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阳光家缘和楼市月报数据来源是否不同?  

2006-07-19 09:52:54|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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阳光家缘和楼市月报数据来源是否不同?

——关于楼市成交统计数据的质疑和建议

韩世同

前几天广州市国土房管局就阳光家缘网站与国土房管局网站月度发布的房地产交易数据不符的问题作出了解释。据国土房管局有关负责人表示,阳光家缘实时发布的预售商品住宅签约情况实时信息,是签约数据而非登记备案数据。数据反映的是房地产开发企业与购房者的一种签约行为。在交易双方同时认可的情况下,经一定程序,这类签约行为可以进行变更或撤销,且实时签约信息由开发商自填,未经审核,如果提供有误,经政府主管部门审核后,可按法定程序进行更正。而广州市国土房管局网站每月定期发布的是广州市十区月度房屋交易登记统计表和年度累计房屋交易登记统计数据。该统计数据涵盖全市十区,采集于广州市六区房屋交易登记备案数据库和番禺、花都、萝岗、南沙等四区上报数据,是交易双方签约后(包括网上签约和非网上签约)经主管部门审核确认的数据。从网上签约到登记备案有一定的时间差。阳光家缘的实时数据统计时段为当月1日起至当日,广州市十区月度房屋交易登记统计数据的统计时段为上月26日至当月25日,并于每月上旬发布上月数据。因此,网上签约的情况与市房地产交易登记中心的月度房屋交易登记统计数据不完全一致。

数据之争不能草草画上句号

  对此,有媒体认为:在有关部门眼中,统计口径、统计时段的差异也许是数据差异的合理解释;而对于公众而言,统计口径、统计时段差异的存在,却是数据之争不能草草画上句号、悬而未决的关键。阳光家缘网站设立初衷是实时体现市场销售情况,以免小业主被一房多售等不规范行为所蒙骗。而国土房管局的数据,则为市场交易结果的备案,具有更强的权威性,两者各有独立存在的价值,但两个数据毕竟反映的是同一个市场的供求情况,即使统计口径和时间有别,也必定存在某种换算关系,让两个数据得以互证。如今房地产市场复杂诡谲,利益盘错,倘若两个数据彼此只能孤立存在,则其被利益集团操纵的可能性就会大增,而市场透明的程度亦同时下降。与之情况相近的,还有前一段时间扰攘不休的“地荒论”一说,政府也是一再被动澄清,虽然不断发表土地供应计划,但却始终无法拿出证据,证明新投入的住宅地块足以满足广州用地需求,何以如此?政府公布的只是计划推出土地总量,无法拿出计划外出让土地情况,忽略了实际推出土地总量以及缺乏历年广州房地产市场实际需要土地总量的数据。由此可见,供求是一个硬币的两面,没有市场需求的数据,就无法确定土地供应的科学数量。因此,市场数据孤立,不能互相佐证,也不成体系,则政府观之如管窥,老百姓度之如蠡测;既无法为政府科学决策制定依据,也无法令消费者有效规避风险。则行之有效的宏观供求分析和微观经济决策应如何制定?解决之道,惟有将市场数据应纳入统一信息系统。信息公开是房地产市场健康发展的基础。当前不少政府部门的数据存在口径不一致的现象,导致了政府在制定宏观调控措施的过程中,没有办法很好地调整供需平衡,学者也无法为政府提供准确的建议。必须看到,两个数据之争,体现了市场透明度在逐步提高过程中,这同时也对政府进一步提高市场监管,增强市场信息公布的系统性、客观地提出了新的要求。

   数据打架不完全是因为统计口径和时段不同

根据房管局每月公布的《广州市房地产市场分析》数据,6月广州全市一手住宅成交量为107.08万平方米,5月全市一手住宅成交量则为55.86万平方米。可以看到6月份楼市成交量竟然5月份多了51.22万平方米,几乎是翻了倍。而在“阳光家缘”网上售房数据系统中,数据刚好是相反的:5月31日的即时成交数据显示5月广州一手住宅成交面积为78.51万平方米,6月31日的成交数据显示6月广州一手住宅成交面积为70.41万平方米,6月比5月少了8万多平方米。

