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韩世同的博客

 
 
 

日志

 
 

水泥厂地块的容积率不应当低于4  

2006-07-12 14:05:57|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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——关于住宅项目的容积率应当如何确定的分析
 
日前,广州国土房管部门在报纸上刊登拟出让地块的预告,其中位于荔湾区西湾路的广州水泥厂地块的容积率只有≤1.89,为什么容积率要定得这么低呢?据说上一次拍卖这幅地时的容积率是3,这一次没有提高,反而降低了。这件事引起了我的好奇和关注:为什么水泥厂地块的容积率要比一些郊外住宅项目的容积率还要低?为什么不能通过提升城区住宅建筑容积率来增加住宅供应量、降低地价和楼价和满足中低档、中小户型购房需求?广州市住宅项目的容积率是如何确定的?是否科学?是否符合城市发展规律和市场需求?为了找出问题所在,我做了一些有关住宅项目容积率的分析和研究:
我从网上查到一个有关容积率的解释和说明。“所谓容积率,是指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率。对于发展商来说,容积率决定地价成本在房屋中占的比例,而对于住户来说,容积率直接涉及到居住的舒适度。绿化率也是如此。绿化率较高,容积率较低,建筑密度一般也就较低,发展商可用于回收资金的面积就越少,而住户就越舒服。这两个比率决定了这个项目是从人的居住需求角度,还是从纯粹赚钱的角度来设计一个社区。一个良好的居住小区,高层住宅容积率应不超过5,多层住宅应不超过3,绿化率应不低于30%。但由于受土地成本的限制,并不是所有项目都能做得到。”
但近年来我国一些大城市对容积率的限制越来越严格,容积率规定的比例也越定越低。比如,上海规定2002年9月以后审批的住宅项目容积率2.5,商业办公楼容积率4.0。该政策实施后,对近几年上海中心城区房地产市场造成较大的影响。因为,同等条件的土地,容积率下调后,建筑面积减少,导致楼面地价及总成本上升,从而降低项目的预期利润,甚至带来较大的投资风险。
而根据广州城市规划技术管理规定,住宅的容积率被限定在0.8-2.8之间。详见下表:

居住用地人口密度、建筑密度和容积率控制指标表

 

注:1、居住区级用地规模:50-100公顷;小区级用地规模:10-15公顷;组团级用地规模:1-5公顷。人口规模按照100平方米住宅建筑面积/户、3.2人/户的标准计算。

2、用地规模介于小区级与居住区级之间的居住用地建筑密度和容积率控制指标参照居住区级建筑容量控制指标执行。用地规模介于组团级与小区级之间的居住用地建筑密度和容积率控制指标参照小区级建筑容量控制指标执行。用地规模小于1公顷的居住用地建筑密度和容积率控制指标参照组团级建筑密度和容积率控制指标执行。

3、计算容积率的建筑面积包括住宅建筑面积、配套公共服务设施面积和与住宅建筑面积相适应的商业面积。旧城改造项目,如果拆迁量较大,可适当增加商业面积。

4、本表规定的指标为上限。

 

此外,我在网上还查到哈尔滨市关于建筑容积率及相关问题管理的规定,该市新区的建设项目,在符合哈尔滨市城市总体规划和新区控制性详细规划的基础上,原则上必须成片开发。其中多层住宅容积率不应超过2.0 ;高层住宅容积率不应超过 4.5 ;公共建筑容积率不应超过 8.0;旧城区高层建筑集中区域的建设项目,高层住宅容积率不超过 4.2;公共建筑容积率不超过 7.0 。

   显然,上海和广州在住宅容积率控制和管理方面比哈尔滨还要严格。这在某种程度上为楼价和地价的提升创造了条件,甚至可以说是造成上海、广州城区楼价飞涨的主要原因之一,北京、深圳估计也有这种状况。因此,我们现在十分有必要检讨和反思一下:城区住宅容积率规定的比例到底是否合理和科学?有什么依据?这样定是有利于城市发展还是不利于城市发展?是否有利于解决市民住房问题?是否有利于增加住房的有效供应、降低地价和房价?

我不是规划方面的专家,但我觉得广州这个这个容积率控制指标表和体系至少是不够细致和严谨。既没有城区和郊区、远郊和近郊的差别;也没有新区和旧城区之间的差别,显得过于简单和缺乏科学依据。我认为,容积率的规定应当细致到每一个地区和每一个地块,而且必须要经过严格的编制程序,由各界专家反复研究论证来确定。现在,容积率好像成为发展商与政府关系程度的衡量标尺,有关系、有本事的就可以拿到高容积率,而没有关系和本事的就只好认命;更有甚者,一些财大气粗、胆大妄为的发展商还敢于擅自更改规划要求,却不用受到法律法规的制裁。

我认为,水泥厂地块完全有条件按4的容积率来建设。这样就可以将住宅建筑面积提高一倍多,既能够满足市场需求,也能为政府增加土地出让金的收入。比如,按1.89容积率,27万土地的总建筑面积只有51万平米,即使楼面地价达到3000元/平米,政府也只能收取15亿的土地出让金;而按4来计算,建筑面积可以达到108万平方米,就算楼面地价限制在2000元/平米以下,政府也可以收取20多亿土地出让金,何乐而不为呢?如果再要求发展商将住宅的建造成本控制在3000元/平米以内,就完全有可能为首次置业的中低收入工薪阶层提供90平米以下、售价在5500-6000元/平米的普通商品住宅,发展商也一样可以获得可观的利润,何乐而不为呢?此外,我还测算了一下,如果按4的容积率、20%的建筑密度计算,也只需要建20层高的住宅就能满足和符合建筑规划要求;而如果按25%的建筑密度计算,则只需要建16层小高层就能满足和符合建筑规划要求;而如果按1.89容积率计,则分别不到10层和8层,接近于多层的层高。我认为,在水泥厂所处的西槎路这样的地段,显然是不适宜兴建如此低密度和低容积率的项目的。

建议结合新政要求和实际状况,对广州市容积率、建筑密度等规划指标的技术要求,进行科学、严谨的检讨和反思,促使广州城市规划管理的能力和水平得到进一步的提升。

 

 

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