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日志

 
 

银行住房优惠利率究竟是85折还是15折  

2006-08-24 14:40:16|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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据媒体报道广州各大银行表示,只要符合自住房标准、无欠款记录的借款人均可享受8.5折利率,估计广州大概有八成市民符合条件。目前各商业银行都在对个人房贷利率进行调整。据中国工商银行的相关人士介绍,该行已经决定对购买第一套自住房的、资信良好的客户实行贷款基准利率0.85倍的下限利率,对于这部分优质客户来说,贷款利率的实际上调幅度仅为0.06个百分点,实际上没有太大影响。如果本次加息对于所有房贷客户都是只有0.06个百分点,那对楼市的确不会有太大影响。但我一直没有弄明白这个“实际上调幅度仅为0.06个百分点”是如何计算出来的。我们先来看一下央行公布的利率调整表:

金融机构人民币存贷款基准利率调整表

根据上表我们可以看到各项贷款的调整幅度分别为:

     六个月   +18%

     一年期  +0.27%

     一至三年 +0.27%

     三至五年 +0.36%

     五年以上 +0.45%

而房贷期限至少都是在五年以上,因此本次房贷的加息幅度应当是0.45%。按央行的规定本次加息商业性个人住房贷款利率的下限由贷款基准利率的0.9倍扩大为0.85倍其他商业性贷款利率下限保持0.9倍不变。这一规定对银行业人士可能会比较清楚和明白,业外人士就搞不清楚这里的贷款基准利率到底是指6.84%的0.85倍,还是指加息幅度0.45%的0.85倍?下限幅度到底是85%(即15折),还是15%(即85折)?

如果按银行人士“实际上调幅度仅为0.06个百分点”的说法,显然只有加息幅度0.45%的85%为下限幅度比较接近,即0.45x(1-0.85)%=0.0675%。但要按四舍五入此结果应当为0.07个百分点才对,而且也不应将优惠房贷利率称为85折,而应当称为15折。但这样来看,0.9倍(即1折)显然要比0.85倍(15折)还要更优惠,实际加幅只有0.45x10%=0.045%;而其他商业贷款比房贷还优惠,这好像又有些说不通。到底房贷优惠利率是85折还是15折,到底加息对哪些人有影响,影响幅度又多大?对此,始终没有一个权威、准确的解释和说法。

现在有关加息对房贷影响的说法和算法很多,完全让人看不明白。比如:

例一、媒体报道广州有位银行人士给记者算了一笔账:以贷款50万元、期限20年为例,如果按利率下限计算(贷款基准利率的0.85倍),市民每月仅多还18元;如果按基准利率计算,则多还133元。如5-10年期的固定房贷款的优惠利率为6.08%,而此次升息后的房贷基准利率为6.156%(+0.076%),因此调整后利率不会高出基准利率太多。

点评:看不出如何计算的,而且固定房贷基准利率变化不大并不能说明浮动房贷基准利率变化的情况,两者不具可比性。

例二、广州某位房地产专业人士则认为,按照广州目前楼市的普遍价格和购买情况来计算,在新利率下购房者每个月最少要多交30~50元的供楼款,这对自住型的购房者影响不会很大。他还举了两个例子:

l     贷款50万分10年还清,两次加息后月供增135元

如果某市民在今年2月向银行贷款50万买下一套房子,贷款的年限为10年。按照当时的个人住房贷款年利率,他每月偿还的本息额为5446.156元。而计算入今年两次幅度同为0.27%的加息因素之后,从明年开始,该市民每月偿还本息额将升至5581.204元,即每月多交了135.048元。即使假设至贷款结束时央行都不会再加息,该市民要供完这套房子也至少要比买房时的预计多付出约1.5万元。

l     贷款30万分10年还清,本次加息后月供增69元

如果某市民在今年6月向银行贷款30万买下一套房子贷款的年限为10年。按照当时的个人住房贷款年利率他每月偿还的本息额为3390元。而今次加息0.27%后,从明年开始该市民每月偿还本息额将升至3459元即每月多交了69元。

点评:以上两个例子显然没有考虑房贷基准利率实际变化幅度和下限幅度,肯定不准确。

例三、某位北京银行人士计算,1万元商业性个人住房贷款,如果执行基准利率,加息后按等额本息还款法计算,1万元10年期每月将多还2.3元,1万元15年期将多还2.48元,1万元20年期将多还2.66元。但这只是一种理论上的计算,实际情况并非如此。银行对于贷款购买商铺、第二套住房、别墅等,银行可能会执行基准利率,但对于贷款购买第一套住房,由于房贷是优质资产,各家银行竞争激烈,因此基本上都会按基准利率的下限贷给客户。如果加息前后都执行这样的优惠利率,加之央行已将房贷利率下限从贷款基准利率的0.9倍扩大为0.85倍,那么加息后,1万元10年期每月仅需多还0.32元,1万元15年期多还0.33元,1万元20年期多还0.36元。

   点评:这位银行人士算得很仔细,但还是没有说明2.3元是如何变成0.32元、2.48元是如何变成0.33元,2.66.元是如何变成0.36元的;也没有说明哪些人可以变、哪些人不能变。

不管怎么说,我认为央行此次采纳国家发改委宏观经济研究院建议采取分步多次升息,对楼市肯定会造成较为严重影响,甚至比提高按揭首付的影响还要大。即使对享受优惠利率的业主和买家影响不大,但对不能享受优惠利率的买家和业主的影响还是相当严重的。因为,此次加息已经是今年的第二次,也是央行2004年10月首次加息以来的的第三次正式加息,加上2005年取消房贷优惠利率则相当于4次加息,累计的平均加幅已经超过1个百分点。这表明我国经济已经进入周期性加息阶段,购房消费者应当要有供楼的风险意识,因为在未来10-20年内利率是肯定会发生变化的。1992-1993年我国官方贷款利率就高达百分之十几,民间利率甚至高达20-30%,是经历了连续8次降息才进入低利率和通缩阶段。目前,虽然通胀和物价水平并不算太高,但未来就难以保证利率会否因应经济的变化而出现大幅变化。供楼最好还是选择固定利率比较稳妥,可以预防和避免利率变化带来的风险,虽然短期内会支付较高的利息,但长期来看是划算的,还可以防范和规避风险。

希望银行能清楚解释基准利率下限0.85倍的定义和计算方法,以及房贷优惠利率适用标准和对象,以消除民众的误解和疑虑。

                                      2006年8月24日

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