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广州中心城区人口密度高吗?  

2007-01-02 08:25:57|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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广州中心城区人口密度高吗?

——广州住宅建设应以中心城区为主导系列研讨之一

韩世同

 

   据媒体报道广州市国土局昨日发出预告,近期将有10块烂尾地通过拆迁户起诉的途径,由法院委托进行拍卖。其中,有8块位于房屋供货量稀少的老荔湾、老越秀;此次烂尾地的建筑面积最大为79952平方米,最小为5730平方米。广州市国土房管局有关人士表示,即将出让的10块烂尾地多数是上世纪90年代遗留下来的,最棘手的一块地经过1年多的理顺才获推出。这次将采取通过向开发商先行报价来了解市场,再定让方案和拍卖底价,今后进行拍卖的烂尾地都可能采用该种方式进行。10块烂尾地中有8块烂尾地位于楼盘新货供应量稀少的老荔湾、老越秀,2块位于海珠区;建筑面积最大的为同福西路以北地块,住宅建筑面积有56947平方米;建筑面积最小的为德政南路地块,用途为商住楼,建筑面积为6209平方米。10块烂尾地将按现状公开出让,部分地块涉及一定面积的拆迁问题;部分地块涉及安置房问题;部分地块目前为临时停车场。位于南堤二马路的地块则已建成43层的楼宇框架,为商场、办公室、俱乐部、住宅楼。除此,其他的地块基本上都尚未动工,最高容积率可达到8.77。根据广州市近期政策,盘活烂尾地的新东家还可以不受户型限制,开发商可以在出让预告公示期间接受竞买预申请。

   看到这样的消息,我感到高兴和欣慰。因为广州市政府这一举措是顺从民意、符合国家住宅调控和发展政策的,既能解决长期遗留下来的烂尾楼、烂尾地问题,又能适当地增加中心城区住宅供应,同时还有利于城市建设和旧城改造,可谓一举多得;这一举措,不仅深受消费者欢迎,开发商也重获新的发展空间,政府也可以大有作为,按这样的思路、态度和方法发展下去,中调战略一定可以取得显著的成果和形成多赢的格局。但我也有一些疑虑,就是近期在党代会上不少领导对发展中心城区住宅建设问题上,依然是老调重弹,依然是要以抽疏人口、限制住宅建设为主。我认为,这种想法和观点表面上是很合理的,但深究一下,却是一种长期误导民众的、妨碍城市建设发展、而且是十分落后的思维定势。在这种思维定势指导下,广州的城市建设和发展一方面陷入盲目地向外扩张求大,另一方面却又对城市更新改造、人口增长的必然趋势加以人为的限制和制约,导致新区战线拉得过大、投资负担过重,同时又顾此失彼,造成旧城和危房进展缓慢、严重拖慢和影响了广州城市现代化发展的进程。现在市委市政府提出中调战略,我认为是十分英明正确的,这一战略的确定对广州的城市发展具有划时代的意义,将对广州城市现代化发展的进程和变革发生深远的影响。但在思想上还有必要消除过去形成的那种思维定势和旧的观念以及做法,这些观念和做法如果不能消除或改变,中调战略的实施也就一定会大打折扣。下面谈几个方面可能存在的误区,一是人口密度、二是容积率、三是山水城市。今天先谈人口密度的问题。

 

      广州中心城区人口密度高吗?

   我曾经在“广州是一个人口快要爆炸的城市吗?”文章中指出:有人根据广州市建成区面积7434平方公里,人口725万人,人口密度达975人/平方公里,尤其是老城区原荔湾区人口密度达3.2万人/平方公里,越秀区人口密度达4.7万人/平方公里,东山区3.7万人/平方公里。而这仅仅是户籍人口的计算,还没算进大量的流动人口。按建设部标准,适宜居住城市人口密度应在1万人/平方公里以内。因此认定广州已经是一个快要人口爆炸的城市。而我认为如果上述数据是正确无误的,我不知道关于广州已经是一个人口快要爆炸的结论是如何推导的。因为要达到建设部适宜居住城市人口密度应在1万人/平方公里以内的标准,广州的总人口还可以增加10倍,即在7434万人口规模以内都是符合部颁的宜居城市标准的。当然,原荔湾区、越秀区和东山区的人口密度是有些高,但这样的人口密度可以跟香港的九龙和港岛比吗?香港、新加坡和上海这些人口密度远大于广州的城市,也都没有超过部颁的宜居城市标准。香港的人口密度大约是6300人/平方公里、新加坡大约是5900人/平方公里,上海的人口密度大约为2740人/平方公里,在人口最为密集的黄浦区,每平方公里的人口密度高达5.1万人。而广州的人口密度只有香港、新加坡的1/6左右,只有上海人口密度的35%左右。关键在于如何合理利用土地,如何合理规划和发展城市。

   之所以要旧话重提是因为在人口问题上我们因当采取什么样的态度和政策。我今天看到中国城市竞争力研究会公布了“二00六年(第五届)中国城市竞争力排行榜”,身处中国最具竞争力经济地带的广东东莞市实力大增,短短一年时间其排序飙升了六位,由去年的第十七位升至第十一位。城市竞争力名列前十名的城市依次是:香港、上海、北京、深圳、台北、广州、澳门、天津、杭州、南京。

深圳和东莞的排名都很靠前,相形之下广州城市竞争力排名就有些落后的感觉。原因当然是多方面的,但在人口问题上广州与深圳和东莞显然采取了截然不同的策略。结果深圳和东莞现在都已经是号称人口过千万的城市了,至少在人口规模上已经与广州平起平坐了。

城市规模很重要的指标就是人口,没有相当的人口规模城市是发展不起来的。而广州前些年在城市人口发展方面则是逆势而动、违反城市发展规律的,因为在城市化进程的第一阶段,应当是农村人口向城市聚集和转变;第二阶段才是城市人口向郊区化发展。但广州显然还处在城市化进程的第一阶段,就想当然地限制中心城区住宅和人口发展,盲目地开疆扩张,强行将城市人口向郊外驱赶。这种倒行逆施或过度超前的做法恶果现在已经显现,就是在城市竞争力方面已经落后于深圳。因此,我们现在应当深刻地反思一下我们的人口政策和住宅政策,要深入研究到底广州人口密度有多高,不要只是拿几个过时的统计数字就推导出广州人口快要爆炸的结论来。

其实,广州老城区人口密度已经不能按户籍来计算了,要引入先进科学的方法来统计和计算才能适应发展的要求。到底广州各区人口密度的真实现状如何?多少密度才是适合的?现在并没有人能说得清楚,那为什么要认为老城区不能再增加人口密度了呢,甚至还将老城区的概念扩大到中心城区,好像整个中心城区都不能发展住宅和扩大人口规模了,人们只能向番禺、花都、增城、从化去发展住宅,这真是奇谈怪论。这些都只不过是凭感觉和主观印象来判断和做出决策的结果,现在应当用科学的态度和方法来分析和研究,并作出正确的判断和决策才行。

    (未完待续)                       2007年1月2日

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