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楼市总动员 走势难预测  

2006-09-24 07:36:37|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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楼市总动员 走势难预测

韩世同

 

搜房网的编辑希望我能结合十一期间具体情况发表一篇博客文章,谈谈十一期间广州楼市和如何置业等方面的个人看法,包括对今年十一到年底及明年上半年广州楼市有什么预期?今年黄金周的供应与需求是怎样的关系?今年的九月、十月是“金九银十”还是“平湖秋月”,今年十一那个区域将会比较火爆?哪些楼盘会成为市场关注的焦点?我想还是结合媒体对楼市的报道来谈上述问题和看法,也许会比较容易一些。因为我对媒体楼市的报道相当关注,而近期媒体关注的焦点话题主要就是十一黄金周楼市的供应量和楼价预测、8月楼市成交数据的分析以及对金沙洲土地出让的追踪报道,还有土地招标出让结果及争议和楼市金九银十的备战促销情况。现分述如下:

          备战十一总货量预测存在两种不同看法

据广州日报报道十一黄金周楼市或趋平稳,广州中心城区总供应量2.24万套。合富的调查统计显示,5000-8000元/平米是多数买家的心理价位,但天河8000元/平米房已绝迹;而对于住宅楼价走势业界存在两种不同看法,地价推高或不会推高房价。较早之前,广州日报也曾报道大集团十一促销战提前打响,十一黄金周楼市的悬疑之一是缺货危言,认为国庆货量只有2万套,亮点也不多,新盘少旧盘新推多;金九银十折扣多为尾货,开发商明显收紧货源。

羊城晚报则报道金九银十销售旺季到来,广州楼市又闻不和谐——慎防热销单位坐地起价,具体报道四种发展商坐地起价的现象;该报还报道黄金月的六大变化,变变惊心:变化一是预售证迟迟未到位,变化二是供货量不足3万套,变化三是价格敏感先跌后升,变化四是宣传口径政策化,变化五是巨无霸全无踪影,变化六十楼盘板块无热点。该报报道金九银十首个周六广州楼价有暗降变明降,31个楼盘中27个有折扣,最高优惠达8.5折,这种现象近年难得一见,有发展商认为广州楼价有可能进一步回稳并略有下降;该报还报道番禺8月一手楼价再走下降通道,成交均价全面下跌,跌幅近12%,其中高层降幅达16%。

南方都市报和新快报也都报道黄金月广州只有两万多套房待售,也是根据合富的统计数据:十一将有2.24万套住宅供应量,其中1.4万套十新货,与五一黄金周相比仅少7%;但信息时报报道百盘迎十一,交易量预计将超过五一,供货量预计突破3万,四大传统亮点纷呈,楼市有望绽放激情。据经纬的统计数据显示,国庆前后将有3.3万套住宅涌入市场,新增产品仍以大户型为主。

我认为十一广州楼市的供货量应当是充裕的。因为目前广州楼市每月成交大约在5000-8000套左右,而无论是2.24万套还是3.3万套,都可以在数量上充分满足市场的需求。而且目前楼价高企、成交量呈现萎缩下降的态势,中高档住宅市场已经出现供过于求的状况,而中低档市场却几乎处于无货供应的状态。

             十一楼市的区域热点和特点

据广州日报报道十一黄金周热点不多,全市新货接近1.38万套,其中天河白云海珠占了8成,天河主要是豪宅和公寓,荔湾白云主推中小户型,海珠的江景盘值得期待。该报还报道国庆推盘货量集中在天河、海珠和白云:海珠新盘定位有梯度,天河高端豪宅集体秀新货,白云老城新盘亮点在荔湾,番禺新货少过往年黄金周,城区外围碧桂园雅居乐坐庄。

南方都市报报道天河区房价很快将超过越秀、荔湾而成为广州最贵的地区,房价与购房者的期望有差距,而专家认为刚性需求必然会推高房价。

据信息时报报道天河区表现为新兴板块崛起,科学城、龙洞、东莞庄、广园东晋升热门板块;白云区享受型住宅唱主角,买家以二次置业为主;海珠区滨江东板块称雄,番禺1500套新货登场。

而我认为十一楼市广州各大区域都有一些推盘比较集中的板块:如黄边路板块、滨江东板块、广园东板块、珠江新城板块、华南板块等,都有一些新盘和新货推出;而由于广州城区楼价偏高,黄埔和芳村以及佛山南海一带的楼盘则因价廉物美而倍受青睐。特别值得关注的是滨江东板块,滨江东未来半年将有6个楼盘推出。分别是恒鑫东和湾、珠江高派、富力银禧花园、保利康桥、海盈居和华标涛景湾三期;还有城建芭堤水岸、粤沛大学印象等陆续推盘,其中大学印象售价已经达到平层8000多远/平米,小复式1.1万元/平米;而富力银禧花园内部认购均价高达9500元/平米,带2000元装修;海盈居也称滨江1933,位于滨江西只有223套单位;珠光高派是滨江东首个定位酒店式管理的国际公寓,预计带装修9000元/平米,产品35-143方均有,号称33万可以入住滨江东。

