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韩世同的博客

 
 
 

日志

 
 

房地产进入敏感期 新政不宜过刚过强  

2007-11-13 15:04:45|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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  有媒体报道,国家发展改革委和商务部日前联合颁布了《外商投资产业指导目录(2007年修订)》,2007年12月1日起施行;并称此次调整将房地产行业的投资行为全部列入“限制”行列,同时对外资进入服务业、资源金属业进行大幅度限制。有几家媒体也根据这样的报道对我作过相关采访,如果是对外资进入房地产行业进行全面限制和禁止,我当然是认为不妥的,甚至觉得是改革开放政策开倒车,是一种“斩脚趾避沙虫”的因噎废食般的行为;也对此发表了一些观点和看法,认为此举会对引进外资和改革开放格局产生一定影响。

 

        媒体对房地产限外过度敏感和小题大做

   但当观点地产机构约我写一篇有关限外令的评论文章,我仔细研究和比较了外商投资产业指导目录2004版和2007版之后,我觉得似乎媒体对房地产限外政策过于敏感,对政策的解读带有明显的小题大做色彩。

  例如:外商投资产业指导目录2004版和2007版的限制外商投资房地产业的内容有两点是一样的:一是土地成片开发(限于合资、合作),二是高档宾馆、别墅、高档写字楼和国际会展中心的建设、经营;只有第三点大型主题公园的建设、经营被改为:房地产二级市场交易及房地产中介或经纪公司;还有就是取消了鼓励外商投资房地产普通住宅开发建设的目录。

  我过去在广州开发区工作过多年,对外商投资政策比较熟悉和了解。实际上,不鼓励并不等于限制和禁止,也就是说外资进入房地产行业基本上是不受限制的,即使受到一些限制也是2004年就开始执行的了,只有一点除外,就是对房地产二级市场交易及房地产中介或经纪公司。

  但这后一条应该不能解读成对外商房地产行业的投资行为全部列入限制行列,正确的解读应当是:限制外商进入房地产二级交易行业和房地产中介或经纪行业。因为这个目录是对指导项目审批的,而不是限制外商进入房地产二级市场交易的行为,两者所对应的概念和内涵应该是有所不同的。

  而对于取消对外商投资普通住宅开发建设的鼓励,我觉得可能是近几年各地外资进入房地产开发领域很多,但并没有多少参与普通住宅开发建设,而多数是涉足高档住宅、宾馆、写字楼和商场的开发和投资。其实,原来这条鼓励政策并没有错,只是执行有偏差,而且目前也的确没有什么好的办法促使房地产企业开发普通住宅。

 

   房地产已经进入房价调整期和政策敏感期

  为什么媒体会对限外令和近期出台的宏观调控政策格外敏感呢?我认为主要是因为房地产经过近几年不断的价格攀升和政策调控,无论是价格效应还是政策效应都已经累积到难以负荷的程度,即使不再特别出台专门针对房地产的调控政策,这个行业也会进入调整阶段;而加息和外商投资政策这些并不是专门针对房地产行业的政策变化,当然也会对房地产带来极为敏感和过敏的反应。

  之前出台的提高二次房贷首付和利率的新政,是专门针对房地产利用银行按揭贷款投资行为的,也引起业界极大的震动和反响。其实房贷新政不过是压垮骆驼的最后那根稻草而已,这也从另一个方面表明房地产已经进入房价调整期和政策敏感期,以往越调越涨的现象和状况已经改变。

 

 

        境外资金问题及其影响值得重视和思考

  我认为,从这次所谓限外令引起强烈反响的现象的背景,可以看到有两个问题值得我们重视和思考:一个是境外资金问题,一个是房地产调控问题。关于境外资金,最近有很多传言,广东省社科院黎友焕先生表示通过地下渠道流入国内的境外资金规模约有2500-3000亿美元;北师大钟伟先生也表示他估计境外资金规模达5000亿美元。

   但我觉得他们这些推论和估计都没有确切的依据,首先什么是地下渠道流入的境外资金就应当加以界定,其次既然是地下的又如何估计和掌握其规模,用什么手段和方法?其实,就是境内居民储蓄的规模就有十几万亿人民币的规模,如果都进入房地产市场也不得了,但这种可能性很小;还有就是多家银行和房企都在境外上市,其融资额算不算外资,如果算是算地下还是地上渠道?还有就是境外基金对大型房地产项目的投资和对房地产上市公司股份收购,算不算在这几千亿美元之中,如果算那还有哪些是地上渠道?

  我认为,目前在国内的境外资金大多并非是非法渠道进入,而是通过境外上市、境外融资等多种渠道合法进入的,甚至已经是内资、外资你中有我、我中有你,根本难以区分,比如港资企业、境外上市的银行和房企、外资银行和外国投资基金等。即便有一些非法的地下渠道流入的境外资金,也不敢轻易地投放在金额巨大的不动产项目。

 

      新政的推出要特别谨慎和小心

  还有就是房地产调控政策问题。近期的确不断有新的政策出台,但我觉得目前房地产已经进入房价调整期和政策敏感期,新政的推出要特别谨慎和小心,不宜过刚过强,不是迫不得已是不必要推出的。当年亚洲金融风暴时香港政府即使不推出每年发展8.5万居屋的计划,房地产市场也会受到严重冲击,而8.5万计划即使没有实施还是要承担导致楼市崩盘和难以复苏的罪名。

  我认为,国家去年7月以来已经对外资购房和投资做出了许多限制,并加强了对外资的外汇管制,这些措施和政策如果执行到位和落到实处,其实对外资购房可以起到明显的抑制作用。我觉得,我们不能因为外资对推高地价、房价起了一定的推波助澜的作用,就采取严格的限制和禁止政策。

  应当分别对待,其实在开发领域根本就没有必要限制外资进入,因为通过良性的开发竞争有利于打破垄断格局、增加住宅供应;而投资领域也应当细分商业地产和住宅市场,即使住宅市场也应当细分为高档住宅和普通住宅。还是应当鼓励外资参与开发普通住宅和投资商业地产,只要限制外资购买普通住宅就行了。

   当然,国外投资机构近几年的确对国内房地产地价和房价起了很大推波助澜作用,但也不能将责任都归咎与外资的进入,也应当检讨土地供应体制和住房供应体制存在的问题。目前股市和楼市已经处于高位和高危状态,未来必然将要面临巨大的风险,政府和企业、外资和内资都难以回避,应当居安思危、防患于未然,即使出现风险也能同舟共济、化险为夷。

 

                                  2007年11月10日

 

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