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韩世同的博客

 
 
 

日志

 
 

新社区不等于经济适用房和廉租房  

2006-08-04 11:10:05|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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近日,广州市市长张广宁到交易会展馆,参观了金沙洲新社区规划及建筑设计国内邀请赛的入围方案,并要求加快金沙洲的规划与建设,积极探索新的管理模式,力争2010年前将金沙洲新社区建设成为环境优美、配套齐全的生态型社区,为全市新社区建设提供有益经验。他表示,新社区建设是市委、市政府解决中低收入人群和拆迁户住房困难的重大举措,一定要心中装有老百姓,充分考虑这部分人群的实际情况和需求,让他们住得放心、住得满意。他要求新社区必须预留社区居委会、活动中心、学校等公共配套设施的用地,并由政府统一建设,新社区建成后的物业管理要实行“建管分离”,由社区的业主委员会自行招聘物业管理公司,切实维护业主的切身利益。此外,他还要求有关部门将入围方案向市民开放,广泛听取市民的意见和建议,进一步优化方案。张广宁听取了金沙洲新社区的规划和建设工作汇报之后,对下一步工作提出了4点要求:

  一要按照市委、市政府的要求,力争2010年前将金沙洲新社区建成环境优美、配套齐全的生态型社区,满足城市建设发展的需要。金沙洲新社区的规划要与金沙洲的总体规划相结合,各种公共配套设施要布局合理。在建设上,既要按规定执行中央的有关文件精神,也要符合广州的实际;既要适宜人居住,也要符合现代化城市建设的要求,在设计风格上体现岭南特色,让居民住得舒适、便利。

  二要坚持以人为本,创新理念,积极探索新的建设和管理模式。广州市将在地铁沿线等交通便利的地点建设一批新社区,金沙洲新社区不仅要在规划建设上有所创新,在管理体制上也要探索新的做法,为全市新社区建设摸索成功经验。在物业管理方面,政府要加强引导和管理,坚持由居民委员会自治的原则,切实维护居民的切身利益。

  三要加快推进公共配套设施的建设,为新社区建设全面铺开打好基础。学校、医院、购物中心等公共配套设施事关居民生活的便利,必须尽早动工建设。在建设模式上,要改变以往委托房地产开发商建设的做法,由政府土地开发部门统一规划建设,确保按时投入使用。

  四要调动广大市民的热情,将金沙洲新社区的入围方案向公众开放,认真听取市民的意见与建议。新社区建设最终是为了解决中低收入人群和城市拆迁户的住房问题,要让市民积极参与,并取得他们的支持,为新社区建设全面铺开营造良好的氛围。

  金沙洲地区位于广佛都市圈中心、广州市西北部,东临白沙河,北部、西部及南部与佛山市南海区相接壤,广佛高速公路、环城高速公路及在建的地铁六号线都穿越该区。未来金沙洲居住新城总面积可达8.26平方公里,规划人口11万人。近期正在规划建设居住新城E区(见右图),总用地面积18.89公顷,总建筑面积37.78万平方米,拟安排5000余户。工程总投资约为人民币7.56亿元(不含市政公用设施和公共服务设施)。  

  以上内容是根据媒体报道整理,供分析参考。下面是根据我对新社区的认识和理解所作的几点分析和判断:

      新社区的定位和服务对象似乎有所变化

从张广宁市长的讲话、指示和要求中,我们可以看到一些微妙的变化,就是新社区的定位和服务对象似乎有一些新的变化和差别:

今年3月份张广宁市长曾表示:市政府将启动新社区建设,先从政府工程、政府项目的拆迁开始,妥善解决因政府工程而被拆迁的住户(尤其是中低收入家庭)的住房问题。拆迁原来我们是给予资金补偿,但以后我们会增加一条,除了拆迁补偿款外,符合一定条件的中低收入家庭,还可以在新社区中租住廉租屋或购买新社区的房屋。

而现在张广宁的提法有了些微的差别:新社区建设是市委、市政府解决中低收入人群和拆迁户住房困难的重大举措,新社区建设最终是为了解决中低收入人群和城市拆迁户的住房问题,要让市民积极参与,并取得他们的支持,为新社区建设全面铺开营造良好的氛围。

两者的差异主要表现在:新社区是为拆迁户中符合一定条件的中低收入家庭提供租房或购房服务,还是为了解决中低收入人群和拆迁户住房问题。之前的定位和服务对象似乎必须是拆迁户,而且还要是符合一定条件的中低收入家庭;而现在的定位和服务对象好像变成:符合一定条件的中低收入家庭和城市拆迁户。但如果没有实质性的政策落实和制度跟进,这些变化是没有实际意义的。

