注册 登录  
 加关注
   显示下一条  |  关闭
温馨提示!由于新浪微博认证机制调整,您的新浪微博帐号绑定已过期,请重新绑定!立即重新绑定新浪微博》  |  关闭

韩世同的博客

 
 
 

日志

 
 

对多数家庭来说 90㎡不是太小而是太大  

2006-06-02 09:43:24|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

  下载LOFTER 我的照片书  |

国15条明确要求90平方米以下的房型要占开工总面积的70%以上,这引起了广州房地产商和市民的热论和争议。有的市民觉得90平方米的房子对于要改善住房条件的部分市民不够住;有房地产商表示,这一规定的出台将会让更多的老百姓买到景观更好的小户型房子;也有的开发商认为,这一条太刚性,不符合广州的实际。

           户型选择取决于购买能力

而我认为对广州市大多数市民来说,90平方米住房不是太小了、而是太大了。我在2000年11月曾经写过一篇文章《小户型将成为楼市主流》,当时市场调查的信息显示,广州楼市的消费者普遍要求购房的面积为50--80平方米,可以承受的楼价为3000--5000元/平方米。这表明广州楼市在实行货币化分房后市场需求已经发生变化,广大中低收入的家庭已成为房地产市场中住房需求最迫切的最大群体。因为取消福利分房之后,广州中低收入的市民解决住房的主要途经就是购买商品房,但他们购房的需求受其收入水平和购买能力的限制,只能选择面积不大、总价不高的住房,才可以交得起首期、供得起楼。这并不是因为这些消费者不愿住大面积的住房,而是受制于经济条件的限制不得不作出如此的购买选择。香港居民的住宅面积通常只有500--600平方英尺,折合40--50平方米,原因也是如此。   
可是几年过去了,目前广州住宅市场上适销对路的小户型却并不多,而高中档和大中户型住宅却反倒成了主流。原因主要在于发展商认为小户型单位面积的造价要比大户型高,而售价却往往比大户型低,因此为了追求收益最大化就不断地提高楼盘档次和引导消费者购买大户型住宅。所以,目前市场上推出的小户型所占的比例,还是大大的低于大户型的比例。而且小户型主要是商务公寓类的投资产品,为普通市民提供的小户型住宅很少,朝向和布局一般都是处于次要地位;市场上很难买到适销对路的小户型单位,这说明发展商对小户型的市场需求缺乏足够的认识和重视。

           小家庭50-60平方米足够使用                          目前广州市民的家庭结构越来越精简,几代同堂的大家庭已不多见。流行的居住模式是A+a的形式,即父母与子女邻近而居,以“一碗汤的距离”为限。这样的情况已相当普遍和流行,过大的住房面积虽然依然可以满足消费者的虚荣心理,但不应成为广州楼市的主流需求,而且还会给人们的生活带来许多不必要的负担。现在的家庭人口是以两口之家或三口之家居多,一般50--60平米的两房两厅就足够使用。两间房只需20--25平米、两厅15--20平米、厨厕等15平米,人均居住面积就已达20多平方米;甚至还可以考虑设计60--70平米的三房二厅,三间房约为30--35平米、厅15--20平米、厨厕等15平米,只要设计合理、布局实用,一样可以成为舒适而经济的住宅精品。                     其实有“头发谁愿意做瘌痢”呢?谁不知道住大户型宽敞、舒适、气派、感觉良好,但如果不切实际是要付出毕生劳累被屋所困的代价的。比如刚结婚的小两口,为什么不能住40-50平米的小户型呢?这样即使楼价6000元/平米,也只要总价24-30万元/套,首付和月供都比较容易轻松解决;如果硬要购买90-100平米的大户型,同样单价总价也要翻番,缺乏支付能力的购房者不成房奴才怪呢!

