。这样,广州的住房市场就能很快进入健康的发展轨道,楼价也会逐渐回落到正常合理的水平。
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