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6000元/平方米限价地并不是抬价地  

2006-08-15 17:52:37|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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——广州开发区限价地的原委和真相揭秘

韩世同

新华社广州8月5日发表记者陈先锋的专电报道,标题是“广州首宗‘限价地’被指是‘抬价地’”,该报道称,广州市国土房管局8月4日发布公告,对位于城郊的广州开发区两块住宅地挂牌拍卖,要求建成90平方米以下中小户型,该户型的房价不得超过6000元/平方米。这是“国六条”实施后广州公开拍卖的首宗“限价地”。但是,业内人士指出,该地块周边住宅市场均价不到5000元/平方米,与其说是“限价”,不如说是“抬价”更准确。广州市国土房管局“阳光家缘”网站数据显示,今年1月至6月,广州开发区所在的萝岗区商品住宅均价为3031元/平方米。因此,有业内人士指出,政府“6000元/平方米以下”的限价,与其说是“限价”,不如说是“抬价”。因为这样“限价”反而给了市场一种暗示,诱导开发商大胆向6000元/平方米高价靠拢。而普通消费者心目中,政府“限价”总是便宜的,从而踊跃购买高价的“限价房”。羊城晚报8月8日也发表专题报道“是担心流拍?还是不肯牺牲地价?”,指出6000元/平方米的房价限制,惹起了人们的议论,因为目前该片区的住宅均价远远不到这个价格。有市民质疑,这样的定价毫无意义。也有业内人士认为,政府如此定价,是为了活跃竞拍气氛,因为限制太多,有可能导致流拍。也有舆论认为,政府始终不肯牺牲地价,因此才让利给开发商。

对于以上的报道和推断,我一直不愿发表过多的置评,原因有二:一是因为我对萝岗科学城一带的房价和地价了解不多;二是因为我过去曾在开发区管委会任职,对开发区的发展与运作比较了解。因此,在不了解限价地的个中原委和真相的情况下,我是不会也不便发表太多评论的。

但其实我对开发区限价地的定价标准也是满好奇的:为什么要将首幅限价地选在开发区萝岗科学城地段?为什么对市场发展前景相当看好的地块限价?为什么房价要限在6000元/平方米?带着这些疑问我去向过去的同僚询问和求证,他们向我披露了开发区限价地的定价原则和标准。有关的负责人十分肯定地指出:“开发区6000元/平方米的限价地并不是抬价地”,他说:“限房价供地是为了贯彻落实国家的政策,遏制房价过快上涨,绝对不是担心流拍和不肯牺牲地价。”

为什么要将最高售价限定在6000元/平方米呢?该负责人解释:主要是为了限制科学城一带商品住宅房价暴涨和解决科学城中低收入人群住房问题。目前,科学城一带的价格水平已经远远高出萝岗区平均价格水平,比如合生开发的帝景山庄,联排别墅售价已达14000-15000元/平方米;保利林语山庄联排别墅均价9000元平方米,高层和多层住宅价格在5800元-6500元之间;万科城虽然还没有开盘和公布售价,但据了解其主打产品情景洋房售价可能会在8500元/平方米以上。而与此相邻的这两幅限价地,其挂牌起价折合楼面地价将近1200元/平方米,建造成本在2500-2800元/平方米左右,各种税费800-1000元/平方米左右,总成本在4500-5000元/平方米左右;而6000元/平方米的限价是指最高价位的限价,而不是均价的限价,其均价应当是在5000-5500元/平方米之间;再加上楼面地价有可能上浮,开发商是不会从中获取暴利的,但也不会无利可图。而且,目前广州市商品住宅的均价已经接近7000元/平方米,而萝岗区科学城一带将被发展成为高端的生态住区,将该区域中低档住宅的最高限价定在6000元/平方米(均价5500左右),应当是十分合理的,对限制楼价暴涨是有积极作用的,也是可以满足部分中低收入人群住房需求的。

该负责人还结合限价地的实际情况,解答了近期因国土新政引发的一些争论和疑问出台,比如:对毛坯房可能成销售主流的疑虑和担心,他认为只需限制毛坯房销售和限定装修标准与层高等要求,发展商就不可能玩弄出太多的花招了;对担心出现豆腐渣工程和偷工减料的现象,只要加强工程监督和管理以及把好发展商资质门槛的审核,是完全可以杜绝这些现象并且防患于未然的;而对于精品发展商有可能会退出市场的说法,则完全是误导民众的无稽之谈,因为市场淘汰的只会是品质和价格不适应市场需要的发展商,而精品发展商只要其产品能够在品质和价格上都适应市场需求,是不会被淘汰的,而且也大有发展前景。

   经过上述的解释和说明,相信大多数读者都和我一样对限价地的个中原委和真相有所了解。但为什么限价地会出现如此大的争议和强烈反响呢?我认为主要是媒体对政府定价尺度、标准不了解造成的;对最高限价的定义、科学城现时房价和限价房建造成本的理解和认识也与政府部门的理解和认识有较大偏差所造成的。只要加强相互间的沟通和了解就能消除误会、化解争议。但由于限价房是一个全新的政策,政府对限价房的开发、建造、运营和管理目前好像还没有一整套严格和细致的管理办法和实施细则。到底限价政策是针对所有中小户型的住宅,还是只针对特定的项目进行限价?限价房的销售对象要不要限定,如果不限定如何防止有人多卖多占和投机倒把?如果限定又应当如何限定和执行?建议政府对这些后续管理问题进行系统全面的研究、落实和解决,这样限价房的新政才能落到实处,也会减少和消除那些不必要的争议和质疑。

   

   我相信,只要各级地方政府能够按照中央政府既定的住房政策,全面、持久地贯彻落实下去,房价是能够得到控制和稳定回落的,老百姓是能够从中得到实惠和好处的。广州开发区的限价地是全国国六条及其细则出台以来首宗公开出让的限价地,尽管操作难度很大、引起的争议也很多,但我相信广州开发区是一定能获得成功和取得经验的,这对全国房地产市场限价供地也将起到无可替代的标杆和示范作用。

 

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