             按揭购房要有风险意识
现在人们已经普遍适应低利率按揭购房的方式,但却缺乏按揭购房的风险意识。以为只要交得起首付付得起月供,就能够平稳供楼,房子到期就可以归自己所有了。要知道按揭购房是有一定风险的,这种风险主要来自利率、币值和家庭收支的变化和影响,尤其利率变化的风险。当物价大幅上涨引起货币贬值,银行会提高利率来应对。我国虽然已经长期处于低利率的通缩状态,但10年前的贷款利率却是在10厘以上的,后来是经过8次降息才进入低息状态的。当时主要是物价不断下滑牵引的,需要通过不断降息来刺激消费。            
而现在人们普遍缺乏按揭利率风险意识,为了省一点利息,宁愿选择利率较低的浮动利率,而不肯选择可以锁定风险和成本的固定利率。因此央行仅仅三次轻微地调高按揭利率,购房者就已经惊呼受不了了。其实,利率是应当跟随物价同幅同步调整的,这样才能起到即期的调节功能和作用。2003年我国经济曾出现物价回升现象,物价指数CPI从-3%上升到+5%,升幅为8个百分点。但当时央行却投鼠忌器,不敢轻易使用利率作为应对和调节的手段,最后迫不得已才连续两次轻微调整了住房按揭贷款利率,就已经达到十分明显的效果,甚至还因此出现产能过剩的情形。假如当时利率及时地跟随物价同幅上调8个百分点,相信调控效果会更好,但也一定会有大量不良房贷和断供情况出现。                 
这种利率上调或下调的情况,在未来的10来20年是完全有可能多次发生的。因此,按揭购房一定要有风险意识。供楼能力不能用得太尽,要留有余地,以应对不时之需。原则上,供楼负担不宜超出家庭收入的1/3,这样才能保证自己的生活质量及承担抚育子女的责任。

           中小户型占7成的比例是合理的
   我认为以90平方米作为划分中小户型的标准和界限是合理的。但这一标准容易与之前划定的144平方米以下为普通住房标准相混淆,因此还应当加以准确地划分和界定:90平方米以下为中小户型的普通住宅,90-144平方米为大中户型的普通住宅,这样划分和界定就不容易混淆和误解。
还有就是两个70%比例的问题。有些人认为,地产新政规定每个项目都要有70%90平方米以下住房比例。我觉得会不会是误解,应该只是总量控制,而不会具体规定到每个项目,这样是不切实际的。
目前,广州商品房供应的结构应当是大户型占多数,至少达到70%以上;而中小户型可能不超过30%。要求一下子达到中小户型占70%的比例,容易造成“欲速则不达”的结果。但国15条要求的70%比例,应当是包括经济适用房和廉租房的,这部分应当都是中小户型。按香港的住房供应比例,大致是商品房占50%左右,居屋(相当于我们的经济适用房)占20%左右,公屋(相当于我们的廉租房)占30%左右。而我们的经济适用房和廉租房政策其实也是从香港、新加坡移植和借鉴过来的。因此,70%中小户型的比例如果包括经济适用房和廉租房的话,比例其实是不高的,只相当于要求商品房部分要有40%左右的中小户型,占总供应量20%左右,而60%左右是大中户型,占总量30%左右。只是因为广州一直没有发展经济适用房和廉租房,现在一下子要拿出符合市场需要的住房建设规划,的确有些难度。
要达到两个70%比例的要求,到底要建多少中小户型的普通住宅、多少经济适用房、多少廉租房呢?而土地供应计划又要如何调整才能落实这些规定和要求呢?希望地方政府不要辜负中央和民众的期望,能够拿出一份满意的答卷来。

  评论这张
 
阅读(36)| 评论(20)
推荐 转载

历史上的今天

评论

<#--最新日志,群博日志--> <#--推荐日志--> <#--引用记录--> <#--博主推荐--> <#--随机阅读--> <#--首页推荐--> <#--历史上的今天--> <#--被推荐日志--> <#--上一篇,下一篇--> <#-- 热度 --> <#-- 网易新闻广告 --> <#--右边模块结构--> <#--评论模块结构--> <#--引用模块结构--> <#--博主发起的投票-->
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

页脚

网易公司版权所有 ©1997-2017