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韩世同的博客

 
 
 

日志

 
 

究竟是市场行为还是官商勾结?  

2006-09-03 09:51:02|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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据媒体报道广州市国土房管局就近日两宗居住用地以招标方式出让表明态度,指出参与报价的各投标人均报出了合理的价格,而且报价接近反映了该地块真正的市场价格。该局认为,海珠区昌岗中路164号地块位于海珠区的中心地带,紧邻江南西、江南大道商业旺地,附近有海珠购物中心、江南大酒店、信和广场、南方花园、光大花园等商业设施和众多楼盘,广医二院、中小学等众多基础设施分布周边,交通方便,生活教育配套设施完善,且出让地块的面积较大,是市区少有的居住用地。招标文件要求,建筑面积90平方米以下住房面积所占比重应达到开发建设总面积的100%。据了解,共有13家企业参与该地块投标,参与报价的各投标人均报出了合理的价格,而且报价接近,反映了该地块真正的市场价格。而位于白云区金沙洲的B3725D01地块紧邻珠江,金沙洲大桥和城市干道从旁边穿过,地铁六号线站点也规划设置在该地块边上,是金沙洲居住新城内自然环境和地理位置最为优越的地块之一。该地块地理位置优越,地块面积大,规划建造一个配套齐全的超大型住宅小区,是一个适宜生活居住的区域。据了解,这是政府将金沙洲纳入储备用地后首次推出的一幅经营性地块。近年市政府决定加快建设金沙洲居住新城后,累计投入了十多亿元用于该区域的基础设施建设,使金沙洲基础设施条件得到了显著的改善。该地块建筑面积90平方米以下住房面积所占比重应达到开发建设总面积的80%以上,此次招标出让中,该地块受到万科、保利、中海等企业追捧,说明该区域优越的市政配套条件得到企业充分认可。当天共有7个企业参与金沙洲该地块投标,参与投标的均是广州市有实力的开发商,各投标人的投标价格相距不远,说明各开发商都在合理、理性的情况下进行报价。

但业界却普遍认为万科/中粮地产以及广州广电集团为金沙洲、昌岗中路两块地竞标报出了“天价”。有专家认为,这两块地的房价至少要卖到八九千元以上,才有利可图。金沙洲楼面地价4033元/平方米、昌岗路楼面地价3974元/平方米究竟是高了还是反映了市场的真实价格?究竟是市场行为还是官商勾结哄抬地价的行为?为什么富力会对金沙洲地块报出楼面地价1500元/平方米,远低于政府公开招标楼面底价2300元/平方米,比最高报价要低2500元/平方米?我们来看看本次投标金沙洲地块开标情况:

地块概况:该地块占地约14.47万平方米,容积率3,总建筑面积约43.4万平方米,政府公开招标底价:99800万元,折合楼面地价为2300元/平方米。

开发商       报价(万元)   楼面地价(元/平方米)    与底价相比(%)

万科/中粮    175000万元       4033 元/平方米         +75.34%

保利         161480万元       3721元/平方米          +61.78%

中海         160900万元       3707元/平方米          +61.17%

越秀城建     138800万元       3200元/平方米          +39.13%

广东龙光      95500万元       2200元/平方米          -4.35%

富力          65000万元       1500元/平方米          -34.78%

   而最高报价4033元/平方米比最低报价1500元/平方米要高出166.67%。比中海金沙湾1000元/平方米左右的楼面地价要高出300%。广州国土房管局称近年广州市政府决定加快建设金沙洲居住新城,累计投入了十多亿元用于该区域的基础设施建设,使金沙洲基础设施条件得到了显著的改善。言下之意似乎嘎旗区域地价高得合理,但总共才投入十多个亿,仅一幅地就可以连本带利收回那些来源于税收的投资,这样的买卖当然划算。但政府卖地的确是本利双收了,而其所应担当的社会责任和义务却因此被贱卖了。其实,抬高地价真正得益也许并不是政府,政府至少还要征地、拆迁、建配套设施,而有些发展商却可以在这场“蚌鹤相争”中,轻松地“渔翁的利”。比如:新加坡凯德置业去年底以1.028亿元收购了香港丽丰集团金沙洲项目50%股权,该项目占地29.71万平方米,容积率仅1.2,总建筑面积达35.65万平方米。如果没有其他附加条件,凯德受让的股权折合楼面地价不到580元/平方米。与本次最高报价4033元/平方米相比,相差近6倍;如果金沙洲4033元/平方米地价标杆得以确立,该项目仅土地溢价收益就至少超过12亿元,即35.65万平方米X(4033-577元/平方米)的乘积。

海珠区昌岗路地块情况也差不多,该地块占地约1.282万平方米,容积率3,总建筑面积约3.845万平方米,政府底价为7356万元。该地块同样也被广电集团报出楼面地价3974元/平方米的天价,比政府地价1913元/平方米高出2061元/平方米;而富力则报出1800元/平方米的最低价,比底价低113元/平方米。富力去年底曾以2.83亿元的总价底价夺得宝岗大道2号地块,该项目总建筑面积13.35万平方米,折合楼面地价约为2120元/平方米。

总之,我对国6条、国15条颁布以来广州首次投标出让土地的开标结果感到十分不解和迷惑。除了前面提出的几点之外,我还觉得:为什么金沙洲地块最高的三家投标如此接近,是不约而同的巧合还是另有原因?为什么此次开标政府部门如此反常地急于表态,将业界普遍认为过高的报价认定为合理价格,认为其接近和反映了该地块真正的市场价格,其居心和用意何在?这些都是令我感到大惑不解的疑团,我当然没有直接的证据和理由指证政府和发展商官商勾结、哄抬地价,但我觉得怀疑的权利和理由还是有的。不知道哪些机构和部门能为我解开和弄清楚这些谜团呢?

 

                                               200693
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