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城市发展与土地挖潜并不矛盾  

2006-07-26 05:27:58|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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城市发展与土地挖潜并不矛盾

——关于城市发展模式和土地供应政策的思考

韩世同

最近深圳市政府提出城市发展和建设要“科学规划、精心打造、有序开发、分步推进”,要做到“不留遗憾、不留败笔、不留骂名。我对此很认同,因为过去政府在城市和房地产的规划、发展和建设方面重视程度是不够的。相形之下,我觉得广州在城市规划发展建设上也应当进行检讨和反思,看一看广州在城市发展的模式、格局和方向到底正不正确?有没有做到“科学规划、精心打造、有序开发、分步推进”,在实施的步骤和做法上能不能做到“不留遗憾、不留败笔、不留骂名”。以下是我对广州城市发展模式和土地供应政策的一些思考:

跨越式发展的模式不太切合广州实际

我对目前广州城市发展的模式、格局和方针策略,是有意见和看法的,也多次在各种研讨会和文章中提到。我认为广州现在采取的跨越式发展的模式是不太切合实际的,因为城市发展的跨度太大,也缺乏对母城核心作用的依托和发挥。具体表现在以下几个方面:

一是要在短期内把一个经历了千百年历史发展而形成的滨江城市,迅速变成一个所谓的海滨城市,这是有违城市发展规律的。因为城市的迁徙和变迁是有其自身规律的,是不以人的意志,尤其是不以长官的意志为转移的。以我们广州目前的开发实力和建设速度,要实现这个发展目标也至少要几百年甚至几千年的时间。像珠江新城才六平方公里就已经开发了十几年了,还没有什么模样和规模。因此,要切合实际,循序渐进,不能过于贪大求快,这样只能欲速则不达。

二是城市发展没有充分依托、利用和发挥母城的作用,“北优、西联、南拓、东进”的发展策略,忽视了一个最重要的部分,就是没有“中”。这是一个结构性的缺陷和不足,因为这个策略没有核心,没有重点,是一个“中空”的发展策略。实际上,广州市也的确是想要广州中心城区空心化的策略,抽疏广州城区的人口,为此采取的许多的政策和步骤,如房地产郊区化、用提高补偿标准来限制老城区拆迁、限制开发商参与旧城和危房改造。但华南板块这些新区又缺乏城市基础设施配套,结果是新区没有开发好,旧城没有改造好,反而严重拖慢和影响了广州城市现代化发展的进程。我认为城市发展规划要是没有了“中”,就没有了中心、重心和核心

三是交通建设投入过大,而城市的基础建设却投入偏少。广州地铁和干线、桥梁的发展建设速度要不要这么快?一下子建十多条地铁和那么多干线、桥梁是否必要?比如地铁线建成56条主要的干线,其他的支线等将来财力、物力都比较宽裕时再建,这样是否会更好、更合理一些呢?还有就是番禺与广州之间的桥梁有必要一下子就建那么多吗?要在几年内由现在的两座增加到8座,这是否必要、是否合理?如果少建几条地铁、少修几座大桥,我们的城市配套资金就全都有了,就可以像上海一样对旧城进行拆改留并举的建设,就可以使广州城市风貌发生天翻地覆、脱胎换骨的根本性变化,而不是穿衣戴帽式的表面变化;新城和旧城的商业、文化、教育、医疗、卫生、交通、通讯、行政、治安等方面也都可以得到更多的投入,也都可以得到更大的产出和社会、经济效益。

因此,我建议政府要重新检讨和反思广州城市发展模式、格局和方向。要扎扎实实地把广州现有的资源合理组织利用起来,以母城为核心、中心和重心来发展和建设,找出和突出广州的发展优势和核心竞争力,提升广州国际化城市的档次和地位。不要盲目地任由房地产发展商南征北战、东进西拓;也不要再贪大求快,透支广州未来的发展能力和发展空间。

 

充分利用和挖掘城区土地的潜力

   不久前有人提出只有通过居住郊区化,才能使楼价整体下降。我认为,增加低档次、低价位郊区盘住宅的供应和成交,的确是可以在表面上将楼价拉低,但并不能真正使过高的楼价下降和回落。要解决楼价过高的问题,我们必须要研究和回答下面几个问题:为什么近几年广州楼价会快速上涨?为什么近几年广州住房郊区化会出现回流?为什么番禺的中高档楼盘现在比中心城区的楼价还要高?为什么前几年广州东山区、越秀区、荔湾区、天河区高档楼盘只有7000-8000元/平方米,而中档楼盘只有5000-6000元/平方米?

