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韩世同的博客

 
 
 

日志

 
 

广州房价泡沫极大 楼市已进入高危期  

2006-09-06 11:06:39|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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近日满堂红的龙斌博士在他的博客上发表文章,认为目前广州房价泡沫成分比较小,基本处于正常范围。其主要理由是:目前广州一手住宅的房价收入比为是8.7∶1或10.8:1,二手住宅的房价收入比约为4.5∶1或5.6:1。可以说,广州房价水平总体偏高,但对于中高收入家庭而言仍然是可以承受的。他表示对这个结论如有不同看法,希望摆事实讲道理来辩论。而我对龙斌博士文章例举的数据有些异议,并在网上提出了不同看法,但奇怪的是我的帖子居然被删除了。所以,只好写一篇专题文章来与龙斌博士商榷和探讨。

  房价比应当用广州人均可支配收入来计算

  我认为,龙斌博士计算广州房价比的方法存在问题,不应当用广州单位职工平均年工资来计算,而应当用广州人均可支配收入来计算。

  按龙博士的计算:2005年广州单位职工平均年工资33853元,如按家庭平均有2-2.5人处于工作状态计算,户均年收入为67706元-84633元。按照今年7月广州原十区一手住宅均价6848元/平方米、平均户型面积107平方米,二手均价4942元/平方米、平均户型面积77平方米(不含花都)计算,一手住宅的套均总价为73.3万元,二手住宅套均总价为38万元。那么,目前广州一手住宅的房价收入比为是8.7∶1或10.8:1,二手住宅的房价收入比约为4.5∶1或5.6:1。这个水平高不高呢?一手住宅高于公认的6∶1的合理比价水平(根据联合国公布的有关资料,不同国家房价收入比的离散程度相当大。1998年对96个国家的统计结果表明,这些国家的房价收入比区间为0.8~30,平均值8.4,中位数为6.4),二手住宅的比例尚在合理范围内。可以说,广州房价水平总体偏高,但对于中高收入家庭而言仍然是可以承受的。(这其中存在明显的偷换概念错误,因为上述房价比只能反映广州单位职工的一手住宅房价比,而这个部分群体的房价比并不能等于或代表全广州平均的一手住宅房价比)。

  而按我的计算:2005年广州人均可支配收入18287元,如按家庭平均有3人计算,户均年收入为54861元。按照今年7月广州原十区一手住宅均价6848元/平方米、平均户型面积107平方米,二手均价4942元/平方米、平均户型面积77平方米(不含花都)计算,一手住宅的套均总价为73.3万元、二手住宅套均总价为38万元。那么,目前广州一手住宅的房价收入比为是13.4∶1,二手住宅的房价收入比约为6.9∶1。这个水平高不高呢?一手住宅绝对高于公认的6∶1的合理比价水平,甚至高出2.23倍,而二手住宅的房价比也比标准房价比高出15%。可以说,广州房价水平已经处于很高的价位和水平,只有少数中高收入家庭还可以承受购房负担,而绝大多数已经失去有效的购房能力。(如果家庭人口按2-2.5人计算,房价收入比还要高很多,一手住宅为18.4:1-23:1,二手住宅为8.3:1-10.4:1)。

  天河区越秀区的房价收入比超3.2-3.6倍

  龙博士也指出:说广州房价泡沫不大,并不是说房价没有问题,不存在泡沫。比如有些区域的房价已经远远超出一般人的承受范围。如中心城区7月的一手住宅均价达到7880元/平方米,越秀区的一手平均楼价已经过万元,达到10950元平方米,天河区住宅平均水平接近一万,为9740元/平方米。按照上面的算法,越秀区的一手住宅房价收入比达到13.8:1或17.3:1,天河区的一手房价收入比为12.3:1或15.4:1。如此高的房价水平,远非普通工薪层可以担负,买不起房在这些区域更加普遍。还有,越是靠近中心区域的住宅,豪宅化、大户型化的趋势越明显,套均总价越高,使得普通工薪层被迫远离中心区域。如果从社会层面上看,房价可能加剧社会贫富分化,于社会和谐稳定不利,问题不容忽视。尚若按我的算法以广州人均可支配收入来计算:越秀区的一手住宅房价收入比高达21.4:1,天河区的一手房价收入比高达19:1。这样的房价收入比已经高出合理水平的3.2-3.6倍,这样的房价还能被认为泡沫不大吗?

  广州房价泡沫极大楼市已经进入高危期

  2005年3月我曾撰文发表“广州的房地产泡沫不明显”的文章,因为当时广州的房价只上涨了不到20%。在该文中我提出:“泡沫”并不是一个专业词汇和术语,只是一个形象比喻市场价格出现超常现象的形容词,也没有严格的界定标准,因此很难用房价收入比、房价租金比和空置率这些量化指标来确定房地产泡沫的评价标准。因此,建议用房价的累计升幅作为衡量房地产泡沫的参考值:即在同一周期内,视房价的升幅来界定房地产市场有无泡沫:

  房价累计上涨20-30%(达到普通住宅银行按揭首付标准)为“起泡期”;

  房价累计上涨30-50%(超过普通住宅银行按揭首付标准)为“膨胀期”;

  房价累计上涨50%以上(超过非普通住宅按揭首付标准)为“高危期”。

  按这一标准来衡量,广州的房地产住宅市场显然已经进入泡沫极大的高危期。根据广州国土房管局发布的房地产市场成交数据,2006年7月份广州一手住宅的均价为6848元/平方米,已经比2005年12月住宅均价5267元/平方米高出1581元/平方米,显示房价7个月的涨幅高达30.02%;而与2003年住宅均价3888元/平方米相比,则高出2960元/平方米,显示本周期广州房价涨幅已经高达76%。如果目前政府和地产商联手将金沙洲和海珠区昌岗路地价从2000元/平方米左右推高到4000元/平方米左右的阴谋得逞,广州的房价将也有可能被同步同幅推高。这样广州房价已经稳定和小幅回落的局面将有可能毁于一旦,广州房价将再度被人为地拉升至中高收入阶层也难以承受的地步,房价的累计涨幅将会超过100%,而楼市则将进入病入膏肓的垂危期。

  如果这样的情况真的发生,我相信广州楼市泡沫破碎的“末日”不久就会来临.


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