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广州中心城区住宅适宜低容积率吗?  

2007-01-05 16:13:28|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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广州中心城区住宅适宜低容积率吗?

——广州住宅建设应以中心城区为主导系列研讨之二

韩世同

 

   (续上篇)

前面讲人口密度的问题,似乎还意犹未尽。例如,人口合理分布问题,人口居住环境和生存条件问题,人口就业和居住关系问题等等。但也不能总是没完没了地谈人口,这些问题也可以结合后面的话题来谈。今天我们主要谈的是容积率以及建筑密度的问题(容积率是建筑面积/占地面积之比,建筑密度是建筑占地面/总占地面积),因为在前面提到的广州市国土局近期将有10块烂尾地通过拆迁户起诉的途径由法院委托进行拍卖,而根据广州市近期政策盘活烂尾地的新东家还可以不受户型限制,最高容积率可达到8.77。这就是引起我关注的第二个话题:容积率以及与其相关的建筑密度的问题。

广州中心城区住宅适宜低容积率吗?

大家都说广州土地紧张、土地资源稀缺,而我反而觉得广州的土地资源十分丰富。前些天我去南沙,高速驾车也要一个多钟头才能到,而沿途到处都是乡野村镇的景观;甚至去人们公认人口密度极高的香港,密集的建筑也只能在港岛、九龙一带看到,而新界和港岛之间还有大量的荒郊野岭未被开发。其实土地并非不可再生的一次性资源,土地是可以重复多次使用的资源,并不像石油、煤炭等一次性消耗的资源,关键在于如何引导和利用。我对广州中心城区的发展十分关注,也曾经写过一些专门探讨容积率、建筑密度和住宅合理分布的文章。现分别引述和回顾如下:

——广州水泥厂土地出让的容积率由3调到≤1.89,后来又恢复到3,最后好像是确定为2.8。为什么容积率要定得这么低呢?这件事曾经引起我的好奇和关注:为什么水泥厂地块的容积率要比一些郊外住宅项目的容积率还要低?为什么不能通过提升城区住宅建筑容积率来增加住宅供应量、降低地价和楼价和满足中低档、中小户型购房需求?广州市住宅项目的容积率是如何确定的?是否科学?是否符合城市发展规律和市场需求?为了找出问题所在,我做了一些有关住宅项目容积率的分析和研究:我从网上查到一个有关容积率的解释和说明:“所谓容积率,是指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率。对于发展商来说,容积率决定地价成本在房屋中占的比例,而对于住户来说,容积率直接涉及到居住的舒适度。绿化率也是如此。绿化率较高,容积率较低,建筑密度一般也就较低,发展商可用于回收资金的面积就越少,而住户就越舒服。这两个比率决定了这个项目是从人的居住需求角度,还是从纯粹赚钱的角度来设计一个社区。一个良好的居住小区,高层住宅容积率应不超过5,多层住宅应不超过3,绿化率应不低于30%。但由于受土地成本的限制,并不是所有项目都能做得到。”而我发现:但近年来我国一些大城市对容积率的限制越来越严格,容积率规定的比例也越定越低。比如,上海规定2002年9月以后审批的住宅项目容积率2.5,商业办公楼容积率4.0。该政策实施后,对近几年上海中心城区房地产市场造成较大的影响。因为,同等条件的土地,容积率下调后,建筑面积减少,导致楼面地价及总成本上升,从而降低项目的预期利润,甚至带来较大的投资风险。而根据广州城市规划技术管理规定,住宅的容积率被限定在0.8-2.8之间,人口密度被限定在250人-870人/公顷之间,10层以上的住宅建筑密度则被限定在20-25%之间。详见下表:

 

 

注:1、居住区级用地规模:50-100公顷;小区级用地规模:10-15公顷;组团级用地规模:1-5公顷。人口规模按照100平方米住宅建筑面积/户、3.2人/户的标准计算。

2、用地规模介于小区级与居住区级之间的居住用地建筑密度和容积率控制指标参照居住区级建筑容量控制指标执行。用地规模介于组团级与小区级之间的居住用地建筑密度和容积率控制指标参照小区级建筑容量控制指标执行。用地规模小于1公顷的居住用地建筑密度和容积率控制指标参照组团级建筑密度和容积率控制指标执行。

