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韩世同的博客

 
 
 

日志

 
 

政府官员要对楼价暴涨负主责  

2006-06-07 14:31:33|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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 广州楼价从去年12月起一路上涨,1-4月十区一手住宅均价上涨幅度高达18.5%。为什么楼价会在这一期间如此快速上涨呢?供应量减少、发展商抬价是一定的因素,但这些因素去年也都存在,楼价虽然也上涨但涨得并没有那么厉害。而且楼价在去年7、8、9月已经出现小幅回落,10月份被拉升后11月又有小幅回落,12月基本上稳定;但今年1月2月楼价又连升两个月,3月又再次回稳,4月又再次飙升。是什么因素促使楼价这样急速飙升呢?为什么有的月份回稳、有的月份急升呢?我们来看一下近半年广州住宅楼价的变化情况:

     2005年10月-2006年4月十区一手住宅均价变化情况

 月份         十区一手住宅均价             环比增减%
2005年10月       5597元/平方米               13.07%
2005年11月       5267元/平方米                -5.9%
2005年12月       5278元/平方米                 0.2%
2006年1月        5564元/平方米                5.42%
2006年2月        5985元/平方米                7.57%
2006年3月        5997元/平方米                0.17%
2006年4月        6253元/平方米                4.27%

注:2005年7、8、9月的均价分别为:4849元、4896元和4950元

用图表本来可以更直观看到楼价的起伏变化,但在网络上不易展现,只好作罢。不过,从上述数据中我们也可以清楚看到前面所描述的那种变化。经过不断思索观察和分析比较,我终于发现广州楼价上涨真正原因。我认为,广州楼价上涨是与政府官员的言论有十分直接的因果关系的。甚至可以断言:政府官员应当对广州楼价急速上涨负主要责任。例证如下:

——去年10月楼价急升13.07%,估计与某大发展商全线逆势起价和番禺大盘热推高档豪宅有关,而11月楼价回落了5.9%,12月也保持平稳的态势,涨幅只有0.2%。但2005年12月14日媒体报道,广州市国土房管局副局长李明在接待省人大代表视察时表示:广州不存在虚抬房价炒买炒卖商品房的投机现象,广州楼价相较于同期北京、上海以及深圳的房价是最低的,广州房价还有正常上升的空间。李副局长这番话发表之后,广州楼价马上应声而起,1、2月连涨两个月,涨幅分别达到5.42%和7.57%。

——2006年2月20日媒体报道,广州市国土房管局公开表示:广州市土地供应充足,地荒论毫无根据;同时也提醒市民,近期楼市不排除有哄抬因素,宜审慎入市。而且,政府还制定了稳定土地市场的5条措施和稳定房价的6条措施。这一次政府官员的讲话和政府的举措对楼价上涨也起了明显抑制作用,我们可以看到3月份楼价虽没有回落但也再次回稳,涨幅只有0.17%。

——2006年3月13日广州市委书记林树森接受新京报记者采访时,否认广州市是房价增长比较快的城市。同时,他认为广州市有大量中低档住房可向市民供应。他还表示没有批评房地产商哄抬楼价,广州十年来也没有乱圈地的现象。广州没有经济适用房只有安置房,也已经10年没有建了,广州的房子都是普通商品房。他认为广州现在的房价还不及1997年水平,目前广州房子大多都属于中低档,只有五六千元一平方米。他表示广州的房价完全是按市场化去操作,没有采取行政措施。政府将楼市信息客观地公布,让民众自己作判断。然而,林书记这番讲话发布之后,广州市国土房管局就连续3个月没有对外发布楼市成交的数据,还在5月初取消了阳光家缘网站楼盘每日具体成交情况的公布;而楼市则又再次应声而涨,4月份上涨幅度4.27%,虽然这次涨幅不是太高,但却使之前的回稳局势再次逆转。

