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为何同样的数据却得出截然相反的结论?  

2006-10-06 07:45:43|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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为何同样的数据却得出截然相反的结论?

——与广州经纬地产研究主任吴定金商榷和探讨楼市分析的方法

韩世同

  南方都市报10月2日报道:截至9月30日晚上9时,记者从阳光家缘网上获悉,9月份全市商品住宅成交均价为6428元/平方米,比8月份下跌了72元/平方米,降幅为1.1%。9月份全市商品住宅成交面积为62.11万平方米,比8月份小幅增长了2.9%。广州经纬地产研究主任吴定金分析,市场已基本恢复,但8月19日的加息拖慢了9月份交易复苏的步伐。吴认为,主要原因是中心六区成交面积所占全市比例下降所致,9月六区成交面积占全市比例仅为54.7%,而8月这一比例为64.5%。该负责人对8、9月份各区域的成交均价作了比较后作出结论,其认为,9月份大部分区域的楼价已经开始回升,且涨幅最大的花都上涨了33.9%,1040元/平方米,越秀、荔湾、海珠、黄埔、番禺、花都等六区的成交均价环比上涨了0.8%-33.9%。

   而我930日也对上述数据作了一个整体的比较分析,并在我博客上刊登:

8月成交5338套、面积603624平方米、金额392327万元、均价6499元/平方米;

9月成交5272套、面积620904平方米、金额399064万元、均价6427元/平方米;

分析:9月比8月套数少66套,-1.24%;面积多17280方,+2.86%;金额多6737万,+1.72%;均价则降72/平米,-1.11%。本月阳光家缘成交与上月差不多,面积和金额与上月相比有小幅增长,而套数和均价则有小幅回落,增减幅度均不超过3%。结论却是:作为淡季的8月,这样的成交还算可以;但作为传统旺季的“金九”,这样的成交就有些差强人意了;下月如果不能有明显的改观,“银十”就有可能变成“平湖秋月”。

 

   为什么同样的数据却可以得出完全不同、甚至完全相反的结论来呢?特别是楼价方面,更让人纳闷:明明是9月成交均价比8月下降了72/平方米、降幅为1.11%,而吴先生在对9月份各区域的成交均价作了比较后,竟然可以作出9月份大部分区域的楼价已经开始回升结论,真是奇了怪了。如果吴先生的结论是正确的,那阳光家缘9月成交的均价应当整体上涨才对呀?为什么会这样呢?究竟吴先生是用什么手法将降的变成升的、将黑的变成白的呢?为了解开其中的奥秘,我也对吴先生避而不提的天河和白云这两个区9月份的成交情况作了比较和分析,而一般情况下我只做整体市场的分析和比较。我发现:天河9成交7.37万平方米,比8月的9.78万平米下降了24%;均价9370元/平方米,比8月的10128元/平米下降了7.5%;白云9月成交10.22万平米,比8月的12.48万平米下降了18%;均价6478元/平米,比8月的6527元/平米下降了0.75%。这样我就明白了,原来吴先生的手法是只说升的不提降的,因此才会得出9月广州大部分区域的楼价已经开始回升的结论来。从表面上看,吴先生这个结论也并没有说错,但由于他是采取了以偏概全、避降就升的错误方法,因此才会得出与广州楼价整体态势截然相反的结论。

 

我认为,这样做是不妥当的。黑的就是黑的,白的就是白的;升的就是升的,降的就是降的;不能混淆是非,颠倒黑白,扰乱视听,蛊惑民众。这样做不仅仅是会误导消费者,同时也会误导政府、误导发展商,甚至也会误导中介代理商自己,使得人们误以为楼价还是一直在升的,因而不能对楼市的发展态势作出准确的判断和采取适当的应对措施。特别需要提醒大家注意的:一是天河和白云区这两个主要区域同时出现价量齐跌的现象绝不会是偶然的,要给予足够的重视和关注;二是花都的楼价为什么会在一个月内上涨33.9%,这个升幅是惊人的也是反常的,也要给予足够的重视和关注。

 

                                      2006年10月6日

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