阳光家缘数据与国土房管局月报数据比较

             5月数据         6月数据            增减%

阳光家缘          78.51            70.41              -10.32

官方月报          55.86            107.08             +91.69

我认为,这两个月两组楼市数据差异非常之大,5月份“阳光家缘”成交数据要比《广州市房地产市场分析》的数据多23万平方米,6月份《广州市房地产市场分析》的数据又比“阳光家缘”成交数据多了37万平方米,明显是数据统计有问题。因为从我们对市场的观察来看,反倒是阳光家缘的数据比较能反映市场实际;而官方月报5月的数据比4月减少4成之多,而6月数据又比5月数据增加9成之多,这种剧烈的变化已经不能用统计口径不一致、时段不一致来解释了。如果我们将阳光家缘网站和官方月报5月和6月数据相加,会发现两者数据相差并不大,前者是148.92万平方米,后者是162.94万平方米。我倒觉得,应该是5月份官方的统计数据出现了摆乌龙(统计错误)的现象,因此才导致5月数据严重失真;而6月又将漏掉得数据补上了,所以6月的成交数据才会如此之大。否则很难解释为什么5月成交这么少,而6月成交又这么多的真正原因。当然,我这么说也只是猜测,并没有真实依据,真相也只有国土房管局内部的人才知道。但只要等到7月份的数据出来,就有可能进一步分辨出这些数据的真伪。

阳光家缘和楼市月报数据来源是否不同?

曾经有网友在我的博客里留贴指出:“你们讨论这些数据的时候,是否对数据的含义已经了解清楚?国土房管局网站的数据是反映交易登记情况(已签约未登记的不统计在内),而阳光家缘是反映签约情况(已签约的要经过一定时间才进行登记),很明显两者数据的含义是不一样的。”我承认:如果的确如这位网民所言,我们可能的确是没有真正弄清这些数据含义。

但我6月份察看了阳光家缘关于“2006年广州市十区交易登记累计信息”和“预售商品住宅签约情况实时信息”的备注和说明,当时两者的内容几乎是一样的,只是两者的统计范围有所不同。前者的备注是:“本数据包含广州市六区网上签约的合同备案数据,番禺、花都、萝岗、南沙等区交易登记数据,以及在广州房地产交易登记中心直接办理的预售和销售数据。”后者的备注是:“本数据包含广州市六区的网上合同备案数据,以及番禺、花都、萝岗、南沙等区交易数据,但不包含在广州房地产交易登记中心直接办理的预售和销售数据。”现在也只是在合同备案后面加上了“(网上签约)”而已。

按国土房管部门的解释,合同备案和交易登记应该是两个不同的程序和时段;而根据上述备注的说明,这两者的差异并不是在于签约和交易登记的差别,而是在于包不包含在广州房地产交易登记中心直接办理的预售和销售数据,网上合同备案的数据实际上应当是阳光家缘网站和官方数据共同的基础数据来源,并不是像网上签约之前那样分成两个完全不同的程序和统计时段。如果国土房管部门的解释是对的,那阳光家缘网站的备注就是错的;反之则是:如果阳光家缘网站的备注是对的,那国土房管部门的解释就是错的,或者说是不完全对。

事实上,阳光家缘网站今年5月1日就公布了广州市1-4月十区住宅交易登记累计信息,国土房管局5月8日也通过媒体公布了五一黄金周十区住宅的签约成交的统计数据,这些情况都说明签约和交易登记统计实际上是同一数据来源,而且也完全能做到即时统计公布。再者现在已经实现网上合同备案,也完全有条件实现网上交易登记确认,而无需重新进行人工数据输入和统计,这显然也是不合情理的。

 

希望国土房管部门能对此再次做出进一步的解释和澄清,以消除人们对楼市成交数据的质疑和不信任。同时,也建议国土房管部门统一楼市成交数据的统计口径和时段,从而减少人为出错的概率。比如阳光家缘网站就完全可以同时反映合同备案和交易登记的即时信息,统计口径和时段可以是一致的,这样人们就可以同时了解到合同备案的数据和交易登记的数据,要做到这一点应该是不难的。

 

 

 

说明:我之所以抓着统计数据的问题不放,并不是想要与政府部门过不去和作对,只是想弄清问题的所在和找出解决问题的方法。若有冒犯之处,恳请政府和各界人士谅解。

                            

2006年7月19日

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