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韩世同的博客

 
 
 

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三限双竞结果不如两限双竞理想  

2007-01-31 08:36:28|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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   据媒体报道全国首例三限双竞土地出让昨日开标,分别由万科组合和广东龙光胜出。如果根据投标结果计算,万科胜出的楼面地价为2635/平方米,最高房价为6000/平方米,两者差价为3365/平方米;龙光胜出的楼面地价为1380/平方米,最高房价为4000/平方米,两者差价为2620/平方米。听到这个结果,我感到比较诧异,因为在如此严格的竞标规则下,投标的结果相差如此之大,两幅条件相当地块其楼面地价和最高房价竟然会出现如此大的差异。如果这个结果最终被确定的话,我认为本次三限双竞的结果明显不如上次两限双竞的结果理想。

 

     现行竞标机制和规则需要进一步完善

 

   根据竞标计算结果,两幅地的楼面地价,分别为2635/平方米和1380/平方米,两者相差1255元,前者比后者高出近一倍;而两幅地的最高限价,分别为6000/平方米和4000/平方米,两者相差2000元,前者比后者高出一半;上述结果对两幅条件基本相同的地块而言,显然是不合理的。我认为,出现这样的结果的原因,显然是因为现行竞标机制和规则中还存在不完善和不合理的地方,需要进一步检讨、调整和完善。但如果最终还有政府审定和专家评议的环节,就有可能对此结果加以修订和调整。

 

    政府、发展商和消费者难以接受和认同

   我认为,衡量土地出让结果是否合理,要看政府、发展商和消费者三者是否都能接受和认同。而这次三限双竞的结果如果就按投标的计算结果来确定,我认为对政府和发展商和消费者都存在不合理的因素。对政府而言,本来都有可能按2635/平方米成交的地价,结果有一部分却要按1380/平方米来出让,显然会造成土地出让金收入明显减少,也与市场价格和规律存在明显不符之处;对发展商和消费者而言,有的要卖高价、有的要卖低价,有的要买高价、有的要买低价,这显然也是不合理的。因此,这样的结果对政府、发展商和消费者来说,都是难以接受和认同的。与上次两限双竞地的结果相比较,也显然是不够理想的。

 

    应当引入专家评审机制加以引导和裁定

   为什么两限双竞的结果会比三限双竞理想?我认为,主要是两限双竞之前进行了一次专家评议和研讨,为政府土地出让提供了参考的价格区间和市场价格标准,这样结果就比较理想。因此,我建议此次三限双竞也应当引入专家公开评审的机制。其实,金沙洲两限双竞地的条件并不如科学城三限双竞地条件好,但最高房价却在6000-6500/平方米,楼面地价也只有2000-2500/平方米,而且还没有严格的装修要求和限制。相形之下,科学城即使按万科取得地块的条件看,也要比金沙洲的条件更为苛刻,最高限价只有6000/平方米,楼面地价却要2635/平方米。我认为,本次科学城的两幅地从现有三家报出的条件来看,万科和龙光各得一幅的结果显然不尽合理,而如果将两幅地都判给万科,结果才比较合理,才更能体现优胜劣汰的竞争原则,这样的结果反而会使政府、发展商和消费者都比较能够接受和认同。                2007131

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