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韩世同的博客

 
 
 

日志

 
 

三部委的措施是对国六条的具体落实  

2006-07-13 14:47:50|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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日前建设部、发展改革委、工商总局联合发出通知,进一步整顿规范房地产交易秩序。各地要从今年下半年起,用一年左右时间,集中开展一次房地产交易秩序专项整治活动。畅通举报投诉渠道,各级领导干部不得利用职权干预房地产交易活动。要建立房地产交易诚信机制,引导消费者依照法律法规维护自身合法权益。加强部门间的协作配合,建立健全房地产交易信息共享、情况通报以及违法违规行为的联合查处机制。三部委的通知主要有以下几方面要求:
 
三部委举措的主要要求
 
一是要求加强商品房预售许可证管理。房地产开发企业取得预售许可证后,应当在10日内开始销售商品房。未取得预售许可证的项目,房地产开发企业不得非法预售商品房,也不得以认购、登记、选号等形式收取预定款等各种形式变相预售商品房。对房地产开发企业未取得预售许可证而非法预售或变相预售的,责令其限期整改;对拒不整改的,要从严查处,直至取消开发企业资质。
 
二是要求加强房地产广告发布管理,未取得商品房预售许可证的房地产项目,不得发布商品房预售广告。
 
三是明确要求要加强商品房预售合同管理,房地产开发企业在制定商品房销售合同格式条款时,不得免除自己责任、加重购房人责任或排除购房人合法权利。
 
非常时期的非常举措
 
我认为,在正常的市场环境和市场秩序下,对房地产预售是不适宜采取强制性的手段强迫发展商10日内开始销售的,而应当通过增加市场供应来满足市场需求。但目前房地产市场已经处于一种非常时期,房价和地价在地方政府和发展商的利益驱动下不断飙升,房地产的市场问题已经演变成严重的社会矛盾和社会问题。
 
因此,可以说三部委这次出台的新举措是迫不得已的,是属于非常时期的的非常举措,也是一项不容讨价还价的强制性举措。就像战时政府对囤积大米的粮商要严厉制裁一样,现在政府也需要对捂盘惜售、囤积居奇的发展商采取强制性措施,逼迫他们“开仓济民”,把囤积居奇的房源拿出来,满足闹房荒的民众的需求,这一举措在非常时期其实并不过分,甚至可以说是深得民心的举措。
 
关键在于令行禁止和持之以恒
 
但关键还在于令行禁止。如果令行禁不止,不仅对整顿房地产市场和稳定房价不起作用,还会影响政府的形象和威望。我们有许多好的政策和措施,但却缺乏执行和监管的力度和保证。还有就是如何做到持之以恒,如何做到常抓不懈,去年两个过八条中就已经提出要增加中低档和中小户型住宅的供应,但却没有具体跟进的措施和落实的步骤,甚至因为担心房价大幅下跌而放松了调控的力度,还保证下半年不再出台新政策,同时金融、信贷也对房地产信贷有明显的舒缓迹象,因此导致上海房地产起死回生、北京房价暴涨不衰、深穗的房价逆势飙升。所以,这次三部委的通知明确表示要用一年左右的时间啊来整顿房地产的市场秩序,显示出中央政府治理整顿房地产市场的态度和决心。
 
其实,中央政府并不希望房价出现骤降的现象,要做到这一点其实并不难,只要加大住宅开发力度,同时不断调高按揭首付门槛,三成不行就三成半或四成;还可以不断加息和加税。但房价骤降显然不是政府、银行、发展商和已购房者乐见的。比较理想的解决办法是先稳定住房价,再运用各种政策措施逐步让其小幅回落,同时加强住房供应体系和保障体系的建设与完善,从而达到化解房地产价格飙升和供应短缺造成的社会矛盾和社会问题。
 
当然,我更期望的是政府不必动用非常时期的强制性措施,而仅仅采用增加供给、引导消费等市场化手段,就能够达到平抑房价和稳定市场秩序的目的。我也希望这种非市场化的举措只是临时的、暂时性的措施,一旦房地产市场恢复正常的秩序和形态,政府对市场的行政干预和监管将逐步淡化,社会住房供应和保障体系也逐渐建立和完善,民众再也不用为住房问题担忧和抱怨。
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