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韩世同的博客

 
 
 

日志

 
 

广州“楼价要降”不是谎言而是事实  

2006-09-09 09:59:30|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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万科以17.5亿元的天价夺得金沙洲地块,对广州楼市造成了强烈的冲击和影响。业界议论纷纷,各种各样的议论和观点都有:有人认为此次是广州首次限户型地块的招标,而且该地块以如此高的成交价出让,无疑将成为行业的新标杆,未来广州将会有更多天价地块出现;有人认为通过此次招标,广州过去价廉物美的楼盘可能一去不返,质优价高的楼盘将占主导地位;有人认为:此次招标对广州楼市的影响将是十分深远的,将为未来的广州楼市定调。而从此次招标的结果来看,政府想通过限户型的开发模式来稳定楼价的做法值得商榷;也有人认为这次招标卖地的结果用事实证明限户型和投标卖地都不会使广州房价降下来,反而推高和抬升了广州的地价和房价。还有人认为,这次招标终于透出了大公司乐观的声音,市场不明朗、楼价要降似乎也成为了谎言。因为,金沙洲项目卖出天价,并非万科一家所为,保利、中海均报出了16亿以上的天价,足以说明发展商对项目的判断和对市场的判断出乎意料的一致。广州楼价要降难了,高地价、高楼价、高入市门槛,广州房地产正朝“三高”的香港模式迈进。

  但我却认为这次投标卖地是官商勾结的结果,因为我认为这次投标卖地的结果有许多不合理的因素:

一是金沙洲土地价格达到4033元/平方米明显高出当地的地价水平,是目前全广州公开出让住宅用地楼面地价最高的地块。而这块地显然并不是全广州区位和地段最好的住宅地块。这个价格也明显高出周边地价许多,比中海金沙湾的1000元/平米的楼面地价高出3倍,比凯得置业去年底以577元/平米楼面地价的金沙洲项目50%股权高出6倍。这样的价格显然是不合理的,但政府有关部门却一反常态,马上通过媒体表示这些报价接近反映了该地块真正的市场价格。

二是政府投标规则设置依然是价高者得,而且底价达到2300元/平米,比萝岗科学城限价地出让底价高出近一倍。科学城最高限价6000元/平米的限价地都被认为是抬价地,而楼面地价高达4033元/平米、均价和最高价有可能达到8000-9000元/平米的报价,居然被认为是接近反映了该地块真正的市场价格,这显然是不合理的,也是歪曲事实的。投标出让是否公平合理关键在于规则设置和评审尺度,如果“换汤不换药”当然无法改变“价高者得”的游戏规则。

   三是万科有恶意推高地价的嫌疑。万科如果没有四季花城项目地价低的依托,或者四季花城已经开发完了,还会报这么高的地价吗?显然不会。万科参加竞投的代表也明确表示高地价高楼价的承受能力是因为本项目可以与万科四季花城联动开发;而四季花城的地价显然不会比中海金沙湾和恒大金碧海岸公开拍卖的地价高。问题在于,是否手中有低价地的发展商都可以任意合理合法地推高地价?政府对此不仅不加限制和防范似乎还有鼓励支持和肯定之意,这难道不是现行土地出让制度的缺陷和不完善之处吗?如果这种行为不算哄抬地价,请问何种行为算哄抬地价?

有人说金沙洲项目卖出天价,并非万科一家所为,保利、中海均报出了16亿以上的天价,足以说明发展商对项目的判断和对市场的判断出乎意料的一致。但我却不这样认为,因为越秀城建、广东龙光和富力集团的报价就只有320022001500/平米,难道这些发展商对市场就没有判断力吗?我认为,政府应当研究和制定措施制止防范恶意哄抬地价的行为,而不是听之任之、纵容包庇,甚至同流合污。政府这样做,不仅不能起到稳定房价的作用,反而容易引起官商勾结哄抬地价、公然对抗国六条的嫌疑。

  此外,我觉得“楼价要降似乎也成为了谎言”的说法也是极为不妥的。因为,众所周知阳光家缘成交数据已经连续两个月显示广州房价出现小幅回落,而番禺国土房管局8月成交数据显示,番禺区8月一手住宅成交均价下跌11.64%,其中高层住宅成交均价下跌15.97%。这些数据只能证明“楼价只涨不跌”是谎言,而不能证明楼价要降”是谎言,反而证明“楼价要降”不仅不是谎言,而是千真万确的事实。

 

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