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韩世同的博客

 
 
 

日志

 
 

开发城区住宅就要拆天河体育中心吗  

2006-06-30 14:23:48|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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与广州日报李义峰先生商榷
韩世同
   今天(6月30日)一早在广州日报B13版房地产专版报眼,刊登了该报李义峰先生的短评“郊区化迷思”。该文提到:“关键是韩先生后边一句话,郊区应当用来建豪宅,市区才用来建平价房,这一点实在让人难以苟同,市民都喜欢住市中心,但地从哪里来?这两年市区土地饥渴,连100多块烂尾地就差几块都开发完毕了,他说市区开发潜力很大,难道把天河体育中心拆了建楼?另外,房地产开发的铁律‘第一是地段,第二第三……都是地段’大家都想把市中心的楼价降下来,但也不能背离市场规律啊。”李先生这个问题提得不错,如果从您这种视角和方法来看,的确是如此。但我觉得有许多事情是事在人为的,只要态度、观念和方法改变,许多原本看来做不到的事,其实也是可以做到的。
 
我想先谈谈我对郊区化的整个看法和想法。首先,我并不反对城市的发展和扩大,也不反对居住郊区化;但我反对郊区大盘割据状态和过度过量地开发,主张在有条件的区域建设可以让人们安居乐业的卫星城,如华南板块、花都、广州新城、增城新塘。我在“给广园东板块盲目冒进泼点冷水”一文中指出:“如果东圃区和黄埔区也大力开发房地产来配套,就会形成强烈的竞争格局。而位于增城处于大盘割据状态的广园东板块,就有可能成为第二个类似华南板块、只能休闲度假或只具有单一居住功能的卧城,而不是可以安居乐业的卫星城。因此,该板块不能只想着做广州东部的配套,不能只靠房地产业来拉动其他产业。如果增城在批地和规划方面不注意的话,广园东板块完全有可能会步华南板块的后尘。因为,大盘割据会让市政配套很难建设,会严重影响该区域城市化和产业化的发展格局。就目前来说,最适合该板块的模式就是卫星城的发展模式,而不是城市片区和居住中心,只有在内部做好政治、经济、文化、生活以及卫生、医疗、教育、交通等方面完善配套,才能让业主安居乐。”当年,我也曾建议华南板块要向卫星城区来发展,要规划先行,而不是以住宅开发为先导。现在,番禺房地产发展就呈现出后劲不足的态势,多家发展商和楼盘已经开始向中高端产品开发转型。而且,华南板块的业主也深受交通和生活不便的困扰,据我所知李先生的一位同僚、该报资深的房地产名记者也从该板块迁回市区居住。而我本人更是当年居住郊区化的受害者,1998年在顺德碧桂园购买的度假式花园洋房现在不仅空置,还贬值1/3左右,当年为广州白领成功人士提供的“五星级的家”现在变成香港蓝领的度假屋村。因此,我以我的亲身经验教训告诫购房消费者:千万不要轻信那些花言巧语,千万不要花钱买罪受,或者花钱买债务。购买住房的第一要义是居住,第二是投资。如果不能日常居住,又不能保值增值,千万不要购买。因此,我并不反对人们移居花都、增城、南沙、从化,或者在那里投资,但千万不要每天都像候鸟般地往返于都市和远郊之间,这样的生活并不浪漫,这样的生活甚至很痛苦。现在南拓已经造成广州南部的交通高峰期间的严重拥堵,接下来又可能要轮到东部、北部和西部了。
 
