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韩世同的博客

 
 
 

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对龙博士“用‘均价等于楼价’要慎之又慎”意见的回复  

2006-10-19 06:53:30|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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            对龙博士“用‘均价等于楼价’要慎之又慎”意见的回复

龙博士:

       看了你给我的三个意见和想法,现回复如下:

第一、你认为“大家对楼市和楼价的看法不同,但不管怎样还是同仁间的讨论,这样的讨论有利于市场研究,有利于个人的进步,有机会我还要当面请教。”你的这个建议很好,我完全赞同。

第二、你认为“‘月度成交均价算术差=楼价波动值’,肯定是房地产市场研究的简单化,倒退。”这一点我觉得你有些主观和武断,理由在后面一起讨论。

第三、你认为:“均价当然有意义,可以判断目前总体楼价的高低(注意是静态的)。成交时间段越长的均价,楼价的动态比较意义越大。最好少比较月度均价变化,但可以多比较年度均价、半年度均价、季度均价(同比、环比),这个时候的楼价波动曲线还是有一定说服力的。“月度成交均价算术差=楼价波动值”无论如何都不要再用了,即使用月度均价算术,起码也要同时考虑产品供应结构、成交结构(如产品户型、面积、地域分布等)的权重、差异。”这一点我部分接受和赞同,部分不同意。

 

为什么我会认为你比较主观和武断呢?我思考了一下,主要是因为我的工作性质、研究范围、观察对象与你是完全不相同的。我主要是分析研究一手市场的,而且比较侧重在宏观层面,观察的对象除了楼价,还包括GDP、CPI、汇率、利率以及土地、金融政策的变化等。从我的角度来看,均价就是等于楼价的,因为只有这个数据可以反映楼价的变化和动态。因此,我一般只关注广州楼市均价整体的变化和走势、成交量的变化和走势以及两者的关系;而龙博士你是研究二手市场为主的,考虑具体的产品、地段、比重会比较多些。如果用你建议的方法来对房地产进行宏观和政策层面的分析,其实是没有办法进行的,一是没有必要,二是过于繁琐。我觉得宏观层面的研究是需要化繁为简,基本上只需要用到四则运算(加减乘除),完全用不到数理统计的一系列复杂方法,就连加权平均也极少使用,更用不上正态分布、t检验和P值等分析方法。难道我们可以说这些宏观研究的报告是简单化和倒退吗?这也是为什么我第三点部分接受和赞同、部分不同意的原因。我同意的是你对均价作用的分析,但不同意你关于“‘月度成交均价算术差=楼价波动值’无论如何都不要再用了,即使用月度均价算术,起码也要同时考虑产品供应结构、成交结构(如产品户型、面积、地域分布等)的权重、差异。”的建议。因为,我如果接受你的观点和意见,就没有办法工作和研究了。同样的道理,如果我建议龙博士你不要用那么复杂的方法来研究楼价,太繁复难懂,研究出来的结果也没有人看得明白,你会接受我这样主观武断的建议吗?

我昨天发表了一篇题为“难道还要再有新政楼价才会降吗?”的博客文章。提出对目前楼价是否已经出现回落和下降以及楼价是否已经触顶回落的问题,一定要做出正确的判断,否则会对政府、发展商和消费者造成误导。而我认为,目前广州楼市实际上已经出现均价和成交回落和下跌的现象。虽然这些均价的下降的确存在结构性变化的影响,但我认为结构性的变化也是一种变化,至少说明中高档和中高价的楼盘已经处于有价无市或滞销的状态。而我还认为,楼市变化的态势总是先由均价变化开始的;如果要等到所有的楼盘或指标性楼盘都出现变化才称得上楼价下降,那时可能楼价就已经不是小幅回落而是大幅暴跌了。而且,最重要的是目前人们对楼价的预期已经或正在改变,之前没有人相信楼价是会降的,而认为未来楼价只会涨而不会降;现在,已经越来越多的人接受楼价会降和楼价将降的预期。因此,我认为目前的新政如果能落实到位就可以达到调控的目的,如果再加码就会出现矫枉过正的现象,因为政策的落实和生效是有一定滞后性的。如果再出台类似加息或提高按揭门槛的措施,广州楼市将不排除出现楼价大幅下挫和楼市崩盘可能性。对我的上述看法,龙博士有何见解呢?我很想听听你的意见。

                                           韩世同

                                       2006年10月19日

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