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韩世同的博客

 
 
 

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广州是一个人口快要爆炸的城市吗?——与赵卓文先生商榷  

2006-06-22 13:54:21|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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昨天广州同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理赵卓文在他的博客上发表文章,文中提到:最近有一些非专业人士,未经认真研究就喋喋不休地鼓吹“要多搞中心区建设”、“提高市中心区土地供应量”、“限制住宅郊区化”等等,确实大为荒谬。让我们看一下数字,根据广州统计年鉴2004,广州市建成区面积7434平方公里,人口725万人,人口密度达975人/平方公里,尤其是老城区(原荔湾区人口密度达3.2万人/平方公里,越秀区人口密度达4.7万人/平方公里,东山区3.7万人/平方公里)。(这仅仅是户籍人口的计算,还没算进大量的流动人口。)这已经是一个快要“爆炸”的城市。(按建设部标准,适宜居住城市人口密度应在1万人/平方公里以内)。
 
   如果上述数据是正确无误的,我不知道赵卓文先生关于广州已经是一个人口快要爆炸的结论是如何推导的。因为要达到建设部适宜居住城市人口密度应在1万人/平方公里以内的标准,广州的总人口还可以增加10倍,即在7434万人口规模以内都是符合部颁的宜居城市标准的。当然,原荔湾区、越秀区和东山区的人口密度是有些高,但这样的人口密度可以跟香港的九龙和港岛比吗?我在网上查了一下,香港、新加坡和上海这些人口密度远大于广州的城市,也都没有超过部颁的宜居城市标准。香港的人口密度大约是6300人/平方公里、新加坡大约是5900人/平方公里,上海的人口密度大约为2740人/平方公里,在人口最为密集的黄浦区,每平方公里的人口密度高达5.1万人。而广州的人口密度只有香港、新加坡的1/6左右,只有上海人口密度的35%左右。关键在于如何合理利用土地,如何合理规划和发展城市。
 
赵卓文先生还提出卫星城建设是缓解楼价急升的根本手段,这个提法要比居住郊区化是降低房价唯一途径的提法好一些。但我认为卫星城建设仅仅是解决广州住房问题的手段之一,而且未必是最佳的手段。其实,我在5年前就建议华南板块应当按卫星城来建设,而当时赵先生则更强调华南板块要按城市片区来建设。我当时就提出:目前华南板块是大盘各据一方、各自为政。小区内部的配套设施、园林绿化、生活服务和物业管理尚可,但整个区域却缺乏整体的城市规划。比如:交通系统、商业网点、教育系统、通讯邮电,都没有一个统筹的、妥善的安排和考虑,更没有一个远景规划的蓝图来引导、限制和制约该区域的政治、经济、文化、商业和居民生活的发展。一切好象都是以住宅为先导,所有的配套服务设施都是为售楼服务的,而不是从整个区域作为一个卫星城区来整体规划、开发和发展的。作为一个卫星城区,华南板块目前整体的市政配套体系是不健全、也不齐备的。如何发展区域的政治、经济、文化,如何发展区域的商业、服务业、旅游业、卫生、教育等等,这些方面只有广州市政府和番禺区政府才有可能和有能力去做,而各个发展商是做不到的。香港的卫星城区为什么可以发展得这么好,关键的一条就是整体规划先行,而且发展商开发的住宅是为城区建设配套的,而不是本末倒置。希望华南板块不要成为一个个封闭孤立、各自为政的“独立王国”,而是一个有机的、和谐的、全面发展的卫星城区的楷模。(参见《华南板块的SWOT》一文,2001年3月发表)。最近,我又在《给东部板块盲目冒进泼点冷水》一文中重申了我的观点和主张,还提出即使要发展卫星城区也不能盲目地一哄而上、全面开发,规模过大、数量过多,规划配套严重滞后,这样发展下去肯定是有问题的。要冷静下来,理性地思考开发思路、步骤和格局,一定要政府统一规划引导,发展商是替代不了政府的功能和作用的,这一点华南板块的经验教训是可以借鉴的。
 
   另外,我对赵先生动辄指责别人为非专业人士的做法十分反感,而且他还不止一次这么做。我今天也在他的文章后面留贴,劝诫他:“不要动不动就以专业人士自居。”我还反问他:“在市场营销,在政策、经济研究方面你专业吗?”其实,人无完人,尺有所短、寸有所长,我们应当抱持开放包容的心胸来接人待物。像市房协陈敦林会长就是我十分敬重和佩服的人,因为我经常在公开的场合有观点和言论与他发生冲突,然而他并不介意和积怨,反而十分重视我的意见和看法,令我十分感动。然而,虽然我比赵先生年长一轮有余,走的路和吃的盐要比他多得多,但我以往还是十分敬重他的:不仅因为他年轻有为、才华风貌,还因为他曾经是引领我进入房地产策划行业的师傅和拍档。在我2000年入行时,赵卓文就已经是比较有名的房地产专家了,但坦白地说,今天他在广州地产界的知名度已经远没有我高了。为什么呢?我以前曾经半开玩笑地对他说:你要是老跑去广西、贵州做项目,将来满口广西话和贵州话,广州人听不懂,你就回不来了!我还跟他说过:我是宁愿做一流的营销策划专家,也不愿做三流的中介经纪商,因为针没有两头利。结果他老人家现在倒好,还以为楼市依然是几年前的楼市,韩世同也还是几年前的韩世同,动不动就发表一些不合时宜的谬论,动不动就指责他人非专业。比如:他认为广州楼价每年上涨15%属于正常;他认为广州房地产将被政府、发展商和消费者所抛弃;他认为惊呼地价高的人都是非专业人士等等。这些论调和观点都十分奇怪,令人费解。其实,我们这代人别的事不一定太行,但冷嘲热讽、嬉笑怒骂、指桑骂槐等方面的能耐还是有的,只是平时尽量掩饰,不轻易显露而已。比方说,我就可以一个脏字不说就能把人给骂了:你这个小地方来的乡下仔,番薯屎都没有拉干净,没有见过大蛇屙屎吗?你说那被骂的人能不气晕了吗?不过,我还是主张和为贵,主张据理论争,主张对事不对人的!即使有些误解和误会也不要紧。
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