其次,我的确是反对把解困房、安居房都建在穷乡僻壤,这样的房子既不经济又不适用。我在“广州也应当建经济适用房”一文中指出:“我们应当在总结过去发展解困房、安居房的经验教训的基础上,充分借鉴香港、新加坡解决中低收入阶层住房问题的经验,充分发挥和利用经济适用房的政策优势,结合广州市危房和旧城改造工程来开发符合市场需要和城市规划建设的经济适用房。我认为,经济适用房也完全可以考虑建在配套齐备的市区,因为老城区中生活配套实施齐备,但居住环境和条件则较差,更适合中低收入阶层居住。也许,人们会认为这个建议不现实,因为市区拆迁成本和地价太贵了,建商品房都很难降低成本,又怎么可以建经济适用房呢?其实,这是一个误区,正是因为地价太高,无法开发普通商品住房,才应当采取和运用经济适用房可以免收土地出让金的政策来降低开发成本。那人们肯定又会提出:免收地价?政府会答应吗?减少那么多财政收入,政府是不会答应的。其实,这也是一个误区,因为市区的确是高地价、高成本,而且目前政府也并不鼓励在市区发展商品住房,而将市区全部用来发展商业和园林则既不现实也不经济。最近据说政府将160多块空置地块改建成街区公园,这种做法虽然对美化城市环境有很大贡献,但成本和代价也是相当之大的。如果将其中的一部分空置地块用来开发经济适用房,则既可以解决中低收入住房问题,又可以节省政府开支。因为建经济适用房虽然收不了地价,至少可以回拆迁和建造成本;而建公园和园林不仅收不了地价,连拆迁和建造成本都难以回收。当然,这些经济适用房的建设也必须要符合城市发展规划的要求,不能建成脏乱差的建筑垃圾,影响城市形象和景观。经济适用房比较适宜建成高密度、高容积率、小户型的实用型建筑,但只要在外立面的造型、色彩和线条上富于变化,一样可以形成良好的形象和景观。此外,广州发展经济适用房在人财物等资源方面也是不成问题。如果政府下决心去做,很快就可以发展起来,并且可以带动广州城市建设和发展变化。这样,广州市的广大市民和中低收入的工薪阶层不久的将来就有可能住上价廉物美的经济适用房了。”李先生可能没有读过我这篇文章,因为如果读过肯定不会认为我是要建议拆了天河体育中心来建平价楼。昨天,政府部门又发出47份收地公告,去年也有几十个货运场搬迁,市区内还存有大量低矮破旧、密度高、容积率低、无保留价值的民居可以拆建成新住宅,这些土地难道只能用来建商场、公园和草地吗?如果广州旧城人去楼空,还要这么多商场、公园和草地干吗?还有就是,广州没有拆体育馆建楼的先例吗?如果我们开一次运动会就建一批体育场馆,将来能保证没有拆除的必要吗?
此外,我在“给广园东板块盲目冒进泼点冷水”一文中还分析比较了广州各区城市化发展的程度,我指出:“城市化程度最高的是越秀区(含原东山区),荔湾(含原芳村区)、海珠和天河是部分城市化,而白云、黄埔、萝岗、番禺、南沙、花都城市化程度都还相当低。”这些区域完全有条件大力开发房地产建设,以加快城市化进程,完全没有必要舍近求远,跨越式地去开发增城、从化、清远等边远区域。因此我提出即使要发展郊区住宅,也不应当过于偏远。为什么不能在芳村、黄埔、天河东北部、白云区北部、海珠东南部这些近郊地区多发展一些住宅社区呢?为什么要跨到番禺、花都、南沙、从化、增城、南海、清远来开发广州的居住社区呢?如果我们在老城区和近郊城区多发展一些住宅,房价能不回落和下降吗?
 
   不晓得李先生这一次能不能深入明白和了解我的观点和建议了呢?请赐教。我挺赞赏李先生心直口快的性格和文风,不象有些人那样总是居高临下,动不动就以专业人士自居,而学问和文章却又常常自相矛盾、错漏百出;我也蛮羡慕李先生可以将广日的报眼作为自己的博客,洋洋洒洒地发表自己的意见。希望李先生与我可以像朋友那样来争论和探讨广州的房事,使人们各方面的生活都得以改善。
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