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广州老城区适宜发展生态居住环境吗?  

2007-01-10 09:41:00|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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广州老城区适宜发展生态居住环境吗?

——广州住宅建设应以中心城区为主导系列研讨之三

韩世同

 

(续上篇)

    我对广州发展山水城市的提法一直不以为然,因为广州本身就是一座历史悠久的山水城市。我一直认为,要在短期内把一个经历了千百年历史发展而形成的滨江城市,迅速变成一个所谓的海滨城市,这是有违城市发展规律的。因为城市的迁徙和变迁是有其自身规律的,是不以人的意志,尤其是不以长官的意志为转移的。以我们广州目前的开发实力和建设速度,要实现这个发展目标也至少要几百年甚至几千年的时间。像珠江新城才六平方公里就已经开发了十几年了,还没有什么模样和规模。因此,要切合实际,循序渐进,不能过于贪大求快,这样只能欲速则不达。而所谓山水城市的发展规划更是奇怪,一方面要在老城市发展和建设生态的居住环境,但一方面又要限制老城区和中心城区住宅的发展;一方面要发展住宅郊区化,一方面又将机场、重化工业移放到郊区;一方面在完全不具备条件的中心城区挖湖、建绿地和公园,营造人工的生态环境,一方面又在本身就具有良好生态环境的郊外大造工业和缺乏整体规划的住宅社区。结果是既破坏了周边的生态环境,而城区的居住环境和条件也没有得到很好的改善。我们先来看一下我在网上找到的一篇200110月发表的有关广州房地产发展与山水城市建设的文章:

 

   目前,广州市政府正在加紧实施“青山、碧水、蓝天、绿地”工程,在“大广州”的总体规划中,行政区域的调整给广州提供了一个建设山水大格局的机遇。同时,广州房地产市场的面貌也将得到重新展示。  “山水城市”并不是简单地指一个有山有水的城市,广州市作出的“山水生态城市”的决策,体现了人与自然和谐相处、可持续发展的一种城市形态。在山水城市建设的格局上,广州提出了以广州市为主体,以番禺、花都、从化、增城为副中心的组团结构。其中,番禺、花都是广州走向海滨生态型住宅的理想之地,而从化、增城也以各自的优势,成为广州住宅郊区化的另一发展方向。房地产业作为城市建设的重要组成部分,不仅直接为社会各界、各行各业营造良好的生活、居住环境和投资环境,而且关系到建设现代化山水广州城的大局。伴随着“大广州”战略的实施,一场声势浩大的“造城运动”由此而生,并拉开了居住郊区化的序幕。居住郊区化是发达国家,也包括发展中国家在内的城市化进程中的一种趋势。同时,住宅郊区化将成为广州建设山水城市的一种有效途径和手段。这是因为,住宅郊区化不但有利于城市生态系统的良性运行、城市资源的合理利用、社会经济的持续协调发展,而且有利于城市人居环境质量的提高。

  

几年过去了,广州“城市不像城市,农村不像农村;城市又像农村,农村又像城市”(朱镕基语)的状况依然没有得到明显改变。在城市建设方面,广州与上海、北京的差距也越来越大。在客观条件方面有一定原因,但在发展思路和发展战略上也应当有所反思和检讨。

我曾经对广州区域经济发展格局作过一些分析和比较,我认为广州区域经济发展的格局大致如下:在城市化发展方面,程度最高的是越秀区,荔湾、海珠和天河是部分城市化,而白云、黄埔、萝岗、番禺、南沙、花都城市化程度都还相当低,增城、从化更低。在产业化发展方面,老城区主要是发展第三产业和现代服务性产业,而萝岗区是以科学城、开发区等高新科技产业为主,黄埔区以汽车、石化和物流等产业为主,南沙以现代大型重化工产业为主,花都则逐渐形成汽车、珠宝、皮革和物流等产业,而番禺和白云等区域产业格局的特征则不太明显,增城从化也是如此。在房地产开发方面,老城区基本处于二次开发的周期和阶段,主要是旧城和危房改造项目,天河、海珠、白云房地产发展比较迅猛,而荔湾区的芳村一带和黄埔区则比较滞后,番禺的洛溪板块和华南板块房地产前几年发展比较迅猛,现在有些回落;花都、南沙、萝岗和增城新塘目前房地产发展势头比较强劲。总的来看,老城区区域经济发展比较平稳和迟缓,萝岗、南沙两个新区产业发展比较迅速。番禺和花都相比则有较大不同:番禺是先热后冷,花都是先冷后热;番禺的发展模式和格局是“房地产-城市化-产业化”,而花都则是“产业化-城市化-产业化”;可以说,番禺区产业发展的方向、目标以及定位都是不明确的,而花都则有十分明确和排序合理的产业发展目标。这也是为什么番禺的房地产以及经济发展会先热后冷,而花都的房地产和经济发展会先冷后热的重要原因。我认为,城市的规划与发展是与其经济发展密切相关的,不能脱离实际。比如,我们广州发展有东进、南拓的战略,而东部原来就是重化工产业的基地,南沙现在也在大力发展重化工产业,这些产业对广州城区没有环境影响、或影响不大的说法是很难成立的,即使对老城区影响不大,但对东部和南部的居住环境难道也不会产生影响吗。我们今天以牺牲环境为代价来发展经济,将来要为此付出的代价和教训会更大;这就如同过去广州旧城建设没有充分考虑生态环境,现在要在旧城区营造生态的居住环境和条件一样,这也几乎是不可能的和不现实的,因为成本和代价实在是太大了,政府和市场都承担不了。