   我不明白,为什么广州市政府官员对楼价的态度在两会前后的表现和变化如此之大。前后矛盾,不能自圆其说,甚至让人觉得有当面一套、背后一套的感觉。2006年5月19日媒体报道林树森书记在接受《瞭望东方周刊》访谈时表示:广州房地产市场总体来讲还是比较平稳的,实际上广州房价原来就比同等城市低很多,珠江新城房价达到了每平方米两万元,这可能是目前广州的最高房价了。与国内一些知名城市相比较,广州的房价只是上海、北京的1/3-1/2。最近珠江新城的地价拍出了4000多元/每平方米,是因为这里是规划中的广州21世纪中央商务区,是广州规划最好、设施最完善的一个地方,也可以说是将来最能体现广州现代化水平的地方。我们已经规划、正建或建成了博物馆、图书馆、少年宫、歌剧院四大文化设施,下面还有地铁。政府在珠江新城投入了很多,按照市场供求关系,其价格当然会涨。不能说珠江新城卖到了每平方米两万元,就是出现了什么房价涨疯了的信号,就说广州的房价将来会和上海、北京一样。他还指出他没有说过“开发商哄抬房价就是抢劫”的话,广州的房地产发展得很好,政府和他也从没有和开发商作对。其实,林书记何止是没有与开发商作对,反倒是多次公开为开发商推盘和抬价,他曾表示:华南板块楼价5年内将升价50%,还称广州的市中心要建在白老虎(番禺野生动物园)旁,结果华南板块楼价近几年的确大幅上涨,涨幅已经远不止50%,可能已经超过100%。甚至近期珠江新城地价楼价的飙升,也与林书记关于2010年珠江新城CBD将崛起的预言有直接的关系。

但地价楼价的飙升,到底是政府得到的好处多还是之前已经大量低价拿地的发展商得到的好处呢?长远来看,促使地价楼价不断大幅飙升是一种短期行为,对广州的发展建设、对投资者和购房者是不利的,因为最终是要他们埋单;对政府和发展商业也是不利的,因为政府发展经济不应当靠推高地价楼价来获取资金,这种做法虽然比抢劫要高明,但也更为阴险、恶劣。所以,政府官员一定要对自己的言行负责,不能利用自己的职权、身份和地位公开地干预市场、替发展商赚钱牟利。当然,象省国土厅长那样要民众三年不买房也是不负责任的言论,但与那些伙同发展商一道共同抬高楼价的官员相比,这位厅长大人还是比较有良心的。

好在林书记这番谈话发表时国六条已经出台,否则又要对楼价起到明显的推波助澜作用。如果逐条分析对照国六条,广州的房地产市场现状并不象林书记说得那么好,还存在许多有待落实和解决的问题。比如:第一条重点发展中低价位、中小套型商品房,发展经济实用房和廉租房,广州做的如何?第二条如何发挥好政府各部门的作用,使各部门政策、措施的政策效应不要相互抵消;第三条广州的情形刚好相反,因为政府不让发展商插手城区危房改造,被动性住房需求并不大,反而政府应当检讨目前城市改造和发展的模式与市场需求之间的脱节和矛盾;第四条整顿规范市场秩序,广州似乎对囤积房源、哄抬楼价、制止认购认筹、不公布售房价格等熟视无睹、听之任之,也没有制定出有效的管理办法,使人感到政府在治理方面十分无能、无效,甚至好像有意放纵和表面一套、背后一套,发展商在囤积土地、囤积房源和抬高楼价方面基本上是有恃无恐的;第五条廉租房、经济适用房建设方面广州市政府一直没有实际行动和措施,更没有具体规划和步骤,仅仅是拿以前的积压的安居房和套用经济适用房政策为拆迁户解决住房问题的新社区来应付;第六条完善房地产统计和信息披露制度,广州原本还做的不错,但最近却出现停止发布楼市成交数据这样极为反常的现象。

我在国六条发布后曾发表题为“期待国六条对广州楼市产生强力的推动作用》的文章,谈到近几个月来我对广州房地产市场的前景十分担忧:广州的地价楼价疯涨,而推出的土地供应计划却水分很大,结构不合理;在信息发布方面,无故暂停和取消成交数据的发布;在完善和健全住房供应制度方面,至今没有制定经济适用房和廉租房的发展规划;在房地产市场管理方面,制度不严秩序混乱等等。我对这些现象以及有些部门歪曲事实和不负责任的做法感到十分困惑不解和极度失望无奈。我也在2006年5月21日正式向广州市委市政府书面投诉国土房管部门无故停止楼市信息发布的行为,但至今未有回复。如果到6月30日止还没有正式回复,我可能会考虑向省委省政府或中央政府进一步越级上诉,希望这次我可以不用真的这么做。

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