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韩世同的博客

 
 
 

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广州的供地政策应当进一步调整和转变思路  

2007-12-11 07:09:57|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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日前广州出让10幅地块,有5幅直接以底价成交,10幅地块成交楼面地价介于1482元/平方米至4241元/平方米之间。

其中,金沙洲的两幅地块,楼面价分别为3324元/平方米、4241元/平方米;而同一区域,仅仅三个月前,楼面地价分别为8769元/平方米和8112元/平方米,缩水1倍多。

同样的情况也出现在竞价最为激烈的是番禺中心城区南区5-3地块,合生创展以楼面地价4048元/平方米取得;而在同样区域,三个月前的9月份,楼面地价达6230元/平方米,缩水1/3。

而开发商们对住宅用地的谨慎,同样反映到商业用地上。据广州市房管局介绍,由于两块商业地块无买家报价,房管局已取消了该两块地块的拍卖。

广州市房管局有关负责人指出,这次出让的居住用地成交楼面地价较为合理,主要原因是:广州近期加大了商品住宅用地出让、增加保障性住房供应等宏观调控措施,改善了市场供求关系。目前为止,广州已经供应2.75平方公里商品住宅用地。已批准预售624.9万平方米商品住房。

加上中央出台了一系列旨在解决房地产市场投资过热的问题的金融调控政策,采取了更加从紧的货币措施,如加强外资房地产企业的结售汇的管理、提高发放房地产信贷的条件等等,抬高了开发商的资金门槛。

而我认为本次拍地出现地价回落是正常的现象,而之前地价成倍飙升反倒是异常现象。一方面表明政府穗七条加大土地供应、平抑房价的措施开始收效;另一方面也反映开发商对楼市未来的预期和走向没有之前那么乐观。

近来,广州国土部门推出的土地底价也都较以往有所提高,本次底价成交的地块楼面地价也都在1500-3000元/平方米左右,近日有两幅住宅用地推出底价更是高达楼面地价3500-4200元/平方米。这也说明拍卖成交的楼面地价越高,政府推出的拍卖底价也会水涨船高。

而这次土地拍卖结果比较多是底价成交,如果市场环境和条件没有很大转变,按目前的底价继续推地,估计出现住宅用地流拍的现象也有可能。政府是否应当停止或暂缓推地?或是依旧保持一定的推地力度但适当调整起拍底价?

我认为,目前在土地市场拿地的依然还是几家比较有实力的大发展商,中小发展商几乎都被高价位、大体量以及捆绑出让的推地方式区隔和阻挡在外。因此,政府现阶段有必要调整推地方式,应当适时推出小地幅、低价位的住宅用地。

土地出让价高者得的竞拍方式也应当有所调整,可以尝试价中者得的竞投方式。当然,如果土地供应充裕,成交地价比较合理,继续沿用价高者得的竞拍方式也问题不大。

再就是明年还适不适宜继续按穗七条制定的每年5平方公里住宅用地的供地政策执行?我认为,如果只管供应而不考虑实际开发的投放,供地再多也不能保证住宅开发量和供应量。

因此,应当将每年供应5平方公里改为每年保证投放5平方公里土地开发住宅,新增和存量的土地都应当考虑在内,但新增土地应当至少维持在每年平方公里以上。

还有就是土地利用率的问题,目前中心城区土地的建设密度和容积率都定得过低,不利于有效利用土地资源,应当改变思路,合理地加大建设密度和容积率,使得城市的功能和结构更加完善和合理。

                                 2007年12月11日

 

 
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