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韩世同:双限双竞地推出和楼价下降  

2006-10-14 09:10:08|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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韩世同:双限双竞地推出和楼价下降

——对广州本次出让土地和9月楼市成交的点评

 

   这个题目说的是两件并列关系的事情,而不是因果关系的事情。之所以放在一起讲,是因为两个事情都是昨天公布的。先说土地的事情:

 

        广州首次推出双限双竞用地

 

广州市国土资源和房屋管理局昨天在广州日报和羊城晚报发表公告,将挂牌出让10宗地的国有土地使用权,其中地块6至地块9是在限套型、限房价的基础上,采取竞房价、竞地价的办法,以挂牌方式确定开发建设单位。公开挂牌出让10宗国有土地使用权的时间从2006年10月13日起至2006年11月17日上午10时止。这10宗土地分别是位于海珠区琶洲PZB1401地块,海珠区琶洲PZB1301地块(政府收回,重新出让),天河区珠江新城D3—7地块,白云区金沙洲B3723E02地块,荔湾区西湾路广州水泥厂地块,白云区金沙洲B3734F(01、02、04)地块,白云区金沙洲B3735F01地块,白云区金沙洲B3736F01地块,白云区金沙洲B3737F01、B3737F03地块,花都新华镇风神大道北地块。其中荔湾区西湾路广州水泥厂地块用地面积是260511平方米,最低交易价是97300万元,报价达到或高于最低交易价且报价最高者为竞得人。地块6和地块9是在限套型、限房价的基础上以挂牌方式确定开发建设单位。限套型要求该地块套型建筑面积90平方米以下的住房(含经济适用住房)面积所占比重,必须达到开发建筑总面积的80%以上。限房价,是指要求该地块所建筑房屋的最高销售价格是根据竞买人报出的有效最高售房的平均值制定,该最高售房价格是出让合同的条款之一。

 

土地出让点评:

我对这次土地出让一点也不感到意外,因为广州市9月30日公布了5年住宅建设规划和土地供应计划,这次土地出让是计划的执行和落实。但有些意外的是以下几点:

1、水泥厂地块原来曾公布要100%建中小户型,容积率为3;而现在不限户型、容积率也调整为2.66,并且是按价高者得的原则来竞投。因此,难免会出现地价被竞相推高的现象,而该地块的区位条件和环境并不太适宜建高档的楼盘和吸引中高收入购房者。当然,政府不希望过渡增加该区域人口密度、以及现在限价地供应充裕的情况下,这种调整的意图是可以接受和理解的,但最后要有户型比例的要求或指引。

2、本次土地出让首次推出5幅在限套型、限房价的基础上,采取竞房价、竞地价的双限双竞的土地,全部位于金沙洲。而且首次提出两轮竞投的方式,第一轮竞房价,第二轮竞地价。但按现在的规定,如果像之前金沙洲竞出4000多元/平方米天价政府有关部门也认为是接近和反映市场真实的情况依然存在,竞房价和竞地价的结果一样是可以被发展商和地方政府有关部门所操控,除非地方政府的执政行为和能力受到严格的监管,否则也难以起到平抑房价和地价的作用。而且,这部分限价地开发的限价房并没有限制销售对象,如果不限制销售对象,这些限价房根本就不能全部供给中低收入购房者,而会大部分落入利益集团、权力寻租和投机倒把的不法分子手中,因此我多次呼吁和建议要将限价房纳入住房保障体系,限制供应给本地户籍的首次置业者,要有严格和完善的管理办法,否则会引发更多的不公平和社会不满,这一点是必须要注意的。

3、本次虽然也有限销售对象的用地出让,但却是供应给汽车产业配套的员工宿舍用地。其实,这类用地即使是优惠划拨民众也不会有意见,因为是为了发展龙头产业。而那些被纳入住房保障体系的特权单位却要享受经济适用房的优惠待遇,对此民众肯定会有意见。

 

再谈谈房价的事:

 

               9月份楼价下降406元/平方米、降幅为5.98%

 

   广州国土房管局公布的楼市成交数据显示,9月十区新建商品住宅成交均价由6788元/平方米下降为6382元/平方米,比上月下降了406元/平方米,环比降幅为5.98%;但成交量有小幅回升,由8月的64.45万平方米增加为9月的66.29万平方米,增幅为2.85%;成交金额却由8月的43.75亿元下降9月的42.31亿元,降幅为3.29%。

  十区中有5个区的均价上升,有5个区的均价下降。均价降幅最大的是越秀区,由12694元/平方米降为9287元/平方米,下降了3407元/平方米,降幅高达26.83%。主要是因为上月越秀区骤增二沙岛94宗金额较大的住宅成交案,成交价较高。但据媒体透露该宗交易不属于市场行为,只是企业内部作价转让,因此虚增了越秀区整体房价,同时也导致本月该区楼价大幅下挫。降幅较大的还有南沙和花都,降幅分别为25.98%和13.46%;荔湾和萝岗也有小幅回落,降幅分别为3.3%和2.58%。升幅最大的是番禺区10.59%,其他四区升幅分别为天河5.85%、海珠5.03%、白云0.07%、黄埔0.05%。

 

上月点评摘要:

 广州国土房管局公布的成交数据显示,广州8月十区一手住宅均价为6788/平方米,比7月的6848/平方米,下降了60/平方米,降幅为0.9%。这个降幅还被8月越秀区一手住宅均价拉高了许多,否则降幅可能会达到3%-5%。因为,越秀区一手住宅均价由7月的11220/平方米,一下子被拉高到12964元,上涨了1744/平方米,涨幅高达15.54%。而令人奇怪的是,二沙岛怎么会突然冒出94宗豪宅成交案,而且都是一手成交的豪宅,目前好像二沙岛并没有豪宅楼盘在售。

虽然许多发展商、专家和消费者无论是从感情上还是观念上都很难接受广州楼价已经出现触顶回落拐点的现实,但事实胜于雄辩。因为,房地产市场变化的规律是不依人们的意志为转移的,我们只有尊崇和服从市场规律和法则,才能明辨是非和方向,才能掌握事市场变化动态和市场竞争的主动权。

 

 

                                            2006年10月14日

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