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难道还要再有新政楼价才会降吗?  

2006-10-18 07:23:08|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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难道还要再有新政楼价才会降吗?

韩世同

 

据媒体报道,许多专家对广州国土房管局公布9月一手住宅均价下跌406元/平方米、降幅近6%表示出乎意料,因为国庆前大多数专家、发展商以及消费者都是认为广州楼价是坚挺的,是不会下降的。但对我来说,楼价下降不仅是意料中的事情,而且早就已经是无可争辩的事实,只是人们不愿相信和接受而已。

我今9月9日在博客上发表题为“广州楼价要将不是谎言而是事实”的文章,认为“楼价要降”不仅不是谎言而且是千真万确的事实;9月19日我又发表“广州楼价已经出现触顶回落拐点”的博客文章,指出广州楼市8月的数据无论是阳光家缘网站,还是统计部门的数据,抑或国土房管部门的数据,都显示楼价的确是出现了一定回落和下降。阳光家缘成交数据已经连续几个月显示广州房价出现小幅回落:7月比6均价降363元/平方米,降幅为5.24%;8月比7月均价降69元/平方米,降幅为1.05%;而9月成交均价比8月又下降了72元/平方米,降幅为1.11%。统计部门的数据则显示:广州房价6月同比涨幅是10%,7月同比涨幅为9%,而8月的同比涨幅为7.3%,也说明广州房价涨幅是在不断回落的。而广州国土房管局公布的成交数据显示:广州8月十区一手住宅均价比7月下降了60元/平方米,降幅为0.9%;现在9月的均价又比8月下降406元/平方米,降幅为5.98%。

但是,目前多数专家和业内人士人仍然认为,广州楼市年底以前仍将保持买卖双方的胶着状态;楼价将继续持平,既不会下滑也不会上升,而买卖双方仍将处于观望状态;楼市也仍将处于价高量少的状态因为发展商目前在市场状况不明朗的情况下,也处于观望犹豫之中,短时间内不会做出大的价格调整。也有人认为,广州楼市楼价下降需要三个条件:一是发展商处于一种比较长时间的疲软状态,进而做出价格调整;二是国家的宏观调控政策发挥作用;三是政府推出一批新楼房解决住房问题。而下半年这三个条件都尚未成熟,因此还需要等待。

  我对此上述观点有不同的见解和看法。我认为,对目前楼价是否已经出现回落和下降以及楼价是否已经触顶回落的问题,一定要做出正确的判断,否则会对政府、发展商和消费者造成误导。我认为,下半年以来出台的一系列房地产调控政策已经开始奏效,国6条、国15条、住房结构调整、营业税征收延长、限制外资购房、加息和提高按揭门槛、整顿市场秩序、制定住宅建设规划和土地供应计划、发展廉租房、经济适用房和限价房等等,这些政策一直都在不断落实和发生效用。目前,广州楼市实际上已经出现均价和成交回落和下跌的现象,虽然这些均价的下降的确存在结构性变化的影响,但结构性的变化难道不是变化吗?至少说明中高档和中高价的楼盘已经处于有价无市或滞销的状态。我认为,楼市变化的态势总是先由均价变化开始的,如果要等到所有的楼盘或指标性楼盘都出现变化才称得上楼价下降,那时可能楼价就已经不是小幅回落而是大幅暴跌了。而且,最重要的是目前人们对楼价的预期已经或正在改变,之前没有人相信楼价是会降的,而且认为未来楼价只会涨而不会降;现在,已经越来越多的人接受楼价会降和楼价将降的预期。

有些专家还认为,如果没有进一步的新政出台,楼价不会下跌、楼市的拐点也不会出现。言外之意似乎现在的政策力度还不够,还要加码。我倒认为,目前的新政如果能落实到位就可以达到调控的目的,如果再加码就会出现矫枉过正的现象,因为政策的落实和生效是有一定滞后性的。如果再出台类似加息或提高按揭门槛的措施,广州楼市将不排除出现楼价大幅下挫和楼市崩盘可能性,政府当然是不愿意看到这种情况发生的。而政府采取调控措施的目的,主要是要使房地产市场能够以合理的价格为置业者提供优质合理的,并使楼价重返普通购房者能负担的水平,然后再逐步将房地产业纳入正常的发展轨道。

                                             2006年10月16日

(本文主要内容已在新快报发表)

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