            新社区不等于经济适用房和廉租房

 根据《广州市城市建设拆迁安置新社区住宅管理办法》的规定,新社区住宅的出售对象有两类:一是城市建设和改造项目中涉及的属于中低收入的被拆除房屋的产权人家庭,如果被拆除的房屋是该产权人及其配偶的唯一自有产权住宅,且产权人已获得货币补偿但经济仍有困难的,可以申请购买一套新社区住宅,若产权人是农民的,还应当符合国家农村村民建设用地有关“一户一宅”等管理规定;二是城市建设和改造项目中涉及的具有本市户口,且属于中低收入的被拆除房屋的合法承租人家庭,若该承租人家庭在该被拆除房屋列入拆迁范围之前已与房屋产权人签订《广州市房地产租赁合同》并登记备案,且承租人及其配偶没有自有产权住宅的,可申请购买一套新社区住宅。而新社区住宅的出租对象有两类:一是符合购买新社区住宅条件,但确无能力购买住房的,可以视房源情况申请租赁一套新社区住宅;二是被拆除房屋家庭属于双特困户的,按照《关于印发广州市解决城镇双特困户住房实施方案的通知》中的实物配租方法承租新社区住宅。

从上述规定中我们可以看到新社区是不具有普适性的,并不是针对全社会中低收入人群提供购房和租房服务的,仅仅是针对拆迁户中符合一定条件的中低收入家庭来提供购房和租房服务的,非拆迁户符合一定条件的中低收入家庭是不包括在内的。因此,我们可以做出新社区不等于经济适用房和廉租房的判断。

新社区属于带特定条件限制的经济适用房和廉租房

根据《广州市城市建设拆迁安置新社区住宅管理办法》的规定,新社区住宅建筑面积为40-140平方米,主要用于出售,部分用于出租。其出售价格按国家发展改革委和建设部关于经济适用住房的计价办法确定,由开发成本、税金和不超过开发成本前4项费用之和的3%的利润构成,出售价格由市物价部门审定;租金标准按照当年市国土房管局和市物价局公布的公房成本租金标准计收。因此,新社区在某种程度和意义上又具有经济适用房的性质和特点,或者说是广州市政府借用经济适用房政策为拆迁户解决住房安置的困难;如果新社区真能严格按经济适用房的要求来限制和管理,那么新社区也可以称之为带有特定条件限制的经济适用房和廉租房。但显然新社区在短期内是不会向全社会的中低收入人群开放的,除非政府真的打算发展真正意义上的经济适用房和廉租房。

此外,对新社区的开发我还有几点疑问和建议:

一是新社区的户型问题,新社区户型面积是否有必要建造140平方米/套这么大。既然是为特别困难的中低收入人群提供购房或租房服务的,就不应当将面积标准的上限定得接近非普通住宅的标准,应当限制在90平方米以下,如果的确需要又符合条件的,可以特殊处理允许其购房两套解决。

二是新社区选址问题,张市长表示今后广州市将在地铁沿线等交通便利的地点建设一批新社区,这个意见很好,与之前建设部部长的建议一样,但也要考虑充分新社区与中心城区的距离、交通成本和城市配套等问题,否则居住成本过高,中低收入家庭同样难以负担。

三是新社区配套问题,市委市政府要求金沙洲新社区建成环境优美、配套齐全的生态型社区,满足城市建设发展的需要,各种公共配套设施要布局合理;要加快推进公共配套设施的建设,为新社区建设全面铺开打好基础。学校、医院、购物中心等公共配套设施事关居民生活的便利,必须尽早动工建设。可见,政府对自己开发建设的新社区的生活配套和公共设施是极为重视的。但问题又来了,金沙洲整个大社区其他楼盘的配套设施政府要不要统筹安排和考虑,还是只安排新社区的配套?政府是否只对自己开发的新社区负有公共生活设施配套的责任,而对由发展商开发的社区就不负有公共生活设施配套的责任?这个问题还可以延伸和扩展到:目前广州整个房地产开发和配套的开发模式是否落后、是否合理?

四是新社区容积率问题,金沙洲新社区的总用地面积18.89万平方米,总建筑面积37.78万平方米,拟安排5000余户,工程总投资约为人民币7.56亿元。其容积率只有2,按建筑密度20-25%计算,只需要建8-10层的建筑就可以达到规划要求。我认为新社区定这样的容积率未免太低了,已经接近于中高档社区的容积率标准,应当至少提高一倍以上才比较合理,才能充分利用和挖掘土地的潜力。既可以充分发挥地力的效用,又可以适当增加人口密度和人气,还可以用同样的土地为多一倍的中低收入家庭提供住房,一举多得。

因此,建议政府结合国家新的政策和精神对新社区管理办法作一次前面的修改,并对现行的房地产开发和配套模式作一次全面检讨、修改和调整,让政府的职责、功能和作用更加清晰和明确。
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