                各大发展商十一推盘动向

发展商近期推盘力度较大的依然是合生,之前打出的旗号是六盘新品、现楼迎十一,现在又重点推出三盘华景新城的尚景新寓、骏景约克组团和珠江帝景克莱公寓;合生各大社区的商铺新货节前也优惠抢闸,推出辉煌合生商业节活动。珠江地产则推出满意购房十重礼,恒大和保利则是住宅和商用物业同时推售。不过恒大是旧盘新推和各盘商铺,保利则有紫薇花园、林海山庄和保利麓苑以及保利广场;新世界近期也有不少推盘动作,逸彩新世界加推保留平层单位,岭南新世界中下旬推宽景单位。城建目前主推商业物业,据称城建集团要做广州商业地产第一品牌,5年内将开发300万平米商用物业,而该集团今年第四季度将有1300多套住宅上市,但有近半在从化和南沙。中海下月也将在珠江新城推出新盘晖华庭,价位预计在中海观园和中海花城湾之间,该盘是中海核心圈的压轴之作。

富力近期的风头也不小。富力银禧花园菲格拉斯将于9月23日推出,该盘位于滨江东,首次推货量266套,均价9500元/平方米,带2000元装修;富力还挥师西安,推出西安首个精装成品大盘富力城。富力近期不仅有新盘将要登场,还公布上半年业绩报告,称签约成交额达47.35亿元,同比增60%;而交楼销售额只有12.7亿元,同比下降36%(去年年度报告好像分别82亿和58亿)。不过这一增一降中间相差近100个百分点,这种现象显得十分奇怪和难解。因为一个公司不可能只签约而不交楼,两者应当是相关的,至少应当是同幅同向变动的;而一个大幅上升一个却大幅下降道理上说不通,除非是只签约而不交楼或者其他的原因。而万科近期也倍出风头,除天价拿地外万科还以纳税13.24亿元的成绩进入全国纳税百强;万科上半年业绩在国内房地产上市公司中位居榜首,净利润达到12.2亿元,只比富力账面营业额少0.5亿元;但万科逆势高成本扩张的行为,究竟是源于对后市的看好还是其高管激励政策所产生的短期效应,总之与其过往稳健作风有很大差异,其高价拿地的做法甚至有饮鸠止渴的意味。万科在科学城的新盘万科城也将在十一推出,主推情景洋房大户型单位,价格在8000元/平米以上,趋优HOUSE和优尚HOUSE售价1万元/平米以上。

             十一楼市新盘和郊区盘的动向

除了上面提到的新盘新货,十一广州楼市推出的新盘新货还有:半山溪谷E墅将于本月底以过万元的均价开盘,并将于9月24日邀请凤凰卫视举办风云对话;而珠江新城新盘嘉裕礼顿阳光将于9月22日开盘,该盘占地1万平米,总建面积7万平米,分东中西三栋塔楼,西塔为星级商务酒店,其他为酒店公寓,总量约600套,带装修售价预计在15000-16000元/平米,主力户型是30-40方的单身公寓和50-60方的一房一厅;恒基新荔湾地标楼盘也将在国庆亮相;位于广州开发区的蔚蓝大厦100%小户型,均价4200元/平米;江南玫瑰园二期开放样板房,预计带装修均价8000元/平方米;天河公园又有新盘推出,康盛华庭国庆发售,小高层建筑,仅90套单位,均价7800元/平米;理想青年荟也在发售中,但产品定价过高,小复式1.3万/平米;珠江御景湾三期、美林湖畔、尚领时代和君华又一城小复式也都有新货推出。

但郊外楼盘发展态势则不太平衡,据媒体报道花都楼市火爆,楼价三年翻一番,别墅价格过万/平方米,将有可能成为番禺第二;而番禺8月一手楼价再走下降通道,成交均价全面下跌;这一冷一热表明楼市发展态势并不均衡,若花都不能按自己的发展模式持之以恒,则的确很有可能会步番禺的后尘。郊区盘国庆推盘势头最强的当属雅居乐、碧桂园,雅居乐全线出击,而华碧翠云山二期低价发售,1500多套住宅4字头推出;东海明珠花园将强力出击,锦绣香江空中宫殿过万发售,锦绣银湾开放示范单位;还有金地荔湖城10月将开放现场展示区,预计明年初开盘,将采用小众营销方式进行内部认购。

                     对国庆和下半年楼市的预测

近来许多专家、学者纷纷发表对广州楼价走势的预则,几乎是一致认为下半年楼价坚挺,而成交降进一步萎缩。而我认为广州楼价在短期内出现大幅下调和的可能性不大,但楼价出现回稳或小幅回落的可能性则比较大;广州下半年楼价继续上涨的可能性和上涨的空间越来越小,而楼价触顶回落的可能性和回落的空间则越来越大。我前几天曾发表一篇题为“广州楼价已经出现触顶回落的拐点”,文中详细地分析了目前楼价的走势和变化。虽然许多发展商、专家和消费者无论是从感情上还是观念上都很难接受广州楼价已经出现触顶回落拐点的现实,但事实胜于雄辩。因为,房地产市场变化的规律是不以人们的意志为转移的,我们只有尊崇和服从市场规律和法则,才能明辨是非和方向,才能掌握事市场变化动态和市场竞争的主动权。

我认为国庆楼市的冷热取决于发展商的态度和行为,如果发展商推盘积极,而且顺势而动加大优惠和促销力度,热销和旺销的局面还是有可能出现的,也有可能出现金九银十景象;但如果发展商依然像半年前那样吊高来卖,甚至继续捂盘惜售、继续哄抬楼价,滞销和冷场的局面也很有可能出现,国庆楼市出现“平湖秋月”的景象也不足为怪。

                                        2006年9月23日

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