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广州住宅建设和用地不再选址从化增城  

2006-10-01 23:17:39|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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——对广州市2006-2010年住房建设和用地计划的分析和点评
韩世同
广州市国土房管局和广州市规划局日前联合公布《广州市住房建设规划(2006-2010)》,该建设规划规划显示,未来五年广州将建设各类住房56万多套,总建筑面积5350万平方米。该住宅建设规划是在国15条规定最后期限的最后一刻才出台的,虽然是千呼万唤始出来,但在广州住宅建设史上的确是具有划时代意义的。主要表现在两个方面:
一是首次将廉租房和经济适用房的建设列入住房建设规划。


广州市这一次终于将廉租房和经济适用房列入了住房建设规划,也终于明确新社区住宅不仅向拆迁户中的困难家庭提供,也向中低收入户籍居民中的住房困难家庭提供。而之前新社区主要是套用经济实用房政策为解决拆迁户住房问题,后来扩展到解决双特困户的住房问题,现在又进一步明确:双特困户的住房问题主要通过廉租房来解决;而建设新社区住宅(即政府主导建设的经济实用房)具有社会保障职能,主要是提供给中低收入的户籍居民中的住房困难家庭、拆迁户家庭和危房改造家庭;二是第一次制定出与住宅建设规划相对应的住宅用地计划。


与今年5月广州公布的2006年土地供应计划相比,最大的区别在于今年5月的年度土地供应计划有一半的住宅用地是在增城市和从化市,而现在住宅用地计划和建设规划主要位于金沙洲、白云北部、员村、番禺北部、萝岗和南沙的中心区以及广州新城等地区,而且未来几年内中心城区供应住宅建设用地也将达到740公顷(建筑面积达1870万平方米),这对中心城区住房供应紧张的缓解和平抑过高的房价均会起到十分积极的促进作用。 

 
但我对政府所公布的住宅建设规划作了一些分析和探讨,发现有几个方面的问题还有待进一步研究解决:


1、 部队和单位自建住宅用地是否属于政府保障型住房?


因为部队住宅供应本身应当有专门的住房政策和保障体系,不应当由地方政府负责保障,即使是因为某些特殊原因部队需要地方政府供应部分民用住宅用地,也不应归入地方政府保障型住宅计划之中,而应当单列或归入特殊用地的范畴;而单位自建住宅用地则早已经是国家三令五申禁止的,单位集资建住宅都不允许,为何还可以享受经济适用房免地价的特权待遇,还要堂而皇之地列入政府保障型住房和用地计划。表面上看好像5年规划广州市保障型住房有900万平方米的供应量,而实际上只有600万平方米,而有300万平方米根本就不属于这个范畴。


2、 保障型住房用地的容积率比大户型商品住房还低是否合理?


比较住宅建设规划和住宅用地计划,可以发现:5年规划总用地2115公顷,总住宅建筑面积为5350万平方米,平均容积率为2.53。然而,保障型住房的平均容积率却只有2,而政府限价房的平均容积率为2.83,90方以下和90方以上的商品住房平均容积率均为2.53。为什么廉租房和经济适用房不可以提高一些容积率来充分发挥和挖掘土地的效用和潜力?为什么保障型住房容积率比大户型商品住房的容积率还低?


3、 限价地和限价房是否应当归入保障型住房?


我认为政府调控的中小户型、中低价位的住房应当不属于普通商品住宅的范畴,因为这类住房已经不是由市场供求来调控价格的商品住宅,而是政府行政干预的产物。这类产品应当要像廉租房和经济适用房一样严格控制租赁和销售对象,最好是限定在首次置业的户籍居民的范围,这样比较容易落实和监管,而且监管成本也不高。


4、 今年未完成的计划能否跨年度落实和执行?


按住宅建设和用地计划,2006年应当供应391公顷各类住宅用地、850万平方米建筑面积的各类住房,而且还要达到90方以下占70%的比例要求。估计只有850万建筑面积住房供应的计划实现起来有些可能,而其他的计划几乎难以实现和落实。如果不能实现和落实,这部分计划和规划实际上是没有意义的,除非强制性要求划转到下一年继续落实和执行。

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