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保持广州东部城市发展的生态平衡  

2006-09-22 05:02:41|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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保持广州东部城市发展的生态平衡

——东部房地产发展优势分析的发言纲要

韩世同

各位领导、各位嘉宾:

   下午好!今天很高兴参加这样的会议,首先要感谢南方日报社组织这样一个很好的论坛。我想先谈两点自己的感受,第一个是刚才市房协陈敦林会长提到的高度决定影响力,我觉得这也是本次论坛的一个特点。我参加房地产论坛很多,但这一次的规格是最高的一次,有市长、书记、区长、局长和社长,说明政府、领导高度重视。还有一个感受,其实我是有东部情结的,因为我曾经在广州开发区工作了六年,那六年多我是每天颠簸往返上下班的,萝岗区、黄埔区的领导中有不少是我过去的同事和同僚。我是很希望看到这个区域得到高速、迅猛地发展,看到这个区域发展得越来越好,我是感到很欣慰的。

刚才有人提出这个区域为什么会发展这么迅速?我想这跟广园东快速干线有很大的、很直接的关系,华南板块直接以华南快速干线的名称来命名,现在广园东板块也是这样来命名的,我想也是不无道理的。这是我今天简单的开场白。下面主要是谈东部发展的优势,我想讲的主题,是借助东部发展的优势使东部城市发展保持一种生态的平衡。我所说这种生态平衡并不是指自然生态方面的平衡,而是城市建设设计和规划发展方面的生态平衡。我认为,现在东部发展方面主要有三大优势,当然优势数起来还有很多,但我今天主要集中讲三点:

第一,政府支持。这一点是过去五年前华南板块发展的时候所没有的,当时华南板块开发的时候,其实我是质疑和反对最大的人,我曾在信息时报写过整版的文章提出质疑,我认为华南板块发展卫星城区可以,要是象市区一样发展城市片区如果政府缺位,就会形成大盘割据的状况,这个状况被我不幸言中。

其实这次我对东部板块的跃进式发展也写过文章,希望给东部板块盲目冒进泼点冷水。我在这篇文章中提到:“现在大家所说的广园东板块,其实大部分楼盘在地域上都属于增城。因此在严格意义上来讲,广园东板块应该算是新塘板块。该板块与广州之间还隔着黄埔区和萝岗区。这个板块的兴起与黄埔区、萝岗区的房地产开发相对滞后有很大关系,广州东部的市民在本区内产品稀少的情况下,只好选择购买附近地区的楼盘,这就给广园东板块的发展创造了机会。但无论是配套还是生活环境萝岗和黄埔这两个区域都比广园东板块要成熟得多,一旦这两个区域的房地产发展起来,广园东板块的房地产发展空间就会缩小很多。按目前的发展态势来看,广园东板块的开发量偏大,靠本地客户是很难消化掉的。要争取广州的买家在定位上又会比较尴尬:如果说定位为度假型的产品,对中国人来说太奢侈了;定位为日常居住型的话,业主又要面临一个身份的转换,不一定有人愿意从广州市民移民成增城市民。而且增城新塘地区本身缺乏产业化的结构支持,这些大盘不能全都寄望于广州科学城和开发区的带动,如果萝岗区和黄埔区也大力开发房地产来配套,就会形成强烈的竞争格局。而位于增城处于大盘割据状态的广园东板块,就有可能成为第二个类似华南板块、只能休闲度假或只具有单一居住的卧城,而不是可以安居乐业的卫星城。因此,该板块不能只想着做广州东部的配套,不能只靠房地产业来拉动其他产业。如果增城在批地和规划方面不注意的话,广园东板块完全有可能会步华南板块的后尘。因为,大盘割据会让市政配套很难建设,会严重影响该区域城市化和产业化的发展格局。就目前来说,最适合该板块的模式就是卫星城的发展模式,而不是城市片区和居住中心,只有在内部做好政治、经济、文化、生活以及卫生、医疗、教育、交通等方面完善配套,才能让业主安居乐业。”

但是今天看来,我认为东部的发展并不是盲目冒进了,因为政府已经站到主导地位。像萝岗区政府已经在出面规划建学校、建医院了,华南板块有吗?我觉得这是有本质的区别和不一样。今天开这样的一个论坛,增城市的市长、市委书记都亲自参加,表明政府对区域经济发展的高度重视,我觉得这就是优势,而且是比什么的优势都要强的优势。

