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对房地产业的预测要科学和负责  

2006-10-26 11:43:12|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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对房地产业的预测要科学和负责

韩世同

近日媒体报道2006年中国地产金融年会上,一些专家认为,房地产调控政策已初步取得成效,未来20年左右房地产业还将延续黄金时代,房价将平稳上涨。对此复旦大学中国经济研究中心傅勇今天在广州日报A17版发表了不同的见解,他的评论题目是“鼓吹房市持续繁荣意在混淆视听”,他认为:鼓吹房地产市场还将持续大涨不仅在理论上根基不稳,而且相关暗示也有悖当前房地产市场调控政策的主旋律,有关专家对未来相关政策将弱化的透露难免有混淆视听之嫌。

我对付先生的观点和看法十分赞同,同时也感到这些专家对房地产行业和市场的预测的方法并不科学,也相当地不负责任。例如:摩根大通的经济分析师龚方雄说,中国经济增长未来几年保持10%左右的增长率,如果人民币升值30%~40%的话,房地产平均价格每年升值10%左右是合理的。而中国房地产业协会副会长朱中一预测,未来10-20年仍是房地产业的重要机遇期,房价将平稳上涨。理由有三条:一曰城市化;二曰中国经济增长;三曰人民币升值。而我认为他们分析和预测房地产行业和市场发展的方法并不科学和负责,甚至是主观臆断、信口开河的。具体表现在以下两个方面:

一是对人民币升值30-40%的假设就是缺乏科学依据的虚假前提。人民币汇率自从2005721日升值到1美元:8.11人民币以来,到现在银行美元卖出价也仅仅升为1美元:7.91人民币,升幅只有2.47%;如果人民币升值30-40%,人民币兑美元的比值将达到1美元:4.87-5.68人民币,这在短期内根本就是天方夜谭。即使现在人民币汇率全面放开、任其自由浮动,也不会有如此大的汇率变化。而且,按龚先生的说法人民币升值30-40%,房价每年上涨10%才应该是合理的;那现在人民币并没有升值那么大的幅度,只有不到3%;是否因当将房价涨幅同比控制在1%以内呢?显然,龚先生的前提假设和推导都是不能成立和错误的。

二是房地产业有10-20年机遇期的推论也是难以成立的,如果说未来10-20年是房地产业发展的重要机遇期,那过去10-20年是不是房地产业的机遇期呢?因为,朱先生所例举的依据和条件对过去10-20年的房地产业也是适用的。如果过去10-20年和今后10-20年都是房地产业发展的机遇期,那还有没有调整期、紧缩期和不景气期了呢?既然过去10-20年在同样发展条件下既会出现房地产繁荣发展的机遇期,也会出现失控的过热期和紧缩的调控期以及不景气的低迷期,那为什么未来10-20年就只能是机遇期,而不会是过热期、调整期和低迷期呢?同理,既然过去房价会出现有升有降的现象,而为什么今后就只能升而不会降了呢?显然,这样的预测和推断是不合理的,也是违背市场经济发展规律的。

   希望身居要职的专家要对自己的言论负责,不要误导行业和民众。

                                                20061026

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