注册 登录  
 加关注
   显示下一条  |  关闭
温馨提示!由于新浪微博认证机制调整,您的新浪微博帐号绑定已过期,请重新绑定!立即重新绑定新浪微博》  |  关闭

韩世同的博客

 
 
 

日志

 
 

对吴先生楼价分析方法回应的回应  

2006-10-10 17:42:20|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

  下载LOFTER 我的照片书  |

对吴先生楼价分析方法回应的回应


    我觉得你把我给绕糊涂了,因为我没有看懂你到底在说些什么。但你显然并没有回答我所提出的问题。我只是想问问你,如果你不依靠均价你能观察楼价的变化吗?如果没有均价是否能计算楼市指数吗?你说广州9月楼价回升难道不是根据6区均价上升做出的判断吗?只是你避而不谈天河区楼价下跌7.5%,成交下跌24%的事实而已。没有人说均价就等于所有的楼价,因为均价是各地区、各楼盘楼价的平均数,当然不会等同于每个楼盘的具体楼价或每个地区的具体楼价。其实你还是回避了我的问题,就是:楼价到底是什么概念,其定义内涵和外延如何界定,如9月楼价回升,到底有多少回升到多少?   韩世同

相关连接:吴定金:简要回应韩先生的楼价、均价之分 

尽管不想做“牛角尖”之辩,但我还是想简要回复一下韩世同先生的“再商榷”。在回复前,先举个近期某城市的真实例子:据某城市有关部门发布的信息,该市4、5月份的商品住宅成交均价连续下降,一下子乐坏了的市民准备出手,但到市场一转便傻眼了:房价依然牢固得像铁板一样。究其原因,只是这两个月中低档次的商品住宅成交比例相对增加了而已。

 楼价在大部分的时间里被习惯地理解为均价,却并不代表两者就可以完全划上等号。一般来说,楼价有狭义和广义两种分法,狭义的可看作是某个楼盘的价格,广义的则可以看作是某个地区(如区域、城市、省份等)的楼市价格。为加深对广义楼价的理解,我引入了数学中的“集合”这一概念。所以,可以将广州市的楼价看成是所有商品楼盘的集合,即写为{楼盘1价格,楼盘2价格,楼盘3价格……}。当这个集合只有一个楼盘时,楼价就基本等同于某个楼盘的价格。

 第一,理论上讲,正是楼价本身较为复杂,涉及到很多楼盘(如上面假设的“集合”说)的价格走势,故用均价来描述楼价通常不失为一个好方法。我说这两个概念存在差异,并不是要否认均价的重要作用; 

第二,楼价不像均价那样可以用确切的数字来表述,但不能就此否认楼价的真实存在,也不能把楼价误解为“虚无缥缈、不可捉摸”的东西。实际上,除了计算均价外,包括经纬地产市场调研部在内的地产研究机构,一直通过建立楼盘数据库、楼盘抽样及跟踪监测等方法来掌握全市楼价的走势。当然,这不但需要一定的研究方法、持之以恒的精神,还需要付出一定的人力、物力和财力。有时候,在全市均价下降的情况下,我们仍得出“楼价上升”的结论,就是基于这种长期、持续的跟踪调研; 

第三,很多市民在谈论“楼价”上涨时,也比较少去罗列一大堆成交均价等数字,多半会举几个价格上涨的楼盘例子来说明自己的看法。这可看作是一种简单的“跟踪调研”,只不过这样做多是凭借经验、感受,而非统计抽样等研究方法;

 

第四,除了均价(算术平均法)外,价格指数也是常用来描述楼价走势的指标之一。对楼价运行指标的发掘、修正,理应成为包括韩先生在内的业内外人士的责任之一。

另外,假如因为成交结构的原因导致全市的成交均价上涨,而实际大部分楼盘价格出现下跌的话,那么,我们一般也会把它归到“楼价下跌”中去。当然,在我们的监测之下,这样的现象基本上是可以发现和识别的。

 

  评论这张
 
阅读(36)| 评论(7)
推荐 转载

历史上的今天

评论

<#--最新日志,群博日志--> <#--推荐日志--> <#--引用记录--> <#--博主推荐--> <#--随机阅读--> <#--首页推荐--> <#--历史上的今天--> <#--被推荐日志--> <#--上一篇,下一篇--> <#-- 热度 --> <#-- 网易新闻广告 --> <#--右边模块结构--> <#--评论模块结构--> <#--引用模块结构--> <#--博主发起的投票-->
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

页脚

网易公司版权所有 ©1997-2017