          第二,产业优势。为什么现在东部那么吸引人,我觉得主要是因为有产业。我一直都很认同和推崇花都的发展模式——产业-城市化-房地产,先发展产业,再通过城市化建设来带动房地产业的发展,步伐可能会慢些,是先冷后热,但它的后劲比番禺强。因为番禺数不出太多的产业来,但是花都是可以清晰数出几大产业来,像汽车、珠宝、包箱、物流和空港基地区等。现在我们东部的产业也是相当的丰富,每个区域都是有自己的特色,黄埔区有汽车、精细化工产业、物流港口业和旅游等产业;萝岗区科学城、开发区高新科技产业;增城市也准备大力发展汽车产业和相关的产业集群,还有新塘牛仔布行业和三农产业等等。我在这里就不一一展开列举了。但是这样的产业结构我觉得有可能跟花都,尤其是汽车产业方面有雷同或者是形成竞争的态势,这个也不要紧。

我认为最重要的是,我们要把这些产业打造成吸引和凝聚城市优质人口的引擎,把人们吸引过来,吸引到东部区域创业。他们来创业就需要居住,就可以形成一个很自然的关系。我是不希望广州的市民在广州上班然后居住在东部区域,形成一个现在在华南板块居住昼夜往返的格局,现在我们南部的交通已经被塞住了,我不希望将东部交通也塞住,如果东西南北都塞住的话,广州可能将来就会成为一座“死城”——被堵死的城市。

  我们在规划时就要考虑好这种配置关系,尤其是现在涉及到两个区域,一个是县级城市,这样的一个三大板块、三大区域的发展格局,这里面大家的地位、大家的功能、大家的分工,我觉得是要做周密的考量和设计的。我单从房地产发展的角度来谈谈我的一个观点,我一直认为黄埔区是房地产发展的一个盆地,这个盆地相对来说是一个房地产发展还比较迟缓、比较落后的地区,但是不等于它就不发展了。现在黄埔区没有发展起来,给新塘、增城这边一定是带来了一定的机会,但是如果这个地方房地产也发展的话,大家就一定要有一个分工的问题要考虑。

  第三,区位优势。刚才很多专家已经谈过了,我就不多谈了。概括来看东部的区位优势主要体现在:城市化发展空间大、交通便利、资源丰富,而且房地产发展起点低,市场需求和潜力大。

从发展的角度来看,东部这几个区域城市化发展的潜力跟空间是相当之大的。我们可以想象一下,如果这些区域局部形成像越秀、荔湾和天河的城市发展格局,那就不得了,那可以容纳多少人、容纳多少的工业产业或者是城市的第三产业、服务产业,甚至是高精尖的科技产业。我们在这个方面应当大力地宣传和造势,在造新城、造梦想、造远景、造蓝图方面,我们要花多点心思、做多点功课,这样的话我们将来的发展就肯定会很有方向和目标,也有奔头。

我曾经对广州区域经济发展的格局作过一个大致的分析:城市化程度最高的是越秀区,荔湾、海珠和天河是部分城市化,而白云、黄埔、萝岗、番禺、南沙、花都城市化程度都还相当低,增城、从化更低;而产业化发展方面,老城区主要是发展第三产业和现代服务性产业,而萝岗区是以科学城、开发区等高新科技产业为主,黄埔区以汽车、石化和物流等产业为主,南沙以现代大型重化工产业为主,花都则逐渐形成汽车、珠宝、皮革和物流等产业,而番禺和白云等区域产业格局的特征则不太明显,增城从化以前也是如此;在房地产开发方面:老城区基本处于二次开发周期的初始阶段,主要是旧城和危房改造项目,天河、海珠、白云房地产发展比较迅猛,而荔湾区的芳村一带和黄埔区则比较滞后;番禺的洛溪板块和华南板块房地产前几年发展比较迅猛,现在有些回落;花都、南沙、萝岗、从化和增城新塘目前房地产发展势头比较强劲。

   上述分析表明,东部城市化发展虽然空间和潜力比较大,但也比较落后,差距还相当之大。但我相信在东部这三个区域,在广州市和各级政府领导下,在进驻东部的发展商大力推动下,在像南方日报这么积极的媒体的推动下,东部一定可以后来居上,成为城市发展生态平衡的一个繁荣富强的区域。希望东部在各区政府关注、支持下,积极发展产业来带动和推进城市化进程,将广州的东部城市打造成宜居宜创业的城市片区、副城市中心和卫星城区,形成具有良好生态平衡的城市发展新格局。

  谢谢各位!

                                 2006年8月30日下午

                                2006年9月5日修改补充

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