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韩世同的博客

 
 
 

日志

 
 

楼市出现拐点和雪崩的可能性很大  

2007-11-28 11:59:42|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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   新浪约我写一篇有关楼市是否出现雪崩的博客,我正好可以想借此机会梳理一下自己对楼市现状的看法。自从十一以来,我一直不敢轻易对楼市走势作评价,因为有些害怕和担心承担楼价下跌的责任。说实在的,这与我以往的的风格似乎有些不一致。

   前两年,我一直被认为是“唱跌派”,其实不然,我只是希望楼市不要发展到今天这种进退两难的地步而已。我一直认为楼市有涨就会有跌,这是不以人们意志转移的客观规律。

   回顾1997年到2003年,楼价不是一路都在下跌吗,市场不是一样也很兴旺吗,不是也成就了许多发展商吗?但现在,我觉得发展商好像只会用涨价的手法来卖楼,一旦出现市场变化,顿时就慌了手脚,措手不及,不知道该如何应对。

    最近,媒体让我谈谈广州房地产近几年有哪些特点和变化,我认为从发展商层面来看的确也有不少特点和变化,但相对于过往的成长则进步并不明显,甚至在营销、创新和管理方面均乏善足陈。
   市场的特点和变化主要有:一是由买方市场转变成卖方市场;二是由中低档转变为中高档;三是由营销创新带动销售转变为价格拉升带动销售;四是由本地开发转变为向全国或珠三角扩张;五是从单一融资渠道转变为多种融资。
   但房地产恒业高利润带来的“一好遮百丑”现象,使得发展商在经营理念、运营管理等方面并没有实质性的进步和提升,表面化的业绩和上市的市值,使得许多开发商过于激进、盲目扩张,战线拉得过长,一旦市场发生逆转,许多企业将无从应对、无所适从,甚至难以生存。  
    开发商要有长远的经营理念和思路,不要过于急功近利,要居安思危、防患于未然,不要等到市场出现逆转、危机和风险,才去思考如何应对的措施和策略;既要把握赚钱赢利的大好商机,又不要过于冒险、激进;要有良好的心态和冷静的头脑。例如,巴菲特七次减持中石油,多数人认为他亏了或少赚了,但这恰好是他的高明之处,试想如果巴菲特如果等到现在还能平稳退出吗?是你的就是你的,不是你的恨也没用。
   广州房地产市场面临的主要瓶颈,我认为主要还是供求不平衡,具体表现在一方面政府供地不足,一方面发展商大量囤地。主要是缺乏有效手段解决市场定位偏向中高端的问题,政府应当在不断完善和发展住房保障体系和政策性住房体系的同时,也适当采取一些积极有效的措施和手段,鼓励和刺激开发商开发中低端、中小户型的普通住宅,而不是仅仅限于强制性的措施和手段。
    其实,开发中低档次、中小户型的市场潜力和市场前景更大,只要有一定的扶持和鼓励政策,也是一样有利可图的。这样才能有效改变住宅市场的供应结构,才能有效解决中收入人群住房问题。
   我觉得近几年广州房地产发展过程中最为突出的是楼价的变化,近几年楼价象是坐过山车,不断飙升,而且一浪高过一浪。如果是按市场规律变化还可以接受,但似乎跟风涨价的效应远大于市场效应,概念效应远大于需求效应。
   不过,存在就是合理的,谁也不能不承认高房价这一市场现实的存在。如果我们已经解决了住房保障体系,或者整体国民经济发展与楼市股市的发展相适应,我觉得高房价问题根本就不是问题。但目前的高房价显然已经出现脱离本地主流消费群体的态势,这将影响市场健康持续发展。历史往往会惊人地相似,经济周期性发展变化也是必然的规律。
   其实,谁都无法准确预测市场的变化,尤其是房地产市场的变化。因为,影响房价的因素很多,政策的变化和供求关系的变化都会引起市场的变化。比如:有谁能预料到深圳、广州今年楼价同比涨幅会高达50%?又有谁能预料国际和国内的资金流动性过剩会在瞬间转变为资金流动性不足、甚至出现资金紧缺?
   如果一定要我预测楼价的现状和走势,我愿意这么说:虽然目前还没有资料和数据确切显示楼价已经进入拐点和已经出现雪崩,但我认为广州楼价出现拐点和雪崩的可能性是存在的,而且大于楼价继续上涨的可能性。因为,广州的楼价目前已经严重偏离主流消费群体,缺乏继续上扬的支撑力和驱动力。
   如果在目前的价位已经出现成交严重萎缩,而且主要是因为楼价过高引起的,那楼价在短期内继续上涨的可能性几乎没有。除非,政府和发展商以及消费者都还仍然抱持楼价还要上涨的预期,或者因为通胀和货币贬值等原因使得人们的收入成倍增长。
   我认为,楼市出现拐点并不可怕,但应当要防止雪崩。最可怕的是看不到危险的存在,依旧盲目地扩张和抬价,必然会受到市场的惩罚和付出惨重的代价。
 
                             2007年11月28日
 

 

 
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