   我认为:老城区楼价近几年快速上涨的主要原因之一在于政府人为地限制了城区住宅建设的发展。政府的理由是为了要抽疏广州城区的人口,因此旧城和危房改造不许发展商插手,只能由政府自己来组织;还划了一个保护圈,圈内的拆迁费要上浮20%。而实际上,广州东山、越秀和荔湾几个老城区发展住宅建设的潜力还十分之大,如果结合旧城改造来发展,不仅可以大大提高土地利用率、降低建筑密度,也可以使人口分布更趋于合理,城市风貌和形象也可以得到极大地改观。其实,在闹市区反而是不适宜建设高档住宅的,只适宜建设高容积率、中低档的住宅。因为城区的生活环境、质量差,空气污染、噪音污染严重,但却比较适宜中低收入的市民阶层居住。我们不让这些市民留在城里居住,却要逼迫他们迁移到远离城市配套的郊区居住,这难道合理吗?行得通吗?即使要发展郊区住宅,也不应当过于偏远。为什么不能在芳村、黄埔、天河东北部、白云区北部、海珠东南部这些近郊地区多发展一些住宅社区呢?为什么要跨到番禺、花都、南沙、从化、增城、南海、清远来开发广州的居住社区呢?如果我们在老城区和近郊城区多发展一些住宅,房价能不回落和下降吗?

   我认为:近几年住房郊区化出现回流潮现象,说明目前广州是不适宜大规模发展住房郊区化和郊区大盘化的。因为城市的建设和发展就是为了给人们提供良好的居住、工作和生活条件,在郊外居住生活环境可能会好一些,但交通、商业、教育、卫生、医疗、服务等设施是无法与城区相比的。前几年,人们被政府和发展商诱导到远郊置业,虽然也有一些商场、会所、学校,但远不如城市配套成熟和完善,交通堵塞和成本高、医疗、教育条件差等因素,导致了许多白领阶层回流市区重新置业,或将郊外住宅做周末度假用途。这些回流潮的出现,也在一定程度上推高了城区的楼价。正是因为如此,华南板块的发展商近几年也调整了开发策略,减少了普通住宅的开发量,增加了高档住宅、豪宅的开发量。目前华南板块的楼价已经赶上和超过市区的楼价水平了,中高档的洋房已经要卖7000-8000元/平方米,豪宅要1-1.2万/平方米。我是赞同华南板块这种定位调整的,因为郊外比较适宜发展中高档次的住区,但这样的居住郊区化并不能够使广州的高楼价降下来,反而有推高的可能。

   我认为,要使广州的楼价下降,唯一的出路是进一步实现广州房地产发展的市场化,同时进一步建立、健全住房保障体系。我觉得2003年以前,政府对土地和房地产确实没有现在干预得那么多,当时地价也不高、楼价也不高,政府官员还要呼吁发展商不要北上发展。现在广州的经济发展情况和条件与当时并没有很大的变化,最大的变化是政府完全垄断了土地供应,还人为地限制发展商在城区开发住宅,再加上人们的心态的改变和发展商的推拉,楼价才一天天高涨起来。因此,只要适当增加城区和近郊住宅土地供应,解除禁止发展商插手旧城和危房改造的禁令,取消老城区拆迁要上浮20%的限制,对旧城实行拆改留并举的措施,并建立和完善经济适用房和廉租房建设和完善对房地产市场的监督管理。这样,广州的住房市场就能很快进入健康的发展轨道,楼价也会逐渐回落到正常合理的水平。

                                2006年7月21日

(说明:本文是应广州房协之约在原先博客发表过的两篇文章的基础上整理而成)

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