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韩世同的博客

 
 
 

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广州楼价已经出现触顶回落拐点  

2006-09-17 06:55:27|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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这两天各家报纸都有报道广州楼价下降的消息。广州日报的标题是“新政后广州一手房价首降”,南方都市报是“8月楼市量价双双小幅下跌”,新快报是“8月广州楼价降了”,信息时报是“广州楼价上月降60/平方米”。

广州国土房管局公布的成交数据显示,广州8月十区一手住宅均价为6788/平方米,比7月的6848/平方米,下降了60/平方米,降幅为0.9%。这个降幅还被8月越秀区一手住宅均价拉高了许多,否则降幅可能会达到3%-5%。因为,越秀区一手住宅均价由7月的11220/平方米,一下子被拉高到12964元,上涨了1744/平方米,涨幅高达15.54%。而令人奇怪的是,二沙岛怎么会突然冒出94宗豪宅成交案,而且都是一手成交的豪宅,目前好像二沙岛并没有豪宅楼盘在售。

今年7月我曾预测,广州下半年楼价继续上涨的可能性和上涨的空间越来越小,而楼价触顶回落的可能性和回落的空间则越来越大。一是广州目前楼价已经高到一般工薪阶层买不起的地步,二是因为房价过高的问题,已经成为社会问题并引起中央政府高度重视。三是新政还在不断出台和不断落实,楼价回升和反弹的可能性不大。

前两天我在博客文章中也指出,广州楼市8月的数据无论是阳光家缘网站,还是统计部门的数据,抑或国土房管部门的数据,都显示楼价的确是出现了一定的回落和下降。阳光家缘成交数据已经连续两个月显示广州房价出现小幅回落,7月和8月一手住宅成交均价降幅分别是5.24%0.67%;而番禺国土房管局8月成交数据显示,番禺区8月一手住宅成交均价下跌11.64%,其中高层住宅成交均价下跌15.97%;统计部门的数据则显示广州房价6月同比涨幅是10%7月同比涨幅为9%,而8月的同比涨幅为7.3%,也说明广州房价涨幅是在不断回落的。

当然,广州楼价目前仍然处于高位,按国土房管部门的数据分析,今年8月一手住宅均价为6788/平方米,仍比去年84896/平方米高出1892元,同比涨幅依然高达38.64%;但这一同比涨幅已经比7月同比涨幅下降了2.58个百分点,今年7月广州十区住宅均价为6848元/平方米,比去年同期的均价4849元/平方米高出1999元/平方米,同比的涨幅高达41.22%。

对楼价的走势之前我曾预测:广州楼价在短期内出现大幅下调和的可能性不大,但楼价出现回稳或小幅回落的可能性则比较大。如果发展商资金压力不大,楼价会依然居高不下,但继续上涨的可能很小,会出现回稳但有价无市的局面;如果发展商资金压力大,楼价就会出现小幅回落的情形,降幅可能会在3%-5%左右。长期来看,楼价的走势趋于稳定并逐渐回落,回落的速度和幅度则取决于中央和地方政府执行地产新政的态度和力度。这是因为中央政府其实并不希望房价出现骤降和暴跌的现象。而要做到这一点对中央政府来说其实并不难,只要不断加息和加税,不断调高按揭首付门槛就行了,房价肯定会应声而降;但房价骤降显然不是政府、银行、发展商和已购房者所乐见的。所以,比较理想的解决办法是先稳定住房价,再运用各种政策措施逐步让其小幅回落;同时加强住房供应体系和保障体系的建设与完善,从而达到化解房地产价格飙升和供应短缺造成的社会矛盾和社会问题。总而言之,广州下半年楼价继续上涨的可能性和上涨的空间越来越小,而楼价触顶回落的可能性和回落的空间则越来越大。

我现在的观点和看法也还是这样。虽然许多发展商、专家和消费者无论是从感情上还是观念上都很难接受广州楼价已经出现触顶回落拐点的现实,但事实胜于雄辩。因为,房地产市场变化的规律是不依人们的意志为转移的,我们只有尊崇和服从市场规律和法则,才能明辨是非和方向,才能掌握事市场变化动态和市场竞争的主动权。

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