谈到旧城改造,我认为广州至今还没有找到适当的、成功的模式。荔湾广场是90年代初期建造的,一直成为城改失败的范例和诟病,但我觉得这个项目却是广州为数不多的旧改造项目和模式之一,用今天的眼光和标准来评价显然有些不公平,但在当时的确是一个比较成功的模式和范例,而后来这十多年就连这样的项目也没有搞成过。2005 月奠基的解放中路破损房成片改造重建的试点工程至今也没有建成,因为阻碍广州旧城改造步伐的最大原因是资金。目前广州的危改资金来源仅仅依靠从全市经管房租金收入中提取 20%,即每年约4000 ~5000 万元。而解放中路的项目由于无需支付拆迁安置费,重建成本通常在每平方米2000元左右,区域内的私房业主也只需缴纳每平方米500元以下的综合复建费,剩下的成本则由广州市财政与区财政按照一方50%的比例支付。这样算下来,解放中路旧城改造中9813平方米的试点项目上,越秀区预计前期投入为 4500 万元。  从解放中路的试点项目的预算中可以看出,仅一个项目的前期投入就已经高达4500万元。这几乎相当于全市用于旧城改造资金的总投入量。显然,广州现有资金实力远远不能满足全市危房改造的需要。 事实上,在旧城改造方面广州市过去10年时间里做过不少探索和尝试,解放中路改造也只是一种新方式的尝试。目前广州市仍然在探索一种重新引入开发商的新模式。 荔湾区今年将启动五个连片危破房地块的改造,其中紧挨上下九路的恩宁街改造面积将达9万平方米,是近年来广州危破房改造面积最大的一个项目。为了能够加快危房改造的进程,妥善安置改造中涉及的拆迁户,广州市已经于去启动了新社区的建设。除此之外,政府在吸取原先旧城改造经验教训的基础之上,还就新模式的可操作性加紧研究。上世纪90年代开发商参与的旧城改造时,政府只是划一条红线交给开发商去搞,所以弄出很多问题。而按照新模式则由政府统筹管理,做到拆、改、留并举,开发商在规划、拆迁上都要严格按照政府的规定进行,同时在开发商的选择上设定严格的准入标准,这不但可以引入开发商的资金和专业化生产,还可以杜绝一些隐患的发生。荔湾区恩宁街的规划思路是:其主干道建筑将会最大限度地得到保留,不会全部拆迁;区域内的文物、历史建筑如詹天佑故居等会得到保留;内街小巷的矮破危房则会统一拆迁规划,其他区域是否拆迁视规划要求而定。比较解放中路的改造模式和恩宁街的改造模式,我认为:解放中模式的思路是全部由政府包揽,这在人力、物力和财力方面都存在很大的局限性和制约因素,而且政府也管的太宽、太细。过去,是该管的没管、放任自流,后来又是不该管的也管,这当然也管不起来;而恩宁街模式的思路应当是比较可取的,该管的就要严加管理,不该管的就交给有专业开发能力的房地产企业来运作。关键在于加强政府的引导和监管的力度,过去我们把引导和监管不力的责任都推给发展商,并借此不准发展商插手旧城和危房改造,似乎有些推卸责任和“肥水不流他人田”的味道。今后,如果加强政府部门在规划、施工、验收、回迁、发售等环节的监管,不断改进和完善相应的管理制度,这项探索和尝试是一定可以收到显著效果的。

总之,我认为,与其艰难地在旧城中营造山水城市和生态环境,不如保护和维护好旧城的历史价值和现有的城市功能;与其将来要面对环境保护和生存条件日益恶化的问题,不如今天在建设和发展新区时就保护和维护好现有的生态环境和山水资源。

 

后记:至此,我对广州住宅建设应以中心城区为主导系列研讨将告一段落。我并不是城市规划和城市发展方面的专家,但我生长在这个城市,也热爱这个城市,我为她的发展、兴旺而高兴和自豪,也为她的落败和杂乱而难过和痛心。我只是希望管理这个城市的官员、负责这个城市规划发展的专家以及生活在这个城市和这片土地上的每一个城市居民,都能像我一样来思考这些问题,使我们居住的这个城市更加美丽怡人。

 

                                         2007年1月10日

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