3、计算容积率的建筑面积包括住宅建筑面积、配套公共服务设施面积和与住宅建筑面积相适应的商业面积。旧城改造项目,如果拆迁量较大,可适当增加商业面积。

4、本表规定的指标为上限。

 我发现,广州在住宅容积率控制和管理方面比哈尔滨还要严格,哈尔滨市关于建筑容积率及相关问题管理的规定是:该市新区的建设项目,在符合哈尔滨市城市总体规划和新区控制性详细规划的基础上,原则上必须成片开发。其中多层住宅容积率不应超过2.0 ;高层住宅容积率不应超过 4.5;公共建筑容积率不应超过 8.0;旧城区高层建筑集中区域的建设项目,高层住宅容积率不超过 4.2;公共建筑容积率不超过 7.0。人口密度、容积率和建筑密度过低,在某种程度上为楼价和地价的提升创造了条件,甚至可以说是造成广州中心城区楼价飞涨的主要原因之一。因此,我们现在十分有必要检讨和反思一下:中心城区住宅人口密度、建筑密度和容积率规定的比例到底是否合理和科学?有什么依据?这样定是有利于城市发展还是不利于城市发展?是否有利于解决市民住房问题?是否有利于增加住房的有效供应、降低地价和房价?我不是规划方面的专家,但我觉得广州这个这个容积率控制指标表和体系至少是不够细致和严谨。既没有城区和郊区、远郊和近郊的差别;也没有新区和旧城区之间的差别,显得过于简单和缺乏科学依据。我认为,容积率的规定应当细致到每一个地区和每一个地块,而且必须要经过严格的编制程序,由各界专家反复研究论证来确定。现在,容积率好像成为发展商与政府关系程度的衡量标尺,有关系、有本事的就可以拿到高容积率,而没有关系和本事的就只好认命;更有甚者,一些财大气粗、胆大妄为的发展商还敢于擅自更改规划要求,却不用受到法律法规的制裁。建议结合新政要求和实际状况,对广州市容积率、建筑密度等规划指标的技术要求,进行科学、严谨的检讨和反思,促使广州城市规划管理的能力和水平得到进一步的提升。

——另一方面,我认为:老城区楼价近几年快速上涨的主要原因在于政府人为地限制了城区住宅建设的发展。政府的理由是为了要抽疏广州城区的人口,因此旧城和危房改造不许发展商插手,只能由政府自己来组织;还划了一个保护圈,圈内的拆迁费要上浮20%。而实际上,广州东山、越秀和荔湾几个老城区发展住宅建设的潜力还十分之大,如果结合旧城改造来发展,不仅可以大大提高土地利用率、降低建筑密度,也可以使人口分布更趋于合理,城市风貌和形象也可以得到极大地改观。其实,在闹市区反而是不适宜建设高档住宅的,只适宜建设高容积率、建筑密度适中的中低档住宅。因为城区的生活环境、质量差,空气污染、噪音污染严重,但却比较适宜中低收入的市民阶层居住。我们不让这些市民留在城里居住,却要逼迫他们迁移到远离城市配套的郊区居住,这难道合理吗?行得通吗?即使要发展郊区住宅,也不应当过于偏远。为什么不能在芳村、黄埔、天河东北部、白云区北部、海珠东南部这些近郊地区多发展一些住宅社区呢?为什么要跨到番禺、花都、南沙、从化、增城、南海、清远来开发广州的居住社区呢?如果我们在老城区和近郊城区多发展一些住宅,房价能不回落和下降吗?政府部门去年收地成绩斐然,再加上还有许多工业企业和货运场外迁,而且老城区内还存有大量低矮破旧、密度高、容积率低、无保留价值的民居可以拆建成新住宅,这些土地难道只能用来建商场、公园和草地吗?如果广州旧城人去楼空,还要这么多商场、公园和草地干吗?

现在,政府已经在发展商入城的问题上开禁了,在住宅容积率的问题上也有所提高和破例,但根本性的标准并没有认真地研究修订和调整,影响广州城市发展的各种思想、观念、思维定势,以及各种规章制度、标准条例还是旧的、先前确定和形成的,如果都不改变,那么中调又能调出什么样的新天地呢?市建委主任不是就将中调战略中的调“高”,理解为中调一定会调高房价吗?为什么不能想一些既提高城市生活品质和城市档次,而又不必增加居民住宅消费负担的办法呢?比如有效利用土地资源、适当提高中心城区住宅建筑容积率和建筑密度,中心城区高房价的问题是否会得到一定程度的缓解呢?

今天提到的话题和问题大都是老调重弹,但只要这些问题一天没有解决,我觉得还是有谈论的必要和谈论的价值。下次要谈的是山水城市的话题,当然也包括住宅的合理规划和分布,城市的自然生态和社会生态等问题。

(未完待续)

 

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