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楼价分析应当定性与定量相结合  

2006-10-11 08:04:32|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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楼价分析应当定性与定量相结合

——再与吴定金先生商榷和探讨楼价分析方法

 

韩世同

 

昨天因为没有时间仔细捉摸和研究吴定金先生对我有关楼价问题的回应,只是有感而发地回应了几句,似乎有些不太负责。所以,今晨我又仔细研究了吴先生回应的四个方面问题。从某种角度和某种意义上,我也十分认同吴先生的看法。的确,单用均价有时是很难反映楼价各区域、各类产品的真实状况,也确实存在吴先生所例举的现象。但我不认为吴先生能够找出可以不用量化比较的均价来判断楼价走势的更好的方法。吴先生所说的楼价分析方法,我的理解应当是对楼价进行定性的分析。定量的分析再加上定性分析,就可以互补和互相应证。

比如,9月阳光家缘成交均价反映出楼价是下降了72/平方米,但具体到各个区域,楼价又有不同的变化和表现,正如吴先生所言9月份大部分区域的楼价是上升的,越秀、荔湾、海珠、黄埔、番禺、花都等六区的成交均价环比上涨了0.8%-33.9%,涨幅最大的是花都,上涨了33.9%。可以说,9月成交数据的确是存在大部分区域均价处于上涨态势的情况。但同时,我们也应当看到天河和白云区这两个主要区域同时出现价量齐跌的现象,而这种现象也绝不会是偶然发生的,我认为必须要给予足够的重视和关注;另外我们还要看到花都的楼价在一个月内异常上涨33.9%,这对楼市均价也会带来一定的影响。吴先生认为,如果中心城区成交比重不下降,楼价是会不降反升的;但9月的现实是天河白云两个重要区域价量均有一定幅度下降,否定了这个事实才有可能达成吴先生的推论;要是吴先生这种假定可以成立,那人们是否也可以认为:如果9月份花都楼价不异常上涨全市均价下跌的幅度会更大,显然这些假定都是不切合实际的。

现实是:9月阳光家缘成交数据显示楼市均价小幅下跌,有四个区域均价处于下降态势,其中天河区均价跌幅最大达7.5%;但同时也有6个区域均价仍然是出于上涨态势,其中花都均价涨幅最大达33.9%。如果再能分析出涨跌的原因那当然就更好了。而我认为吴先生是采取以偏概全、避降就升的方法,因此才会得出9月均价下降,但大部分区域的楼价是上升的结论。然而,这个结论忽视了天河和白云区均价和成交量下降的事实,也没有探讨花都均价为何异常上涨的原因,因此我才认为吴先生的分析不全面,会误导政府、发展商和民众,这也是我与吴先生的根本分歧所在。

                                    20061021

 

 

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